Entscheidungsstichwort (Thema)
Einheitsbewertung eines Golfplatzes als Erbbaurecht
Leitsatz (redaktionell)
1) Der Wert von Golfplätzen ist der Unterwert anzusetzen, der bei einer Veräußerung als land- und forstwirtschaftlich genutztes Grundstück zum Hauptfeststellungszeitpunkt erzielbar gewesen wäre
2) Eine Differenzierung beim innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert zwischen einer vollwertigen und einer nur als Grünland nutzbaren Fläche ist erforderlich.
Normenkette
BewG § 75 Abs. 1, §§ 92, 76 Abs. 2
Nachgehend
Tatbestand
Die Beteiligten streiten über die Einheitsbewertung eines Golfplatzgeländes.
Die Klägerin betreibt auf den Grundstücken Gemarkung …, Gemarkung…, Gemarkung …und Gemarkung …mit einer Gesamtgröße von 708.816 qm einen Golfplatz. Zwischen den Eigentümern der Grundstücke, der A-AG, die während des vorliegenden Klageverfahrens im Sommer 0000 auf die B-AG verschmolzen worden ist, besteht ein Erbbaurechtsvertrag vom 20.10.1997, mit dem ein Erbbaurecht an den vorbezeichneten Flächen bis zum 31.12.2057 bestellt worden ist. Nachdem am 29.06.1998 der Vorhaben- und Erschließungsplan der Stadt L für das Gelände rechtskräftig geworden war und damit nach § 15 des Vertrages Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr übergegangen waren, erfolgte die Eintragung des Erbbaurechts in das Grundbuch am 29.10.1998. Zu dem noch im Jahre 1999 fertiggestellten Golfplatz gehören ein Clubhaus sowie ein Golfanlage mit allen zugehörigen Wirtschafts-, Schutz- und Gerätegebäuden. Es war für einen Teil des Erbbaugrundstücks (Flur …, Flurstück …), der als Bauland für das Clubhaus benötigt wurde, „also für 5.000 qm des Flurstücks Flur …, Flurstück … 5,74 DM/qm, somit 28.700,– DM” und für den Rest des Erbbaugrundstücks (703.816 qm) 0,14 DM/qm, somit 98.534,24 DM, d. h. insgesamt also 127.234,24 DM als jährlicher Erbbauzins vereinbart worden. Wegen der Einzelheiten der Lage der Flächen und ihrer Beschreibung im Liegenschaftskataster wird Bezug genommen auf die zu den Akten genommenen Auszüge aus dem Liegenschaftskataster und dem Lageplan. Wegen der Einzelheiten des vorgenannten Erbbaurechtsvertrags wird Bezug genommen auf die sowohl in der Steuer- als auch in der Gerichtsakte befindliche Kopien des Vertrages.
Aus einem Vermerk in der Steuerakte des Beklagten geht hervor, dass die Fläche im Anschluss an ein Telefongespräch mit dem Geschäftsführer der Klägerin am 12.07.1999 in der Weise aufgeteilt wurde, dass auf die Clubanlage 4.000 qm, die bespielte Fläche 266.000 qm und das Biotop 438.816 qm entfielen. Daraufhin übertrug man die Werte eines anderen Golfplatzes (…), wonach die Fläche für die Clubanlage mit 8,– DM/qm, die bespielte Fläche mit 3,– DM/qm und das Biotop mit 1,– DM/qm zu bewerten sei, auf den vorliegenden Fall. Am 07.10.1999 erging dementsprechend – unter dem Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) – ein Einheitswertbescheid, der einen Einheitswert i. H. v. … DM feststellte. Sodann kam es zu einer Überprüfung der vorläufigen Wertermittlung durch den amtlichen landwirtschaftlichen Sachverständigen, der zu dem Ergebnis kam, dass eine Aufteilung der Sportflächen in „bespielbare” und „nicht bespielbare” Flächen (z. B. Biotope) nicht zu erfolgen habe und dass für die gesamte nicht bebaute bzw. bebaubare Fläche ein innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert von 5,20 DM/qm anzusetzen sei. Dieses Ergebnis beruhe auf ermittelten Veräußerungspreisen und auf einer dies bestätigenden Besprechung beim Gutachterausschuss der Stadt L. Am 06.09.2000 erließ das beklagte Finanzamt einen Änderungsbescheid gemäß § 164 Abs. 2 AO und setzte den Einheitswert auf … DM fest. Ebenfalls am 06.09.2000 erließ es einen entsprechenden geänderten Grundsteuermessbescheid.
Hiergegen legte die Klägerin Einspruch ein. Nachdem der steuerliche Berater bereits vor Ergehen des Bescheids darauf hingewiesen hatte, dass der Ansatz des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts für Ackerflächen unzutreffend sei und dass der Preis für festgeschriebene Dauergrünflächen mit ca. 2,– DM/qm anzusetzen sei, trug er jetzt zur Begründung zusätzlich vor, es könne keinesfalls ein höherer Wert angesetzt werden als der gemeine Wert, den ein Erwerber unter Berücksichtigung einer realistischen Rendite von 6 %, ausgehend von jährlichen Erbbauzinszahlungen von ca. 120.000,– DM, zahlen würde. Aus dieser Berechnung ergäbe sich ein Verkehrswert von ca. 2.000.000,– DM, wobei dies die aktuellen Wertverhältnisse, nicht die zum 01.01.1964 seien. Die Klägerin bezweifelte nicht die Ermittlungen der Finanzverwaltung und die von ihr vorgelegte Aufstellung über Vergleichspreise im Zeitraum 1960 bis 1969, wonach sich ein innerlandwirtschaftlicher Verkehrswert für Ackerland von 5,20 DM ergab. Sie hielt jedoch eine Differenzierung innerhalb des innerlandwirtschaftlichen Verkehrswerts zwischen Ackerland und reinem Gründland für erforderlich. Denn die Frage, in welchem Umfang und mit welcher Intensität die frag...