BFH Urteil vom 18.12.1985 - II R 21/85 (NV)

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erwerb zur Rettung eines Grundpfandrechts

Leitsatz (NV)

Zur Ermittlung des Vergleichsbetrages i. S. des § 25 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG 1940).

Normenkette

GrEStG BW § 25 Abs. 1 Nr. 2

Verfahrensgang

FG Baden-Württemberg

Tatbestand

Der Kl. gab bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts das Meistgebot ab.

Das Erbbaurecht war am 11. März 1957 in das Grundbuch auf die Dauer von 99 Jahren eingetragen worden. Der Erbbauberechtigte hatte auf dem belasteten Grundstück ein Mietwohnhaus erstellt. Für den Kl. war am 17. August 1967 aufgrund der Eintragungsbewilligung vom 5. Juni 1967 in Abteilung III Nr. 8 eine Grundschuld über 15 000 DM eingetragen worden.

Das Erbbaurecht war vorrangig wie folgt belastet:

a) Abteilung II

Nr. 1 Erbbauzins von jährlich 2 250 DM

Nr. 2 Übergangs- und Überfahrtsrecht

Nr. 3 Erbbauzins von jährlich 4 750 DM.

b) Abteilung III

Nr. 1 Hypothek für die A-Bank in Höhe von 110 000 DM

Nr. 2 Hypothek für die A-Bank in Höhe von 40 000 DM

Nr. 3 Grundschuld für die X-Bausparkasse, abgetreten an das Bankhaus Z in Höhe von 72 100 DM

Nr. 4 Grundschuld für die C-Bank in Höhe von 30 000 DM

Nr. 6 Grundschuld für die C-Bank in Höhe von 150 000 DM

Nr. 7 Grundschuld für die C-Bank in Höhe von 35 615,80 DM.

Aufgrund von Anträgen des Bankhauses Z vom 11. Oktober 1967 und vom 1. Dezember 1967 wurde am 27. Oktober 1967 die Zwangsversteigerung und am 1. Dezember 1967 die Zwangsverwaltung des Erbbaurechtes angeordnet. Weitere Gläubiger traten dem Verfahren bei, u. a. auch die A-Bank.Mit Schreiben vom 16. Dezember 1968 erstattete der Zwangsverwalter einen Bericht über den Stand des Verfahrens. Danach wies das für die Zwangsverwaltung eingerichtete Bankkonto nach Abzug aller Ausgaben (u. a. für Reparaturen) ein Guthaben von mehr als 35 000 DM aus. Im Termin vom 19. Dezember 1968, zu dem auch der Kl. geladen worden war, wurde ein Verteilungsplan aufgestellt. In der Folgezeit wurden folgende Ausschüttungen an die Gläubiger vorgenommen:

1. an die A-Bank am 4./5. Februar 1969 12 275,00 DM

am 14./17. März 1969 5 812,50 DM

2. an das Bankhaus Z am 28./29. Januar 1969 11 561,00 DM

am 1./3. April 1969 2 188,00 DM

3. an die C-Bank am 22./24. Januar 1969 3 600,00 DM

am 1./3. April 1969 600,00 DM

4. an die Grundstücks eigentümerin auf rückständige

Erbbauzinsen am 3./14. Februar 1969 2 493,11 DM

am 28. Februar/3. März 1969 1 125,00 DM

39 654,61 DM.

In dem Versteigerungstermin vom 31. Januar 1969 ist der Kl. mit einem Gebot von 761 000 DM, das zugleich das Bargebot war, Meistbietender geblieben. Ihm wurde das Erbbaurecht am 30. April 1969 zugeschlagen, nachdem die Grundstückseigentümerin ihre Zustimmung erklärt hatte. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 23. April 1969 hatte der Kl. auch das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück erworben und sich den Anspruch der Grundstückseigentümerin auf den Erlös des kapitalisierten Erbbauzinses abtreten lassen. In dem Verteilungstermin vom 1. September 1969 wurde eine Teilungsmasse in Höhe von 755 767,44 DM verteilt. Diese errechnete sich wie folgt:

Hauptsumme, im Termin bar zu zahlen 684 900,00 DM

4 v. H. Zinsen vom 30. April bis 31. August 1969 9 208,10 DM

hinterlegte Hauptsumme 76 100,00 DM

4 v. H. Zinsen 761,00 DM

Summe 770 969,10 DM

Abzug wegen Befriedigungserklärung des Meistbietenden 15 000,00 DM

verbleiben 755 969,10 DM

Ermäßigung der Zinsen wegen Befriedigungserklärung 201,66 DM

verbleiben 755 767,44 DM

Diese Teilungsmasse wurde im Verteilungstermin wie folgt verteilt:

