Dr. Heinz Hader, Dr. Holger Naumann
Folgende Entscheidungen sind zu treffen und vom Controllerservice zu fundieren:
- Ermittlung der Preisobergrenzen für den Ankauf des Grundstücks/die Erbpachtkonditionen inklusive aller sonstigen damit im Zusammenhang stehenden Verpflichtungen
- Beantragung von Fördermitteln und Durchrechnung auf Finanzierung und Wirtschaftlichkeit
- Auswahl der Finanzierungsvariante
- Art und Weise der Durchführung der Investition ( Einbindung von Architekten, Generalunternehmer, eigene Bauleitung)
- Detaillierte Baukostenvorgabe nach Nutzungsart und Gebäude
- Vorgabe der Untergrenzen für die Vermietung nach Nutzungsart und Gebäude.
Zu 1: Ermittlung der Preisobergrenzen für den Grundstücksankauf/die Erbpacht
Renditeerwartung
Der Controllerservice muss vorgeben, wie viel Prozent des Investitionsvolumens für diese Position aufgewendet werden dürfen, um Finanzierbarkeit und Renditeerwartung nicht zu gefährden. Während Baukostenüberschreitungen, die durch Verwendung z.B. anderer Materialien oder Gewinnung zusätzlicher Flächen entstehen, durch entsprechende Mehrerlöse wieder aufgefangen werden können, stellen Budgetüberschreitungen beim Grundstücksankauf dauerhafte Belastungen der Rendite dar und können im schlimmsten Fall zum Kollaps der Finanzierung führen.
Kollaps vermeiden
Um Letzteres zu vermeiden, müssen je nach Fall z.B. folgende Fragen hinreichend genau beantwortet werden:
- Gibt es eine Altlastenfreistellung des Käufers oder wenn nicht, wie hoch ist eine entsprechende Eventualposition zu bemessen?
- Ist das erworbene Grundstück voll erschlossen oder welche Aufwendungen für Erschließung, Abriss, Schaffung der Baufreiheit sind zu leisten?
- Gibt es Rechte Dritter, die eine komplette Nutzung behindern, und wie hoch ist deren Ablösung?
- Lässt die Grundbuchsituation erwarten, dass bis zur Klärung und Stellung banküblicher Sicherheiten eine (teurere) Zwischenfinanzierung erfolgen muss?
Tabelle 4 fasst die Situation zusammen.
| Ausgewiesener Kaufpreis |
800.000 EUR |
| Grunderwerbssteuer |
80.000 EUR |
| Gebühren, Honorare |
30.000 EUR |
| Eventualposition Altlast |
- |
| Eventualposition Rechte Dritter |
- |
| Aufwendungen bis Baureife |
40.000 EUR |
| Sonstiges |
50.000 EUR |
| Finanzieller Aufwand gesamt |
1.000.000 EUR |
Tab. 4: Investitionsbudget für das Grundstück
In unserem Beispiel deutet nichts darauf hin, dass die Vorgabe aus der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht eingehalten werden kann.
Zu 2: Beantragung von Fördermitteln
Kritische Fördermittel
Das Problem Beantragung von Fördermitteln und ihre Durchrechnung ist je nach Projekt und Fördergebiet im Detail durch den Controller abzubilden. In jedem Fall ist aber anzuraten, die Investition ohne Fördermittel durchzurechnen. Eine Investition, die sich nur mit Fördermitteln "rechnet" ist zumindest aus zwei Gründen kritisch:
- Wird die beantragte und eingeplante Förderung tatsächlich gewährt?
- Sind spätere Nutzungsänderungen denkbar, die zur Rückzahlung der Mittel führen können?
Es ist besonders darauf zu achten, dass die Fördergelder im Finanzplan so eingestellt sind, dass auch bei verzögerter Zahlung kein Investitionsstopp droht.
Zu 3: Auswahl der Finanzierungsvariante
Kapitaldienst
Das A und O ist die Frage, wie viel Fremdkapitalzins und Tilgung die Investition während ihrer Nutzung vertragen kann. Je kürzer und risikovoller eine Investition finanziert ist, desto größer ist bei allen Chancen zur (außerordentlichen) Steigerung der Wirtschaftlichkeit aber auch die Gefahr, dass durch Zinserhöhung und Währungsturbulenzen (bei Finanzierung über Zinsswaps) die Wirtschaftlichkeit gefährdet wird.
Zu 4: Art und Weise der Durchführung der Investition
Machen oder machen lassen?
Grundsätzlich ist zu entscheiden, ob der Initiator der Investition die Durchführung selbst übernimmt oder sich eines Generalüber-/-unternehmers (GÜ/GU) bedient. Diese Entscheidung hängt unter anderem von den Kapazitäten und Erfahrungen des Initiators und der dazu im Verhältnis stehenden Investition ab. In beiden Fällen sind die nachfolgenden Punkte von entscheidender Bedeutung für die wirtschaftliche Zukunft der Investition: Aus Vorbesprechungen mit künftigen Nutzern oder Maklern, Angebotsstudien potenzieller Auftragnehmer, Vorschlägen von Projektentwicklern, Festlegungen zum eventuellen Eigenbedarf usw. muss sich die ungefähre Flächensituation nach Nutzungsarten konstruieren lassen. Die daraus ermittelbaren Baukosten und Mieterwartungen sind die Grundlage für interne Budgets oder bei Vergabe an GÜ/GU für die entsprechenden Vertragsverhandlungen.
Zu 5: Detaillierte Baukostenvorgabe nach Nutzungsart und Gebäude
Baukosten
In Tabelle 5 sind für die drei Gebäude unseres Ausgangsbeispiels die Flächen, die erwarteten Baukosten je Quadratmeter und das entsprechende Investitionsvolumen dargestellt bzw. errechnet. In Gegenüberstellung zum geplanten Investitionsvolumen (Tabelle 1) ergeben sich erste Abweichungen, die zu bewerten sind.
| Gebäude/Nutzung |
Fläche in qm |
erwartete Baukosten/qm |
Investitionsvolumen |
| Gebäude 1 : Produktion |
|
|
|
| Lagerflächen Erdgeschoss |
250 |
800 EUR |
200.000 EUR |
| Produktionsfläche ... |