Erbbaurecht/Erbbauzinsen / 1.1.3 Änderung, Beendigung, Erneuerung, Heimfall

Wird ein eingetragenes, noch nicht erloschenes Erbbaurecht auch in seinem gesetzlichen Inhalt (z. B. Erbbauzeit) abgeändert, bedarf es zur Grundbucheintragung nicht erst der Aufhebung des bestehenden Erbbaurechts mit anschließender Neubestellung.^[1]

Das Erbbaurecht endet

• durch Aufhebung des Vertrags mit Zustimmung des Grundstückseigentümers^[2],
• durch Zeitablauf^[3],
• durch Verjährung^[4],
• durch Enteignung und ggf. durch Teilung des Grundstücks (analog § 1026 BGB).

Durch Verzicht oder durch Vereinbarung einer auflösenden Bedingung endet das Erbbaurecht nicht. Auch die Zerstörung des Bauwerks berührt den Bestand des Erbbaurechts nicht (§ 13 ErbbauRG).

Die Zwangsvollstreckung in das Erbbaurecht erfolgt wie bei Grundstücken durch Zwangshypothek, Zwangsverwaltung oder Zwangsversteigerung.^[5]

Ist bei der Zwangsversteigerung eines Erbbaurechts der Meistbietende nicht bereit, die im Erbbaurechtsvertrag enthaltene schuldrechtliche Verpflichtung des Erbbauberechtigten zur Anpassung des Erbbauzinses zu übernehmen, kann der Grundstückseigentümer seine Zustimmung zur Erteilung des Zuschlags verweigern, wenn die Zwangsversteigerung nicht zum Erlöschen einer Erbbauzinsreallast geführt hat.^[6]

Das Erbbaurecht erlischt regelmäßig nach Ablauf der vereinbarten Zeit, meist nach 75 oder 99 Jahren. Mit dem Erlöschen des Erbbaurechts geht das Eigentum an dem errichteten Bauwerk automatisch auf den Grundstückseigentümer über.^[7] Die Miet- und Pachtverträge, die der Erbbauberechtigte abgeschlossen hat, bleiben auch bei Erlöschen des Erbbaurechts unberührt. Es gelten die Vorschriften über Miet- und Pachtverträge bei Übertragung des Eigentums der vermieteten oder verpachteten Sache ("Kauf bricht nicht Miete", §§ 566 f. BGB).

Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigter können auch vereinbaren, dass das im Erbbaurecht errichtete Gebäude bei Eintritt bestimmter im Voraus vereinbarter Voraussetzungen, z. B. Tod des Berechtigten, Vernachlässigung oder Untergang des Bauwerks, an den Grundstückseigentümer zurück zu übertragen ist (Heimfall, § 2 Nr. 4 ErbbauRG).

Macht der Grundstückseigentümer von seinem Heimfallrecht Gebrauch, muss er dem Erbbauberechtigten eine angemessene Entschädigung für das Erbbaurecht bezahlen.^[8] Die Höhe dieser Entschädigung oder ein entschädigungsloser Übergang des Bauwerks auf den Grundstückseigentümer wird meist schon im Erbbaurechtsvertrag verbindlich festgelegt.

Die wirksame Ausübung des Heimfallrechts führt nicht zu einer Beendigung des Erbbaurechts, denn der Heimfall ist als schuldrechtlicher Anspruch auf Übertragung des Erbbaurechts an den Grundstückseigentümer ausgestaltet. Vielmehr endet das Erbbaurecht mit dessen Löschung im Grundstücksgrundbuch. Die Kaufberechtigung des Erbbauberechtigten i. S. d. 2 Nr. 7 ErbbauRG kann durch Vertrag näher geregelt werden. Es ist deshalb zulässig, die Verkaufsverpflichtung des Grundstückseigentümers mit einem Recht des Wiederkaufs zu verknüpfen, das damit Teil des Erbbaurechts wird. Auch wenn gem. § 32 Abs. 1 Satz 2 ErbbauRG im Fall eines Heimfallanspruchs eine angemessene Vergütung für das Erbbaurecht vertraglich ausgeschlossen werden kann, ist dies einer öffentlichen Körperschaft untersagt, wenn der Erbbaurechtsvertrag dann gegen das Gebot angemessener Vertragsgestaltung^[9] verstößt und zu einer unzumutbaren Belastung für den Vertragspartner der öffentlichen Körperschaft führt. Das ist dann der Fall, wenn der öffentlichen Körperschaft bei Ausübung des Heimfallrechts eine im Rahmen des Erbbaurechts vom Erbbauberechtigten bestimmungsgemäß geschaffene erhebliche Werterhöhung entschädigungslos zu Gute käme.^[10]

[1] OLG München, Beschluss v. 10.4.2013, 34 Wx 36/13, FGPrax 2013 S. 155.

[2] § 26 ErbbauRG.

[3] § 27 ErbbauRG; BGH, Beschluss v. 11.4.2013, V ZB 109/12, MDR 2013 S. 768: Die Löschung eines durch Zeitablauf erloschenen Erbbaurechts im Grundbuch kann auf Antrag des Grundstückseigentümers im Wege der Grundbuchberichtigung nur dann erfolgen, wenn gleichzeitig ebenfalls auf Antrag des Eigentümers die Entschädigungsforderung des Erbbauberechtigten für den Eigentumsverlust an dem Bauwerk in das Grundbuch eingetragen wird; BGH, Urteil v. 23.11.2018, V ZR 33/18: Eine in einem Erbbaurechtsvertrag formularmäßig verwendete Klausel, wonach die Abwendungsbefugnis des Grundstückseigentümers nach § 27 Abs. 3 ErbbauRG schuldrechtlich oder als Inhalt des Erbbaurechts ausgeschlossen ist, widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Erbbaurechts und ist nach § 307 Abs. 1 , Abs. 2 Nr. 1 BGB im Zweifel unwirksam. Das gilt auch dann, wenn in dem Erbbaurechtsvertrag die Entschädigung, die der Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten nach Erlöschen des Erbbaurechts durch Zeitablauf zu leisten hat, auf zwei Drittel des Verkehrswerts des Bauwerks begrenzt wird.

[4] § 901 BGB.

[5] § 866 ZPO.

[6] BGH, Beschluss v. 13.7.2017, V ZB 186/15, RNotZ 2017 S. 658.

[7] § 12 Abs. 3 ErbbauRG.

[8] § 32 ErbbauRG; OLG Brandenburg, Urteil v. 12.1.2012, 5 U 7/11: Auslegung eines Erbbaurechtsvertrags hinsichtlich des Heimfalla...