1. Verfahrenskosten, Ortskirchensteuer und

Grundsteuer 5 557,34 DM

2. A-Bank

a) aus III/1 Darlehensrest 95 970,29 DM

Fälligkeit 20. September 1968 Rest 100,00 DM

Zinsen seit 1. April 1969 2 727,01 DM

b) aus III/2 Darlehensrest 33 359,30 DM

Zinsen seit 1. April 1969 949,77 DM

restliche Bürgschaftsgebühr 111,00 DM

c) Kosten der Rechtsverfolgung 446,60 DM 133 663,97 DM

3. Bankhaus Z aus III/3

Kostenvorschuß 1 500,00 DM

Kapital 72 100,00 DM

Zinsen seit 1. April 1969 3 605,00 DM

Kosten der Rechtsverfolgung 933,36 DM 78 138,36 DM

4. Erbbauzins aus II/1

abgezinster Jahresbetrag x 24,109 53 719,07 DM

5. C-Bank aus III/4

Kapital 30 000,00 DM

Zinsen seit 1. Oktober 1967 4 600,00 DM 34 600,00 DM

6. Grunddienstbarkeit II/2 3 000,00 DM

7. Erbbauzins aus II/3

abgezinster Jahresbetrag x 24,109 113 406,93 DM

Rückstände 6 298,56 DM 119 705,49 DM

8. C-Bank

a) aus III/6 Kapital 150 000,00 DM

Zinsen seit 1. Januar 1966 55 000,00 DM

b) aus III/7 Kapital 35 615,80 DM

Zinsen seit 26. Oktober 1968 3 023,26 DM 243 639,06 DM

9. Zinsen Kl. 2 558,33 DM

10. Nachrangige Gläubiger 81 185,82 DM

755 767,44 DM.

Das beklagt FA setzte gegen den Kl. aus dem Meistgebot GrESt fest. Den Einspruch des Kl., mit dem er Steuerfreiheit wegen Rettungserwerbs im Zwangsversteigerungsverfahren geltend machte, wies das FA mit der Begründung zurück, daß das Meistgebot den Vergleichsbetrag wesentlich übersteige. Im übrigen sei zu bezweifeln, daß der Kl. das Erbbaurecht zur Rettung seiner Grundschuld ersteigert habe.

Mit seiner Klage hat der Kl. die Aufhebung des angefochtenen Steuerbescheides beantragt und weiterhin geltend gemacht, daß der Erwerb als Rettungserwerb gemäß § 25 GrEStG BW von der GrESt befreit sei. Das Meistgebot übersteige den Vergleichsbetrag nicht, wenn bei den vorrangigen Rechten für Zinsen und sonstige Nebenkosten 20 v. H. der jeweiligen Hauptsumme hinzugesetzt und der Wert der Erbbauzinsen mit 263 841,18 DM angesetzt werde, wie dies einer Berechnung des Rechnungssachverständigen S entspreche. Auch wenn die Erbbauzinsen im Verteilungstermin wesentlich niedriger bewertet worden seien, habe er doch im Versteigerungstermin mit dem höheren Betrag rechnen müssen.

Das FG hat den versteigernden Notar um Erteilung einer amtlichen Auskunft ersucht. Dieser hat sich wie folgt geäußert: Er habe vor der Versteigerung die Beteiligten darauf hingewiesen, daß sich in der Literatur und Rechtsprechung noch keine einheitliche Meinung über die Bewertung erlöschender Erbbauzinsen gebildet habe. Der Ablösungsbetrag bewege sich zwischen 140 000 DM und 263 841,18 DM. Er habe allerdings darauf hingewiesen, daß er die Erbbauzinsen kapitalisieren werde, woraus sich eine Obergrenze von etwa 173 000 DM ergeben werde.

Das FG hat die Klage abgewiesen (EFG 1973, 173).

Auf die Revision des Kl. hat der erkennende Senat die Sache im ersten Rechtsgang durch Urteil vom 15. März 1978 II R 26/73, NV an das FG zurückverwiesen, weil dessen Feststellungen zur Prüfung nicht ausreichten, ob der Vergleichsbetrag richtig ermittelt worden sei. Der Kl. habe hinsichtlich der Erbbauzinsen nicht von der ihm günstigsten Rechnung ausgehen dürfen. Er habe vielmehr erwägen müssen, welche Berechnung wahrscheinlich den Vorschriften des ZVG entsprechen würde. Mit einem niedrigeren Zinssatz als 4 v. H. für die erforderliche Abzinsung habe er nicht rechnen dürfen (§ 246 BGB). Darüber hinaus habe er damit rechnen müssen, daß der Wert des Erbbauzinses unter Berücksichtigung von Zinseszinsen zu berechnen sein würde.

