Entscheidungsstichwort (Thema)
Erhaltungsaufwendungen als vorweggenommene Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung; Vermietungsabsicht
Leitsatz (redaktionell)
Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte nach § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat.
Für die Feststellung des Bestehens einer Einkünfteerzielungsabsicht hinsichtlich renovierungsbedürftiger - und deshalb länger leer stehender - Objekte können der zeitliche Zusammenhang zwischen Aufwendungen und späterer Vermietung, die Dauer der Renovierung zur Vorbereitung einer Vermietung oder auch die (fehlende) Absehbarkeit, ob und gegebenenfalls wann die Räume im Rahmen der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung genutzt werden sollen, als Indizien herangezogen werden.
Normenkette
EStG § 21 Abs. 1 S. 1 Nr. 1
Tatbestand
Streitig ist, ob Aufwendungen des Klägers im Zeitraum Januar bis Juni 2006 für eine ab 01.07.2006 von ihm selbst genutzte Dreizimmerwohnung als Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu berücksichtigen sind.
Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks X-... Straße ..., das mit zwei im Jahr ... von ihm fertiggestellten Mehrfamilienhäusern bebaut ist. Bis zum Jahresende 2005 waren bis auf eine vom Kläger selbst genutzte Zweizimmerwohnung alle Wohnungen des Objektes vermietet. Die Mieter der ab 01.07.2006 vom Kläger selbst bezogenen Dreizimmerwohnung kündigten im Oktober 2005 zum Jahresende 2005. Der Kläger stellte noch im Jahr 2005 im Vorgarten des Grundstücks an der Straße ein Vermietungsschild für die 3/4-Zimmerwohnung auf und beauftragte das für ihn ständig tätige Maklerbüro A mit der Mietersuche. Auch für die Maklerfirma wurde ein auf die Vermietung hinweisendes Schild im Vorgarten aufgestellt. Mit diesen Maßnahmen wurden in der Vergangenheit alle Wohnungen auf dem Grundstück vermietet, ohne dass es zu längeren Leerständen kam. Zeitungsinserate oder Inserate in Internetportalen wurden nicht geschaltet. Der Kläger ließ die Wohnung im Zeitraum Januar bis Mai 2006 mit einem Gesamtaufwand von 105.977,16 € renovieren und verbessern. Unter anderem wurde die Wohnung mit neuem Nussbaum-Parkett ausgelegt, die Küche sowie die Sanitäreinrichtungen in Bad und WC wurden erneuert. Auf die Aufstellung gemäß Anlage zum Schriftsatz des Klägers vom 18.06.2010 und die Rechnungen in der Akte mit Originalrechnungen wird für nähere Einzelheiten Bezug genommen. Zum 01.07.2006 bezog der Kläger die Wohnung selbst. Die zuvor von ihm genutzte Zweizimmerwohnung in dem Komplex vermietete er mit Mietvertrag vom ... 2006 an den Mieter Dr. B.
In der Einkommensteuererklärung der Kläger für das Jahr 2006 erklärte der Kläger insgesamt Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 106.110 €, von denen 24.724 € sofort und 81.386 € verteilt auf vier Jahre und damit jährlich mit 20.342 € als Werbungskosten berücksichtigt werden sollten. Der Beklagte berücksichtigte diese Aufwendungen im Bescheid zur Einkommensteuer für 2006 vom 01.11.2007 nicht, sondern ging davon aus, dass der Kläger nach dem Auszug der Mieter zum Jahresende 2005 nicht mehr die Absicht zur Vermietung der Wohnung hatte, sondern die Wohnung aufwändig für die Selbstnutzung herrichten ließ. Den am 16.11.2007 dagegen eingelegten Einspruch wies der Beklagte nach Einholung diverser Auskünfte zu Bemühungen des Klägers um eine Vermietung mit Einspruchsentscheidung vom 20.11.2009 als unbegründet zurück.
Mit der am 18.12.2009 erhobenen Klage begehren die Kläger die Berücksichtigung der Erhaltungsaufwendungen als Werbungskosten des Klägers bei seinen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Nachdem in der Klage zunächst die Bezifferung des zu berücksichtigenden Erhaltungsaufwands offen gelassen war, bezifferten die Kläger mit Schriftsatz vom 18.06.2010 die Instandsetzungsaufwendungen mit 105.977,16 €, die mit Ausnahme von nach dem ... 2006 bezahlten Rechnungen geltend gemacht wurden. Die Kläger begehren nunmehr die Berücksichtigung von Erhaltungsaufwendungen in Höhe von 76.229,41 €, die sich aus Renovierungskosten in Höhe von insgesamt 105.977,16 € abzüglich nach dem ... 2006 gezahlter Beträge von 339,06 € und 1489,63 € sowie abzüglich von Versicherungsleistungen für einen Wasserschaden in Höhe von 1298,63 € und Aufwendungen für die Küche in Höhe von 26.620,40 € errechnen.
Die Kläger behaupten, der Kläger habe nach dem Auszug der Mieter zum Jahresende 2005 die Absicht gehabt, die bis dahin von ihnen gemietete Wohnung wieder zu vermieten. Er habe dafür die Maßnahmen ergriffen, die in der Vergangenheit bei Mieterwechseln zügig zu einer Wiedervermietung geführt hätten. Andere Maßnahmen wie insbesondere Zeitungsinserate seien dagegen in der Vergangenheit nicht Erfolg versprechend gewesen. Interessenten, die sich bei früheren Gelegenheiten auf Zeitungsanzeigen gemeldet hätten, hätten bei Nennung der Belege...