Immobiliencontrolling: Gebäude rentabel planen und betreiben

Zusammenfassung

Controlling begleitet die Lebensphasen einer Immobilie von Erwerb oder Entwicklung bis zur permanenten Analyse ihrer Wirtschaftlichkeit während der Nutzungsphase.

Die Wirtschaftlichkeit wird entscheidend in den ersten Phasen bestimmt. Deshalb muss der Controller Architekten und Planern ein sachkundiger Partner sein und es verstehen, technische Parameter in wirtschaftliche Annahmen umzuwandeln.

Komplexität und Variantenreichtum bei Planung und Abwicklung eines Immobilienprojektes lassen keine Standardlösung für den Controllerservice zu. Zu steuern sind aber stets die kritischen Größen Baukosten, Vermietung und Finanzierung sowie Mieterlöse im Verhältnis zu den laufenden Kosten.

1 Lebensphasen von Immobilien

Möglichkeiten zur Beeinflussung

Controlling begleitet die Lebensphasen einer Immobilie vom ersten Impuls zur Beschäftigung mit dem Erwerb oder der Entwicklung einer (Rendite-)Immobilie bis zur permanenten Analyse ihrer Wirtschaftlichkeit während der Nutzungsphase. Ähnlich wie bei neuen Produkten sind die Beeinflussungsmöglichkeiten und Einsparpotenziale im Stadium der Projektentwicklung ungleich höher als während der Nutzungsphase. Leider sind in den meisten Publikationen Hinweise und Informationen zum Controlling innerhalb der Phasen, die der Nutzung vorausgehen, relativ selten zu finden.

Langer Zyklus

Im Nachfolgenden soll deshalb der "lange Zyklus" von der Projektentwicklung bis zur Nutzung betrachtet werden. Er wird in folgende Phasen unterteilt:

1. Ideenphase
2. Entscheidungsphase
3. Projektstart/Baubeginn und Bauablauf/Vermarktung
4. Nutzungs- und Verwertungsphase.

Differenzierte Anforderungen

Die jeweils unterschiedlichen Controllinganforderungen und -aufgaben sowie Herangehensweisen in den einzelnen Phasen sollen nachfolgend schrittweise dargestellt werden. Zum besseren Verständnis, zur Erhöhung der Anschaulichkeit und als Grundbaustein für ein entsprechendes Controllingsystem werden die Aussagen an einem konkreten Beispiel anhand von Tabellen demonstriert und durchgerechnet.^[1]

Grundsituation des Beispiels

Im Beispiel wird von folgender Grundsituation ausgegangen:

Das Projekt besteht aus einem Grundstück und drei Gebäuden, die wie folgt vermietet werden sollen:

Gebäude 1: Produktionsgebäude mit Lager-, Produktions- und Laborflächen, Verwaltungs-, Sozial- und Technikräumen.

Gebäude 2: Neun Einheiten kleinteiliger Gewerbemix mit Normal- und Sonderausstattung.

Gebäude 3: Kleinteiliger Mix, bestehend aus vier Läden, drei Praxen und sechs Büros.

Für die Bauphase sind Angebote folgender Gewerke zu berücksichtigen:

• Hochbau (Rohbau): Firmen A und B
• Trockenbau: Firma C
• Installation: Firmen D und E
• sonstige Gewerke: Firmen F, G, H, I.

[1] Das Beispiel entstand unter Mitwirkung von Dipl.-Ing. oec. Riedel, Projektmanager bei der DBAG Nürnberg.

2 Ideenphase

Machbarkeits- studie

Die Mindestanforderung besteht in der Ideenphase darin, gemeinsam mit dem potenziellen Investor eine Grobkonzeption/Machbarkeitsstudie zu entwickeln, die aus Controllingsicht vor allem folgende Schwerpunkte enthalten sollte:

Rahmendaten

1. Beschreibung der Ausgangssituation am Markt sowie Ermittlung und Aufbereitung der relevanten Rahmendaten. Dazu gehören:

• Grundstückspreise und deren Entwicklungstrends
• Erzielbare Mieten für die potenziellen Nutzergruppen
• Leerstandsquote
• Zulässige Bebauung (Geschoss- und Grundflächenzahl, Bebauungsplan, Denkmalschutz)
• Bewertung des Marktes im Sinne des Wertsteigerungspotenzials.

Nutzen des Investors

2. Verbale Fixierung und Quantifizierung des Nutzens für den Investor bei Realisierung des Projektes. Dazu gehören:

• Synergiepotenziale für bestehende Engagements
• Umsatzsteigerung durch neue Märkte
• Kostensenkung durch bessere Rahmenbedingungen
• Renditevorsprung gegenüber alternativen Anlagen.

Vorteile der Nutzer

3. Verbale Fixierung und möglichst Quantifizierung des Nutzens für die Umgebung und potenzielle Nutzer. Dazu gehören:

• Schaffung von Arbeitsplätzen
• Schließen von Angebotslücken und Belebung der Wirtschaft
• Verbesserung des Umweltschutzes
• Erhöhung der Attraktivität des Standorts.

Investitionsbedarf und Finanzierung

4. Ermittlung des Investitionsbedarfs und der Rahmendaten für die Finanzierung. Dazu gehören:

• Ermittlung des Flächen- und Raumbedarfes für die Nutzungsarten
• Ermittlung der Anschaffungskosten des Grundstückes inkl. Nebenkosten
• Ermittlung der Baukosten in Abhängigkeit von bautechnischen und baurechtlichen Besonderheiten
• Bemessung des Eigenkapitaleinsatzes
• Strukturierung der Fremdfinanzierung.

Wirtschaftlichkeitsermittlung

5. Erster Ansatz einer zusammengefassten Wirtschaftlichkeitsermittlung. Sie vereint alle verwertbaren Zahlen sowie ermittelten Ansatzwerte dieser Phase und liefert die Antworten auf folgende Kernfragen:

• Ist das Projekt finanzierbar?
• Kann das Objekt wirtschaftlich betrieben werden?
• Wie hoch ist die Eigenkapitalrendite?

Beispielberechnungen

Die wichtigsten Berechnungen werden in einer Gesamtübersicht zu Investitionen (Tabelle 1), Finanzierung (Tabelle 2) und Betreibung (Tabelle 3) beispielhaft in folgender Form aufbereitet:

Gebäude/ Nutzung

Fläche in qm

erwa...