Im zweiten Rechtsgang hat der Kl. ergänzend vorgetragen: Die Berechnung des exakten Vergleichsbetrages sei objektiv unmöglich gewesen. Das gelte insbesondere für die Kapitalisierung der Erbbauzinsen. Die Partner des Erbbaurechtsvertrages seien berechtigt gewesen, bei einer wesentlichen Veränderung der Mieten eine Neufestsetzung des Erbbauzinses zu verlangen. Bereits bei einer jährlichen Erhöhung der Mieten um 1 v. H. und einem Zinsfuß von 4 v. H. ergebe sich unter Berücksichtigung von Zinseszinsen ein Kapitalwert des Erbbauzinses von 215 775 DM. Der Vertreter der Grundstückseigentümerin habe demgegenüber einen Zinssatz von 3 v. H. verlangt, der zu einem erheblich höheren Kapitalwert des Erbbauzinses geführt hätte. Daß bei der Verteilung tatsächlich ein Zinssatz von 4 v. H. zugrunde gelegt worden sei, beruhe darauf, daß er zwischenzeitlich das Grundstück erworben habe und somit über den Kapitalbetrag habe disponieren können. Im Interesse einer außergerichtlichen und raschen Abwicklung habe er dem Zinssatz von 4 v. H. zugestimmt.

Wegen der für den Zuschlag erforderlichen Zustimmung der Grundstückseigentümerin müsse der Vergleichsbetrag noch um schätzungsweise 20 000 DM erhöht werden. Denn ein Grundstückseigentümer lasse sich im allgemeinen die Zustimmung honorieren.

Im übrigen seien die Zinsen und Kosten der Grundpfandrechte zu schätzen gewesen. Danach habe sich für ihn am Tage der Zwangsversteigerung folgende Berechnung ergeben:

Kosten und Lasten 5 500,00 DM

Zwangsverwaltungsausgaben 4 000,00 DM

Kapitalwert des Erbbauzinses 215 775,00 DM

rückständiger Erbbauzins 10 798,56 DM

Vertragsstrafe und Genehmigungsgebühr 20 000,00 DM

A-Bank aufgrund der Forderungsmeldung

vom 20. Januar 1969 146 745,98 DM

Bankhaus Z

Kapital 72 100,00 DM

Zinsen und Kosten 16 000,00 DM 88 100,00 DM

C-Bank

(Grundschuld Nr. 4)

Kapital 30 000,00 DM

Zinsen 6 400,00 DM

Kosten 1 600,00 DM 38 000,00DM

C-Bank

(Grundschuld Nrn. 6 und 7)

Forderunganmeldung 244 815,80 DM

Grunddienstbarkeit 3 000,00 DM

eigene Forderungen des Kl.

Kapital 15 000,00 DM

Zinsen 2 558,33 DM 17 558,33 DM

794 293,67 DM.

Das Meistgebot in Höhe von 761 000 DM übersteige danach den Vergleichsbetrag nicht.

Das FG hat die Klage auch im zweiten Rechtsgang abgewiesen, weil das Meistgebot den Vergleichsbetrag überstiegen habe. Den Vergleichsbetrag hat das FG nunmehr mit 725 281,47 DM angenommen. Diesem Vergleichsbetrag liegt folgende Berechnung zugrunde:

Verfahrenskosten und öffentliche Lasten 5 557,34 DM

A-Bank

lt. Teilungsplan 133 663,97 DM

Ausschüttungen im Zwangsverwaltungsverfahren 18 087,50 DM 151 751,57 DM

Bankhaus Z

lt. Teilungsplan 70 138,36 DM

Ausschüttung im Zwangsverwaltungsverfahren 13 749,00 DM 91 887,36 DM

C-Bank

lt. Teilungsplan 278 239,06 DM

Ausschüttungen im Zwangsverwaltungsverfahren 4 200,00 DM 282 439,06 DM

Erbbauzinsen

Kapitalwert 175 000,00 DM

Rückstände 12 250,00 DM

Verzugszinsen 837,91 DM 188 087,91 DM

Grunddienstbarkeit 3 000,00 DM

722 723,14 DM

abzüglich des Betrages, mit dessen Ausschüttung

im Zwangsverwaltungsverfahren sicher zu

rechnen war 15 000,00 DM

Ansprüche der vorrangigen Gläubiger 707 723,14 DM

Pfandrecht des Kl. 17 558,33 DM

Vergleichsbetrag 725 281,47 DM.

