Erbschaftsteuer: Unbeschränkte und beschränkte Steuerpflicht / 2.4.5 Verschonungsabschlag bei vermieteten Grundstücken

Nach § 13d Abs. 1 ErbStG sind zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke nur mit 90 % anzusetzen. Dies gilt auch für in einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegene Grundstücke.^[1] Dabei sind die Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt maßgebend.^[2]

Praxis-Beispiel

Verschonungsabschlag

Erblasser E, der in Köln seinen Wohnsitz hat, verstirbt und hinterlässt eine Urenkelin EN, die in Frankreich lebt. Der Nachlass des E umfasst ein in Italien belegenes Grundstück, welches zu Wohnzwecken vermietet ist. Der Steuerwert dieses Grundstücks beläuft sich auf 950.000 EUR.

Da Erblasser E Inländer war, ist die unbeschränkte Erbschaftsteuerpflicht gegeben.^[3]

Es kommen hier die persönlichen Freibeträge des § 16 Abs. 1 ErbStG zur Anwendung. Des Weiteren ist hier für das in Italien belegene Grundstück der Verschonungsabschlag nach § 13d ErbStG zu berücksichtigen. Das Grundstück ist somit i. H. v. 855.000 EUR (90 % von 950.000 EUR) in die erbschaftsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen.

Damit ergibt sich für EN die folgende Erbschaftsteuer:

Vermögensanfall (nach Anwendung von § 13d ErbStG)	855.000 EUR
abzüglich Erbfallkostenpauschale[4]	./. 10.300 EUR
abzüglich persönlicher Freibetrag[5]	./. 100.000 EUR
Steuerpflichtiger Erwerb[6]	744.700 EUR
Erbschaftsteuer[7]	141.493 EUR

Vorteilhaft ist hierbei, dass es keine Behaltenspflicht gibt.^[8]

Wird das übertragene Grundstück später vom Erwerber veräußert, ergeben sich somit keine nachteiligen Konsequenzen, d. h. die Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG fällt nicht weg.

Ist ein zur Vermietung zu Wohnzwecken bestimmtes Grundstück oder ein dazu bestimmter Teil eines Grundstücks im Besteuerungszeitpunkt nicht vermietet, kann für das Grundstück oder den Grundstücksteil der Befreiungsabschlag in Anspruch genommen werden. Dies kann bspw. der Fall sein:

1. wegen Leerstands bei Mieterwechsel oder
2. wegen Modernisierung.

Hierbei gilt es zu beachten, dass Schulden und Lasten, die nicht mit solchem begünstigten Vermögen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen, anteilig nicht abzugsfähig sind.

Schulden und Lasten in diesem Sinne sind Pflichtteilsverbindlichkeiten, Konsumentendarlehen, Steuerschulden oder die Pflicht des Erben zur Zahlung des Zugewinnausgleichs.

S. die Änderungen zum Schuldenabzug durch das Jahressteuergesetz 2020. Zu beachten sind hierzu auch die Gleichlautenden Ländererlasse v. 13.9.2021.^[9]

Hinzuweisen ist hier auf das EuGH-Urteil v. 12.10.2023, wonach der Ausschluss des Bewertungsabschlags bei Erbschaft eines zu Wohnzwecken vermieteten Drittstaatsgrundstücks gegen die Kapitalverkehrsfreiheit verstößt.^[10]

[1] § 13d Abs. 3 Nr. 2 ErbStG; R E 13d Abs. 1 Nr. 2 ErbStR 2019.

[2] R E 13d Abs. 2 ErbStR 2019.

[3] § 2 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 ErbStG.

[4] § 10 Abs. 5 Nr. 3 ErbStG.

[5] § 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG.

[6] § 10 Abs. 1 ErbStG.

[7] 19 %, § 19 Abs. 1 ErbStG.

[8] R E 13d Abs. 2 Satz 2 ErbStR 2019.

[9] Gleichlautende Ländererlasse v. 13.9.2021, S 3700, BStBl. 2021 I S. 1837.

[10] EuGH, Urteil v. 12.10.2023, C-670/21, DStR 2023 S. 2334.