Geschäftsraummiete / 9 Besonderheiten: Jahresübergreifende Mieterträge und -aufwendungen

Da die Miete i. d. R. im Voraus mit Beginn des Leistungsmonats fällig ist, geschieht es nicht selten, dass die Januarmiete bereits im Dezember des Vorjahres an den Vermieter ausgeglichen wird Auch die verspätete Mietzahlung ist in der Praxis nicht unüblich und kann zu Abgrenzungsfragen beim Jahresabschluss führen. Diese Mietzahlungen – verfrüht wie verspätete – sind in Buchhaltung und Jahresabschluss durch eine entsprechende Abgrenzung zu würdigen.

9.1 Buchungen beim Bilanzierer

Der Bilanzierer ermittelt seinen Gewinn regelmäßig nach dem Betriebsvermögensvergleich. Erträge und Aufwendungen sind demnach der Periode zu zuordnen, die sie tatsächlich betreffen. Dies erfolgt i.d.R durch den Ausweis von

• aktiven und passiven Rechnungsabgrenzungsposten, wenn für Januar bereits im Dezember des Vorjahres zugeht, bzw.
• Forderungen und Verbindlichkeiten, wenn die Miete für Dezember erst im Januar des Folgejahres zugeht.

9.1.1 Mietzahlung im alten für das neue Jahr

Wird die Januarmiete bereits im Vorjahr ausgeglichen, handelt es sich um Aufwendungen, die nicht das abgelaufene Wirtschaftsjahr betreffen. Sie dürfen daher den Gewinn nicht mindern, stellen also keine Betriebsausgaben des abgelaufenen Wirtschaftsjahres dar. Die Aufwendungen sind daher als Rechnungsabgrenzungsposten zu aktivieren. Geht die verfrühte Mietzahlung bei einem bilanzierenden Vermieter im abgelaufenen Geschäftsjahr ein, ist diese auch bei ihm keine Betriebseinnahme, sondern passiv abzugrenzen:

Praxis-Beispiel

Fortführung des Beispiels Lies und Fri & Til (zu 3.):

Aufgrund der anstehenden Weihnachtsferien überweist die Steuerkanzlei Fri & Til die Miete für Januar 04 i. H. v. brutto 5.355 EUR bereits am 22.12.03 an den bilanzierenden Vermieter Lies. Beim ihm geht die Zahlung am 23.12.03 ein.

Lies (Vermieter) bucht:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
1200/1800	Bank	5.355	990/3900	Passive Rechnungsabgrenzung	4.500
			1776/3806	Umsatzsteuer 19 %	855

Fri & Til (Mieter) buchen:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
980/1900	Aktive Rechnungsabgrenzung	4.500	1200/1800	Bank	5.355
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	855

Hinweis:

Bei ordnungsgemäßer Rechnungsvorlage besteht bereits im Zeitpunkt der Zahlung ein Anspruch auf den Vorsteuerabzug für den Mieter. Die Umsatzsteuer aus der erhaltenen Zahlung wird zwar regelmäßig erst mit der Erbringung der Leistung und er Rechnungslegung fällig. Abweichend hiervon ist sie aber bereits mit Zahlung fällig, wenn diese beim Vermieter eingeht und die Rechnung gestellt ist.

9.1.2 Mietzahlung im neuen für das alte Jahr

Wird die Dezembermiete erst im Januar des Folgejahres beglichen, handelt es sich um Aufwendungen, die das abgelaufene Wirtschaftsjahr betreffen. Die Aufwendungen sind als sonstige Verbindlichkeiten zu passivieren. Eine sonstige Verbindlichkeit ist dann zu passivieren, wenn es sich um Aufwand handelt, der wirtschaftlich dem abgelaufenen Geschäftsjahr zuzuordnen ist, aber die entsprechende Zahlung erst nach dem Bilanzstichtag getätigt wird. Das Konto "Sonstige Verbindlichkeiten" ist ein Bestandskonto.

Für Vermieter ist entsprechend zu Verfahren. Die Mieteinnahme für den Dezember führt nach den Grundsätzen der periodengerechten Abgrenzung regelmäßig zu Erträgen im abgelaufenen Geschäftsjahr. Vermieter weisen hier ihre Mieterträge als Forderungen aus Lieferung und Leistung aus.

Praxis-Beispiel

Fortführung des Beispiels Lies und Fri & Til (zu 3.):

Aufgrund einer Vielzahl von Fristabläufen und Arbeiten zum Jahresende war die Steuerkanzlei Fri & Til im Dezember 03 so ausgelastet, dass sie vergisst die Miete für Dezember 03 an den Vermieter Lies zu überweisen. Fri & Til nehmen die Mietzahlung umgehend am 2.1. an Lies vor, bei welchem sie am 3.1. eingeht. Auch hier liegt die ordnungsgemäße Dauerrechnung bereits seit Abschluss des Mietvertrages vor.

Lies (Vermieter) bucht:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
1400/1200	Forderung aus Lieferungen und Leistungen	5.355	2752/4862	Erlöse aus Vermietung und Verpachtung 19 % USt	4.500
			1776/3806	Umsatzsteuer 19 %	855

Fri & Til (Mieter) buchen:

Konto SKR 03/04 Soll	Kontenbezeichnung	Betrag	Konto SKR 03/04 Haben	Kontenbezeichnung	Betrag
1600/3300	Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung	4.500	1200/1800	Bank	5.355
1576/1406	Abziehbare Vorsteuer 19 %	855

9.2 Besonderheiten bei Gewinnermittlung nach Einnahmen-Überschussrechnung

Da es sich bei langfristigen Mietaufwendungen und Mieterträgen um eine regelmäßig wiederkehrende Zahlungsverpflichtung in zumeist gleichbleibender Höhe handelt, greift für Einnahmen-Überschussrechner die Sonderregelung des § 11 EStG. Entgegen dem sonst für die Einnahmen-Überschussrechnung geltenden Ansatz der Betriebseinnahmen und -ausgaben nach Zufluss-Abfluss, sind regelmäßig wiederkehrende Zahlungen innerhalb kurzer Zeit vor und nach dem Jahreswechsel auf der Grundlage der periodengerechten Abgrenzung zu erfassen. Als kurze Zeit wird hier ein Zeitraum von 10 Tagen angesehen.

Praxis-Beispiel

Mieteinnahmen ohne Umsatzsteueroption

Vermieter Lies hat ein Büro in seinem Gesc...