Das Meistgebot des Kl. habe diesen Betrag um 35 718,53 DM (= 4,9 v. H.) überstiegen.

Im einzelnen hat das FG die vorstehende Berechnung des Vergleichsbetrages wie folgt begründet: Bei Aufstellung des Teilungsplanes habe das Notariat die Ausschüttungen des Zwangsverwalters an die Grundpfandgläubiger und an die Grundstückseigentümerin in Höhe von insgesamt 39 654,61 DM berücksichtigen müssen. Da diese Ausschüttungen aber zum überwiegenden Teil erst nach dem Versteigerungstermin vorgenommen worden seien, habe die genaue Höhe der Ausschüttungen im Zwangsverwaltungsverfahren dem Kl. bei Abgabe seines Meistgebots noch nicht bekannt sein können. Bekannt sein hätte ihm aber müssen, daß das vom Zwangsverwalter eingerichtete Bankkonto ein Guthaben von mehr als 35 000 DM auswies. Selbst wenn er angenommen haben sollte, daß von diesem Betrag noch rd. 20 000 DM für unvorhergesehene Reparaturen abzuziehen seien, habe er mit einer Ausschüttung an die vorrangigen Gläubiger in Höhe von mindestens 15 000 DM rechnen müssen. Diesen Betrag hätte er in seine Berechnungen einbeziehen müssen. Dem Kl. habe auch bekannt sein können, welche Rückstände im einzelnen vorhanden gewesen seien. Denn die rückständigen Beträge hätten sich aus dem im Zwangsverwaltungsverfahren aufgestellten Teilungsplan vom 19. Dezember 1968 ergeben, der dem Kl. am 3. Januar 1969 übersandt worden sei.

Bei der Vergleichsberechnung anzusetzen seien danach die Hauptforderungen einschließlich der Rückstände und zuzüglich der im Zwangsverwaltungsverfahren ausgeschütteten Beträge. Hiervon seien dann die 15 000 DM als voraussehbare Mindestausschüttungen im Zwangsverwaltungsverfahren abzuziehen. Der vom Kl. für Zwangsverwaltungsausgaben angesetzte Betrag in Höhe von 4 000 DM sei im Zwangsverwaltungsverfahren zu berücksichtigen und könne deshalb bei der Vergleichsberechnung nicht angesetzt werden.

Bei der Berechnung des Kapitalwertes der Erbbauzinsen habe ein niedrigerer Zinssatz als 4 v. H. nicht angesetzt werden dürfen. Die schuldrechtlich vereinbarte Indexklausel habe nicht berücksichtigt werden dürfen; denn etwaige Erhöhungsbeträge genössen nicht den dinglichen Rang der Erbbauzinsen.

Bei der Kapitalisierung der Erbbauzinsen scheide die Berechnung des Berechnungssachverständigen S aus, weil dieser keine Zinseszinsen berücksichtigt habe. Von den im übrigen im finanzgerichtlichen Verfahren genannten Werten sei der vom Recheninstitut W errechnete Wert von 175 000 DM am höchsten. Zugunsten des Kl. gehe das Gericht von diesem Wert aus. Diesem Wert seien noch die vom Gericht errechneten Rückstände in Höhe von 12 250 DM und Verzugszinsen in Höhe von 837,91 DM hinzuzurechnen.Ob die Grundstückseigentümerin ihre Zustimmung zur Erteilung des Zuschlages von einer Genehmigungsgebühr oder von einer Erhöhung der Erbbauzinsen abhängig gemacht hätte, könne dahinstehen. Dies könnte bei der Errechnung des Vergleichsbetrages nicht berücksichtigt werden. Deshalb entfalle der begehrte Ansatz von 20 000 DM.

Entscheidungsgründe

Der Kl. hat Revision eingelegt und seinen Klagantrag weiterverfolgt. Seine Revision ist unbegründet.

Der Senat kann offenlassen, ob er der Vergleichsberechnung des FG in allen Punkten zu folgen vermag. Jedenfalls ist der vom FG errechnete Wert in Höhe von 725 281,47 DM nicht zu niedrig.

Gemäß § 25 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG BW setzt sich der Vergleichsbetrag, den das Meistgebot (einschließlich der bestehenbleibenden Rechte) nicht übersteigen darf, aus dem Erwerbspreis des eigenen Pfandrechts des Meistbietenden und den dem Pfandrecht

des Meistbietenden im Rang vorhergehenden Rechten zusammen.

