Anschaffungs- und Herstellungskosten / 1.1 Bedeutung

Aufwendungen für ein Wirtschaftsgut sind Werbungskosten, wenn sie zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen getätigt werden.^[1] Aufwendungen, die durch die Absicht veranlasst sind, Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung zu erzielen, sind nicht als Werbungskosten sofort abziehbar, wenn es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt. In diesem Fall sind die Aufwendungen im Rahmen der AfA auf die Nutzungsdauer des Wirtschaftsguts oder auf einen davon abweichenden Abschreibungszeitraum zu verteilen oder können als erhöhte Absetzungen, z. B. nach §§ 7h und 7i EStG^[2], oder Sonderabschreibungen über einen Begünstigungszeitraum verteilt werden. Von den Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts können Abschreibungen aber nur vorgenommen werden, wenn das angeschaffte Wirtschaftsgut selbst dazu bestimmt ist, der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu dienen.

Bei der Anschaffung eines bebauten Grundstücks ist der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und auf das Gebäude aufzuteilen. Als AfA-Bemessungsgrundlage gelten die Gebäudeanschaffungskosten. Ist für die Anschaffung eines zur Einkünfteerzielung genutzten Immobilienobjekts ein Gesamtkaufpreis gezahlt worden, ist der Kaufpreis zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die auf das Gebäude entfallende AfA aufzuteilen. Zunächst sind Boden- und Gebäudewert gesondert zu ermitteln und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den nicht abnutzbaren Grund und Boden sowie den abnutzbaren Gebäudeanteil aufzuteilen.^[3] Dabei ist die vertragliche Kaufpreisaufteilung von Grundstück und Gebäude der Berechnung der AfA auf das Gebäude zugrunde zu legen, soweit sie zum einen nicht nur zum Schein getroffen wurde und damit keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und zum anderen unter Berücksichtigung der Gesamtumstände die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und wirtschaftlich haltbar erscheint. Fehlt eine vertragliche Kaufpreisaufteilung oder kann diese nicht der Besteuerung zugrunde gelegt werden, sind die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Verkehrswerte auf den Grund und Boden und das Gebäude aufzuteilen. Das gilt auch bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen. Dabei rechtfertigt die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohneigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils keinen niedrigeren Wertansatz des Bodenanteils.^[4] Das BMF hat zur vereinfachten Kaufpreisaufteilung auf seiner Internetseite eine an die Vorgaben der höchstrichterlichen Rechtsprechung erarbeitete Arbeitshilfe als xls-Datei zur Verfügung gestellt, die es ermöglicht, in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen. Zusätzlich steht eine Anleitung für die Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises zur Verfügung.^[5] Bei einem mit Abbruchverpflichtung erworbenem Gebäude, das wirtschaftlich verbraucht und damit objektiv wertlos war, entfällt der volle Kaufpreis auf den Grund und Boden.^[6] Die auf den Grund und Boden entfallenden Anschaffungskosten sind nicht abziehbar.

Die Anschaffungskosten eines Wirtschaftsguts bleiben auch dann als Bemessungsgrundlage maßgebend, wenn ein Steuerpflichtiger ein Gebäude oder eine Eigentumswohnung unentgeltlich erworben hat, z. B. durch Erbfall oder im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge.^[7]

Entsprechendes gilt, wenn das Grundstück zunächst außerhalb der Einkunftsarten privat genutzt und anschließend zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung verwendet wird. Als AfA-Volumen stehen in diesen Fällen allerdings nur noch die um die fiktiven AfA gekürzten Anschaffungskosten zur Verfügung.^[8]

[1] § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG.

[2]

S. Erhöhte Abschreibungen nach § 7h und § 7i EStG.

[3] U. a. BFH, Urteil v. 21.7.2020, IX R 26/19, BStBl 2021 II S. 372, Rz. 30; BFH, Urteil v. 29.10.2019, IX R 38/17, BStBl 2021 II S. 202, Rz. 40.

[4] H 7.3 EStH "Kaufpreisaufteilung".

[5] S. www.bundesfinanzministerium.de.

[6] BFH, Urteil v. 15.2.1989, X R 97/87, BStBl 1989 II S. 604.

[7]

S. Vorweggenommene Erbfolge durch Grundstücksübertragung auf Angehörige.

[8]

S. Allgemeines zur Abschreibung von Gebäuden.