Grunderwerbsteuer: Nachträgliche Kaufpreisminderung durch Eigenprovision

Leitsatz

Wird mit Abschluss eines Grundstückskaufvertrags ein Zahlungsanspruch einer Provision vereinbart, deren Zahlung zur Kaufpreisminderung dient und innerhalb von 2 Jahren nach Vertragsabschluss tatsächlich erfolgt, mindert die Provisionszahlung die Grunderwerbsteuer.

Sachverhalt

Das Sächsische FG hatte in einem aktuellen Urteil über die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zu entscheiden. Die Klägerin erwarb von einem Bauträger 3 noch zu errichtende Eigentumswohnungen. Einen Tag vor Unterzeichnung des Kaufvertrags wurde vereinbart, dass die Klägerin mit Vertragsabschluss "einen Anspruch auf Zahlung einer Provision" erwerbe. Weiter heißt es: "Diese Provision stellt aufgrund der fehlenden Gegenleistung des Käufers an den Verkäufer wirtschaftlich eine Kaufpreisminderung in Form einer sog. Eigenprovision dar." Die Klägerin zahlte den Kaufpreis nach Baufortschritt und erhielt am Ende der Bauzeit nach 2 Jahren die Provision. Das Finanzamt setzte die Grunderwerbsteuer jedoch nach dem Kaufpreis fest, da es die Kaufpreishöhe als Gegenleistung des Käufers für die zutreffende Bemessungsgrundlage ansah. Auf das wirtschaftliche Ergebnis, dass der gezahlte Kaufpreis dem Verkäufer nicht in voller Höhe verbleibe, komme es nicht an. Die Klägerin verlangte die Änderung der Steuerbescheide mit dem Ziel entsprechender Herabsetzung der Bemessungsgrundlage.

Entscheidung

Vor dem Finanzgericht hatte die Klägerin Erfolg. Zwar ist für die Entstehung und Festsetzung der Grunderwerbsteuer die vereinbarte Gegenleistung des Käufers maßgeblich. Allerdings sind innerhalb von 2 Jahren stattfindende Herabsetzungen der Gegenleistung auf Antrag zu berücksichtigen. Der wirksam vereinbarte Kaufpreis wurde im vorliegenden Fall durch die gesonderte Vereinbarung der "Eigenprovision" herabgesetzt und fand auch innerhalb der Zwei-Jahres-Frist statt (§ 16 Abs. 3 GrErwStG). Dem steht nicht entgegen, dass die Minderung schon vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages vereinbart wurde, befanden die Richter. Denn nach dem klaren Wortlaut der "Verpflichtungserklärung" entstand der Provisionsanspruch als Minderung des Kaufpreises erst durch den Abschluss des notariellen Kaufvertrags und damit nach Begründung der vereinbarten Kaufpreiszahlungsverpflichtung. Und mit dem Abschluss des Kaufvertrags entstand gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrErwStG die Steuer.

Hinweis

Vorliegend ging die Argumentation des Finanzamts zwar ebenfalls von dem zutreffenden Gedanken aus, dass allein die Gegenleistung des Käufers und nicht die Leistung des Verkäufers oder dessen Nebenleistungen die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer gemäß §§ 8 Abs. 1, 9 Abs. 1 Nr. 1 GrErwStG darstellen. Allerdings übersah das Finanzamt nach Ansicht der Richter, dass § 16 Abs. 3 GrErwStG gerade diesen Fall einer vom ursprünglichen Kaufvertrag gesonderten Änderung des Kaufpreises regelt und anordnet, sodass in einem so gelagerten Fall die Steuer stets niedriger festzusetzen ist.

Link zur Entscheidung

Sächsisches FG, Gerichtsbescheid vom 16.03.2011, 8 K 1123/10