Geschlossener Immobilienfonds: Werbungskostenabzug auf dem Prüfstand

Leitsatz

Ein geschlossener Immobilienfonds begehrte kürzlich vor dem FG Berlin-Brandenburg den Abzug verschiedenster Gebühren als Werbungskosten. Das Gericht urteilte, dass die Gebühren rechtsmissbräuchlich ausgewiesen wurden, um eine sofortige steuerliche Abzugsfähigkeit zu erlangen.

Sachverhalt

Ein Diplom-Volkswirt und eine GmbH gründeten im Jahr 1993 eine GbR, deren Zweck die Errichtung, die Vermietung und die Verwaltung eines Sechsfamilienhauses war (geschlossener Immobilienfonds). Hierzu brachten die beiden Gründungsgesellschafter ein zuvor gemeinschaftlich erworbenes Grundstück in die Gesellschaft ein. Von der Investitionssumme von 3,7 Mio. DM sollten rund 1,7 Mio. DM durch Gesellschaftereinlagen finanziert werden. Die GmbH wurde von der GbR beauftragt, die Gesellschaftsanteile zu vertreiben. Im November 1995 war das Gebäude schließlich fertig gestellt.

Im Zuge der gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte für das Jahr 1993 waren diverse Abzugsposten strittig. Unter anderem beantragte die GbR, die Gebühren für eine Bürgschaft und die Vermittlung einer Zwischenfinanzierung als Werbungskosten anzuerkennen, die Gebühren für eine Eigenkapital-Vermittlungsprovision als Herstellungskosten des Gebäudes zu berücksichtigen, sowie die komplette Sonder-AfA nach dem FördGG einkünftemindernd abzuziehen (statt nur anteilig).

Entscheidung

Das FG urteilte, dass die Aufwendungen nicht im beantragten Sinne abgezogen werden können. Zunächst einmal sind die Gebühren für die Bürgschaft und für die Vermittlung der Zwischenfinanzierung nicht als Werbungskosten abziehbar. Nach ständiger BFH-Rechtsprechung werden alle Aufwendungen, die von Anlegern eines Bauherrenmodells geleistet werden, als Anschaffungskosten und nicht als sofort abziehbare Werbungskosten behandelt, wenn sich die Anleger aufgrund eines vom Projektanbieter vorformulierten Vertragswerks beteiligen. Im Urteilsfall hatten die beitretenden Gesellschafter keine Möglichkeit, auf die Planung und Durchführung des Bauvorhabens einzuwirken. Das Projekt wurde im Werbeprospekt vielmehr als "beschlossene Sache" vorgestellt, sodass die beitretenden Gesellschafter eine reine Kapitalgeberfunktion innehatten. Insofern erkennt das FG in dem Ausweis von sogenannten "Gebühren" einen Gestaltungsmissbrauch i. S. des § 42 AO, der lediglich einen sofortigen steuerlichen Abzug der Kosten herbeiführen sollte.

Die Gebühren zur Eigenkapital-Vermittlungsprovision sind ferner nicht als Herstellungskosten des Gebäudes anzusetzen, da Provisionen für die Vermittlung des Eigenkapitals bei geschlossenen Immobilienfonds (wie im vorliegenden Fall) nicht als Werbungskosten abziehbar sind. Das gilt nach der ständigen BFH-Rechtsprechung unabhängig von der Frage, ob die Provisionen an den Initiator des Projekts oder an Dritte gezahlt worden sind. Darüber hinaus kann die Sonder-AfA im Jahr 1993 nur anteilig gewährt werden, da sich deren Höhe nach den tatsächlich verausgabten Kosten und dem jeweiligen Baufortschritt richtet.

Hinweis

Das FG hat die Revision nicht zugelassen.

Link zur Entscheidung

FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 15.12.2011, 9 K 9121/08