vorläufig nicht rechtskräftig
Revision zugelassen durch das FG
Entscheidungsstichwort (Thema)
Grunderwerbsteuer bei Erwerb eines erbbaubelasteten Grundstücks – Kürzung der Gegenleistung um den Kapitalwert des Erbbauzinsanspruchs
Leitsatz (redaktionell)
- Die auf ein Grundstück mit Erbbauzinsanspruch entfallende Gesamtgegenleistung ist bei der Ermittlung der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer grundsätzlich verhältnismäßig auf den kapitalisierten Erbbauzinsanspruch und auf das Grundstück aufzuteilen.
- Erklärt und bewilligt der Käufer mit dem gleichzeitigen Kauf eines Grundstück und des darauf lastenden Erbbaurechts die Aufhebung des Erbbaurechts unter der aufschiebenden Bedingung der Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch, entfällt mangels Werthaltigkeit des erworbenen Erbbauzinsanspruchs die gesamte Gegenleistung auf das Grundstück.
Normenkette
GrEStG § 2 Abs. 1 Nr. 3, § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1; ErbbRVO § 26
Streitjahr(e)
2009
Nachgehend
Tatbestand
Die Klägerin schloss am 10. 12. 2009 als Käufer einen notariell beurkundeten Vertrag (UR-Nr. „001/2009” des Notars „C” in „F-Stadt”) mit der Grundstücksverwaltung Stadt „F-Stadt” GmbH (Verkäufer zu 1) und der Stadt „F-Stadt” (Verkäufer zu 2). Die Stadt „F-Stadt” war Eigentümer des Grundstücks Flur „1”, Flurst. „1”, welches mit einem Erbbaurecht für die Grundstücksverwaltung Stadt „F-Stadt” und einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für die „W-AG” belastet war. Die Grundstücksverwaltung Stadt „F-Stadt” GmbH war eingetragener Alleinberechtigter des Erbbaurechts an dem Grundstück „1”, Flurst. „1”, welches in Abteilung II des Erbbaugrundbuchs belastet war mit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit für die „W-AG”, einer Reallast (Erbbauzins) von 400.000 DM jährlich für den jeweiligen Eigentümer des belasteten Grundstücks und einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Erhöhung des Erbbauzinses und in Abteilung III mit einer Grundschuld von 1,6 Mio. Euro für die „T-Bank” „F-Stadt”. Gemäß § 2 Abs. 1 des Vertrages veräußerte die Stadt „F-Stadt” der Klägerin das Grundstück Flur „1”, Flurst. „1” mit allen Rechten, Pflichten und wesentlichen Bestandteilen. Nach § 2 Abs. 2 des Vertrages verkaufte die Grundstücksverwaltung Stadt „F-Stadt” GmbH der Klägerin das in § 1 Ziffer 4 des Vertrages aufgeführte Erbbaurecht mit allen damit verbundenen Rechten, Pflichten, Bestandteilen und aufstehenden Baulichkeiten zur Alleinberechtigung. Die Stadt „F-Stadt” erteilte dazu ihre Zustimmung. Die in Abteilung II der jeweiligen Grundbücher eingetragenen Belastungen wurden von der Klägerin kaufpreisneutral übernommen. Nach § 3 des Vertrages betrug der Gesamtkaufpreis insgesamt 20.500.000 Euro und teilte sich auf in 6.820.000 Euro für das Grundstück und 13.680.000 Euro für das Erbbaurecht. Der Kaufpreis Erbbaurecht war zunächst dazu bestimmt, das in Abteilung III des Erbbaugrundbuchs eingetragene Grundpfandrecht abzulösen. In § 11 des Vertrages erklärte der Käufer aufschiebend bedingt durch eine Eintragung als Eigentümer des Kaufgegenstandes in das Grundstücksgrundbuch und seine Eintragung als Berechtigter in das Erbbaugrundbuch die Aufgabe des Erbbaurechts und die Zustimmung zur Aufhebung des Erbbaurechts; zugleich beantragte und bewilligte er die Löschung des Erbbaurechts aus dem Erbbaugrundbuch.
Mit Bescheid vom 28. 12. 2009 setzte der Beklagte Grunderwerbsteuer iHv 326.593 Euro nach einer Bemessungsgrundlage von 6.820.000 Euro (Kaufpreis) zuzüglich sonstiger Leistungen (Erbbauzins) in Höhe von 2.511.252 Euro (Jahreswert 204.516 EUR x Vervielfältiger 12,279) fest. Als Sachverhalt, der der Besteuerung unterworfen wurde, wurde im Bescheid angegeben „Kaufvertrag „001/09” vom 10. 12. 2009”. Des Weiteren erging ein Grunderwerbsteuerbescheid über 390.906 EUR.
Gegen die Bescheide legte die Klägerin Einspruch ein. Aus der Bemessungsgrundlage gehe hervor, dass in den Grunderwerbsteuerbescheiden vom 28. 12. 2009 die Kaufpreise für Erbbaurecht und Grundstück vertauscht worden seien bzw. der Abzug des Barwertes des Erbbaurechts beim falschen Bescheid vorgenommen worden sei. Der jährliche Erbbauzins betrage derzeit 399.580 EUR statt 204.516 EUR. Der Erwerb des Grundstücks sei schuldrechtlich und dinglich vor dem des Erbbaurechts erfolgt. Wenn der Erwerber des Erbbaurechts auch Eigentümer des Grundstücks sei, bestimme sich die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage ausschließlich nach dem Kaufpreis. Der Kapitalwert des Erbbauzinssatzanspruchs erhöhe die Bemessungsgrundlage nicht, denn der Erbbauzins führe zu keiner Leistungspflicht gegenüber einer anderen Person. Es werde keine Verpflichtung übernommen und keine Gegenleistung gewährt (BFH BStBl II 2008,486).
Am 19. 4. 2010 änderte der Beklagte die Grunderwerbsteuerbescheide vom 28. 12. 2009 nach § 164 Abs. 2 AO. Er setzte für den Erwerb des mit dem Erbbaurecht belasteten Grundstücks die Steuer auf 238.700 EUR fest. Als Sach...