Anschaffungsnahe Aufwendungen / 6 Teilentgeltlicher und unentgeltlicher Erwerb

Erwirbt der Unternehmer ein Gebäude teilentgeltlich (zumeist Vorgänge innerhalb der Familie, vorweggenommene Erbfolge), können anschaffungsnahe Herstellungskosten nur bis zur Höhe von 15 % des entgeltlich erworbenen Teils des Gebäudes angenommen werden.

Für den entgeltlich erworbenen Teil des Gebäudes beginnt der 3-Jahres-Zeitraum ab der teilentgeltlichen Übertragung/dem teilentgeltlichen Erwerb. Für den unentgeltlich erworbenen Anteil übernimmt der Erwerber/Unternehmer den Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers als eigenen Anschaffungszeitpunkt.^[1] Hat der Rechtsvorgänger also das Gebäude mehr als 3 Jahre vor der teilentgeltlichen Übertragung erworben, können Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen trotz Überschreitung der 15-%-Grenze nicht in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert werden.

Ein unentgeltlicher Erwerb kann nicht zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Bei einem unentgeltlichen Erwerb stellen die vorgenommen Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen in voller Höhe sofort abzugsfähige Betriebsausgaben dar.

Praxis-Beispiel

Erwerb eines Einfamilienhauses in vorweggenommener Erbfolge

Zum 1.1.01 erwirbt Sohn S im Wege der vorweggenommenen Erbfolge ein Einfamilienhaus von seiner Mutter. Der Verkehrswert des Gebäudes beträgt im Zeitpunkt der Übertragung 500.000 EUR. Auf dem Grundstück lastet zum Zeitpunkt der Übertragung ein Darlehen in Höhe von 100.000 EUR, welches S ebenfalls übernimmt. Im Jahr 01 befindet sich das Gebäude in einem einfachen Standard. Im Jahr 03 führt S Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen in Höhe von insgesamt 120.000 EUR durch.

S erwirbt das Grundstück im Rahmen eines teilentgeltlichen Geschäfts. Die Übernahme des Darlehens stellt ein Entgelt dar. Bezogen auf den Verkehrswert des Gebäudes übernimmt S 20 % entgeltlich:

100.000 EUR × 100 / 500.000 EUR = 20 %

Für den entgeltlich erworbenen Teil können anschaffungsnahe Aufwendungen vorliegen, wenn die Aufwendungen ohne Umsatzsteuer 15 % von 100.000 EUR (500.000 EUR × 20 % = 100.000 EUR) übersteigen, mithin 15.000 EUR.

120.000 EUR × 20 % = 24.000 EUR > 15.000 EUR

Bei den Aufwendungen handelt es sich um anschaffungsnahe Aufwendungen, die zum Gebäude zu aktivieren sind.

Für den unentgeltlich erworbenen Teil in Höhe von 80 % (400.000 EUR × 100 / 500.000 EUR) sind 96.000 EUR (120.000 EUR × 80 %) Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen angefallen. Diese stellen sofort abzugsfähige Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten dar. Mangels entgeltlichem Erwerb ist § 6 Abs. 1 Nr. 1 a EStG nicht zu prüfen.

[1] § 11d Abs. 1 EStDV.