Frotscher/Geurts, EStG § 21 Vermietung und Verpachtung / 5.3.2.4.3 Wesentliche Verbesserung eines Gebäudes

Rz. 168

Aufwendungen für eine Baumaßnahme führen zu Herstellungskosten, wenn die Baumaßnahme zu einer über den ursprünglichen Zustand hinausgehenden wesentlichen Verbesserung führt, sofern es sich nicht um Maßnahmen handelt, die zur Herstellung der Betriebsbereitschaft und damit zu Anschaffungskosten führen.

Rz. 169

Zur Bestimmung des ursprünglichen Zustands ist grundsätzlich auf den Zeitpunkt abzustellen, in dem der Stpfl. in den Fällen des unentgeltlichen Erwerbs der Rechtsvorgänger das Gebäude in sein Vermögen aufgenommen hat.^[1] Übliche anfallende Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen werden regelmäßig den Gebrauchswert eines Gebäudes insgesamt nicht so deutlich erhöhen, dass es dadurch i. S. d. § 255 Abs. 2 HGB wesentlich verbessert wird.^[2] Entscheidend ist, dass durch die Baumaßnahme der Gebrauchswert des Gebäudes gegenüber dem ursprünglichen Zustand deutlich erhöht und die Verbesserung dadurch wesentlich wird. Das kann der Fall sein, wenn sich der Wohnstandard durch den Einbau hochwertiger Materialien deutlich erhöht oder sich ein erheblicher Anstieg der erzielbaren Miete ergibt. Dabei ist der Begriff der Generalüberholung grundsätzlich ohne Bedeutung.^[3]

Rz. 170

Eine wesentliche Verbesserung liegt ebenfalls vor, wenn durch die Baumaßnahmen der Standard des Wohngebäudes gehoben wird, von einem sehr einfachen auf einen mittleren oder von einem mittleren auf einen sehr anspruchsvollen Standard (Rz. 155). Hierbei sind Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen, die über eine substanzerhaltende Erneuerung nicht hinausgehen, außer Betracht zu lassen. Eine substanzerhaltende Erneuerung liegt vor, wenn das Gebäude lediglich in ordnungsgemäßem Zustand erhalten bleibt bzw. wenn der zeitgemäße Wohnkomfort, der durch den technischen Fortschritt verloren gegangen war, wieder hergestellt wird.^[4]

Praxis-Beispiel

Standardanhebung

Der Eigentümer eines verwahrlosten Wohngebäudes lässt die alten Kohleöfen durch eine moderne Heizungsanlage ersetzen; er ersetzt die einfach verglasten Fenster durch Isolierfenster, modernisiert das Bad, baut neben der Badewanne eine separate Dusche ein und lässt durchgängig fliesen. Im Übrigen lässt er Schönheitsreparaturen durchführen.

Hinsichtlich der Aufwendungen für die zentralen Ausstattungsmerkmale (Heizung, Fenster, Bad) erfolgt eine Standardanhebung, sodass Herstellungskosten gegeben sind. Auch dies ist eine Verschärfung der bisherigen Rechtslage, da ohne den neu geprägten Begriff der Standardanhebung in diesem Fall Erhaltungsaufwendungen vorgelegen hätten. Die Schönheitsreparaturen führen wie bisher zu Erhaltungsaufwand.

Rz. 171 einstweilen frei

Rz. 172

Baumaßnahmen innerhalb eines Vz können dann als Herstellungskosten anzusehen sein, wenn sie zwar für sich gesehen noch nicht zu einer wesentlichen Verbesserung führen, aber Teil einer Gesamtmaßnahme sind, die sich planmäßig in zeitlichem Zusammenhang über mehrere Vz erstreckt und die insgesamt zu einer wesentlichen Verbesserung führt, sog. Sanierung in Raten.^[5] In diesen Fällen ordnet die Finanzverwaltung die vorläufige Veranlagung nach § 165 AO an.^[6]

Rz. 173

Entsteht in einem Gebäude mit mehreren Wohnungen nur bei einer oder mehreren Wohnungen durch Baumaßnahmen eine wesentliche Verbesserung, liegen Herstellungskosten nur für die betreffenden Wohnungen vor.^[7]

[1] BFH v. 3.12.2002, IX R 64/99, BStBl II 2003, 590; BFH v. 22.9.2009, IX R 21/08, BFH/NV 2010, 846.

[2] BFH v. 9.5.1995, IX R 116/92, BStBl II 1996, 632; BFH v.12.9.2001, IX R 39/97, BFH/NV 2002, 968, BStBl II 2003, 569.

[3] BFH v. 9.5.1995, IX R 116/92, BStBl II 1996, 632; BFH v. 13.10.1998, IX R 38/95, BFH/NV 1999, 603.

[4] BMF v. 18.7.2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03, BStBl II 2003, 386, Rz. 29f.

[5] BFH v. 23.6.1988, IX B 178/87, BFH/NV 1989, 165; BFH v. 12.9.2003, IX R 39/97, BFH/NV 2002, 968, BStBl II 2003, 569.

[6] BMF v. 18.7.2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03, BStBl I 2003, 386, Rz. 38.

[7] BMF v. 18.7.2003, IV C 3 – S 2211 – 94/03, BStBl I 2003, 386, Rz. 32.