Zu den vorhergehenden Rechten gehören auch die Zinsen und Nebenleistungen i. S. des § 10 Abs. 1 Nr. 4 ZVG. Soweit (wie im vorliegenden Fall) vorrangige Rechte nicht bestehenbleiben, muß dem Meistbietenden gestattet werden, diese Zinsen bis zum Tage vor dem voraussichtlichen Verteilungstermin zu berechnen, wenn er sicherstellen will, daß er nicht weiter bietet als zur Rettung seines Grundpfandrechts erforderlich. Der Zweck des § 25 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG BW wird in diesem Falle allerdings nur dann erreicht, wenn andererseits auch dem Meistgebot die bis zum Verteilungstermin voraussichtlich auf dieses zu entrichtenden Zinsen hinzugerechnet werden.

Soweit nach den Verhältnissen am Versteigerungstag noch mit Zahlungen aus dem Zwangsverwaltungsverfahren zu rechnen ist, müssen diese Ausschüttungen bei der Errechnung des Vergleichsbetrages berücksichtigt werden. Das FG hat nur mit zu erwartenden Ausschüttungen im Zwangsverwaltungsverfahren von 15 000 DM gerechnet. Dieser Betrag ist eher zu niedrig als zu hoch. Denn der Zwangsverwalter hatte am Tage der Zwangsversteigerung bereits über 16 000 DM an das Bankhaus Z und die C-Bank überwiesen, darüber hinaus im Zwangsversteigerungstermin erklärt, daß er zur sofortigen Zahlung der rückständigen Annuitätsraten an die A-Bank bereit sei. Der Kl. wird somit in diesem Punkt durch die ihm günstige Berechnung des FG nicht benachteiligt.

Auch der Kapitalwert der Erbbauzinsen ist vom FG nicht zu niedrig angesetzt worden. Der Senat hat bereits im ersten Rechtsgang erklärt, daß eine Kapitalisierung mit einem niedrigeren Zinssatz als 4 v. H. nicht in Betracht komme (vgl. § 246 BGB).

Daß die Kapitalisierung unter Berücksichtigung von Zinseszinsen zu erfolgen hat, ergibt sich aus § 92 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit den Grundsätzen der Finanzmathematik (Rentenformel).

Bei Anwendung der Rentenformel ergeben sich die im Verteilungstermin errechneten Beträge. Auch wenn dem Kl. noch eingeräumt werden sollte, daß er im Versteigerungstermin noch Zweifel hätte haben können, so durfte er gleichwohl ernstlich nicht mit einem Wert rechnen, der den fünfundzwanzigfachen Jahresbetrag der Erbbauzinsen überstieg. Denn § 121 Abs. 1 ZVG hat den Höchstbetrag für die in § 92 Abs. 2 ZVG genannten wiederkehrenden Rechte auf den fünfundzwanzigfachen Jahresbetrag festgelegt.

Auch wenn unter die Höchstbetragsvorschrift nur Reallasten von unbestimmter Dauer fallen, so konnte niemand annehmen, daß Reallasten von bestimmter Dauer, zu denen die Erbbauzinsen gehören (vgl. § 9 Abs. 1 der Verordnung über das Erbbaurecht), mit einem höheren Wert angesetzt werden durften. Da das FG den fünfundzwanzigfachen Betrag der Jahresleistungen angesetzt hat, ist der Kl. nicht benachteiligt. Für die Einbeziehung von 20 000 DM in den Vergleichsbetrag mit Rücksicht auf die erforderliche Zustimmung der Grundstückseigentümerin gibt es keine Rechtsgrundlage. Wären sie einzubeziehen, so müßte auch das Meistgebot entsprechend erhöht werden, woraus sich ergäbe, daß eine Einbeziehung ohne Bedeutung wäre (vgl. auch BFH-Urteil vom 3. Februar 1982 II R 141/80, BFHE 135, 228, BStBl II 1982, 334).

Was den Erwerbspreis für die Grundschuld des Kl. angeht, so hat das FG den höchstmöglichen Betrag angesetzt. Dieser Betrag ergibt sich, falls der Kl. für den Erwerb der Grundschuld 15 000 DM aufgewendet haben sollte, worüber allerdings keine Feststellungen getroffen worden sind.

Da die Revision des Kl. schon unter dem Gesichtspunkt des § 25 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG BW keinen Erfolg hat, kommt es nicht mehr darauf an, ob überhaupt die Voraussetzungen des § 25 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG BW erfüllt worden sind und darüber hinaus die Rettung der Grundschuld der Hauptzweck der Abgabe des Meistgebotes war.

Fundstellen

Haufe-Index 414323

BFH/NV 1987, 57