Grunderwerbsteuer

Zusammenfassung

Begriff

Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer und steht den Ländern zu. Sie ist zur Zeit die wichtigste unabhängige Steuereinnahme der Länder und die einzige Steuer, bei der die Länder den Steuersatz selbst festlegen können.

Ihr unterliegen die im Gesetz als "Erwerbsvorgänge" bezeichneten Rechtsvorgänge, die eine Änderung der Zuordnung inländischer Grundstücke vom Veräußerer auf den Erwerber herbeiführen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) vom 26.2.1997^[1], das zuletzt durch Art. 22 und 23 des Jahressteuergesetzes 2022 (JStG 2022) v. 16.12.2022^[2] geändert worden ist. Durch die Herausgabe und Veröffentlichung von gleich lautenden bzw. koordinierten Erlassen weisen die obersten Finanzbehörden der Länder die Finanzämter an, wie das GrEStG insbesondere bei auftretenden Zweifelsfragen anzuwenden ist. Diese Erlasse sind allerdings nur für die Finanzverwaltung, nicht jedoch für Steuerpflichtige und Gerichte bindend.

[1] BGBl 1997 I S. 418, 1804.

[2] BGBl 2022 I S. 2294.

1 Grundstücksbegriff

1.1 Grundstück und Bestandteile

Unter Grundstücken sind zunächst Grundstücke i. S. d. bürgerlichen Rechts zu verstehen.^[1] Allgemein bezeichnet man als Grundstück einen begrenzten – katastermäßig vermessenen und bezeichneten – Teil der Erdoberfläche, der im Grundbuch eine besondere Stelle hat (Grundbuchgrundstück). Soweit Grundstücke keiner Eintragung im Grundbuch bedürfen, werden sie aufgrund ihrer Lage und ihrer Begrenzung durch die Grenzen benachbarter Grundstücke bzw. durch ihre eigenen natürlichen Grenzen bestimmt (natürliche Grundstücke). Unter das GrEStG fallen sowohl die Grundbuchgrundstücke als auch die natürlichen Grundstücke.^[2]

[1] § 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG.

[2] Vgl. Kramer, Weilbach, Baumann in: Weilbach, GrEStG, § 2 GrEStG, Rz. 3 f., Stand: 22.11.2021.

Heine in: Wilms/Jochum, ErbStG/BewG/GrEStG, § 2 GrEStG, Rz. 23, 114. Ergänzungslieferung, Juni 2021.

1.2 Erbbaurecht, Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte

Den Grundstücken stehen gleich:

• Erbbaurechte

• Gebäude auf fremdem Grund und Boden sowie

• dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach den Vorschriften des WEG und des § 1010 BGB.^[1]

Erbbaurecht

Dem Eigentum als Vollrecht am Grundstück entspricht bei Erbbaurechten grunderwerbsteuerlich die Erbbauberechtigung als Vollrecht an diesen. Das Erbbaurecht ist das veräußerliche und vererbliche Recht, auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Bauwerk zu haben.^[2] Es kann (auch) auf einen für das Bauwerk nicht erforderlichen Teil des Grundstücks erstreckt werden, sofern das Bauwerk wirtschaftlich die Hauptsache bleibt.^[3] Das Erbbaurecht stellt insoweit eine Beschränkung des Eigentums an dem Grundstück dar.^[4]

Achtung

Gesamterbbaurecht

Bestellen 2 Grundstückseigentümer an ihren Grundstücken ein Gesamterbbaurecht, liegen 2 Erwerbsvorgänge nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG vor.^[5]

Zur Beurteilung von Erbbaurechtsvorgängen vgl. die gleichlautenden Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder.^[6]

Gebäude auf fremden Grund und Boden

Das Gebäude auf fremdem Grund und Boden gilt als selbstständiger Gegenstand des Rechtsverkehrs. Grunderwerbsteuerlich wird damit der Erwerb eines Gebäudes in den Fällen erfasst, in denen – abweichend vom Regelfall – allein ein Gebäude Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist.^[7]

Hinweis

Mobilheim auf Campingplatz als Gebäude auf fremden Boden

Ein auf einer Mietparzelle auf einem Campingplatz stehendes Mobilheim kann bei einer festen Verankerung auf dem Grundstück und einer beabsichtigten Dauernutzung zu Ferienzwecken steuerlich als Gebäude zu qualifizieren sein. Dies gilt auch dann, wenn das Mobilheim nach wie vor auf einem Fahrgestell ohne Straßenzulassung steht, die Nutzungsfunktion des Fahrgestells wegen der Verankerung des Mobilheims auf dem Grundstück jedoch faktisch aufgehoben ist. Die Übertragung eines solchen Mobilheims unterliegt der Grunderwerbsteuer.^[8]

Dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte

Auf der Grundlage von § 1 Abs. 1 WEG kann an Wohnungen Wohnungseigentum und an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Teileigentum begründet werden. Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung, verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.^[9] Teileigentum ist das Sondereigentum an den nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Läden, Garagen), verbunden mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört.^[10]

Die aus Sondereigentum und Miteigentum bestehenden rechtlichen Einheiten sind als Grundstücke i. S. d. § 2 Abs. 1 Satz 1 GrEStG zu qualifizieren.

Wichtig

Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht

Dauerwohn- und Dauernutzungsrecht^[11] fallen nicht unter den in § 2 GrEStG geregelten Grundstücksbegriff, so dass Rechtsvorgänge, die sich auf ein derartiges Recht beziehen, regelmäßig nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.^[12]

Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wir...