Immobiliencontrolling: Gebäude rentabel planen und betreiben / 2 Ideenphase

Machbarkeits- studie

Die Mindestanforderung besteht in der Ideenphase darin, gemeinsam mit dem potenziellen Investor eine Grobkonzeption/Machbarkeitsstudie zu entwickeln, die aus Controllingsicht vor allem folgende Schwerpunkte enthalten sollte:

Rahmendaten

1. Beschreibung der Ausgangssituation am Markt sowie Ermittlung und Aufbereitung der relevanten Rahmendaten. Dazu gehören:

• Grundstückspreise und deren Entwicklungstrends
• Erzielbare Mieten für die potenziellen Nutzergruppen
• Leerstandsquote
• Zulässige Bebauung (Geschoss- und Grundflächenzahl, Bebauungsplan, Denkmalschutz)
• Bewertung des Marktes im Sinne des Wertsteigerungspotenzials.

Nutzen des Investors

2. Verbale Fixierung und Quantifizierung des Nutzens für den Investor bei Realisierung des Projektes. Dazu gehören:

• Synergiepotenziale für bestehende Engagements
• Umsatzsteigerung durch neue Märkte
• Kostensenkung durch bessere Rahmenbedingungen
• Renditevorsprung gegenüber alternativen Anlagen.

Vorteile der Nutzer

3. Verbale Fixierung und möglichst Quantifizierung des Nutzens für die Umgebung und potenzielle Nutzer. Dazu gehören:

• Schaffung von Arbeitsplätzen
• Schließen von Angebotslücken und Belebung der Wirtschaft
• Verbesserung des Umweltschutzes
• Erhöhung der Attraktivität des Standorts.

Investitionsbedarf und Finanzierung

4. Ermittlung des Investitionsbedarfs und der Rahmendaten für die Finanzierung. Dazu gehören:

• Ermittlung des Flächen- und Raumbedarfes für die Nutzungsarten
• Ermittlung der Anschaffungskosten des Grundstückes inkl. Nebenkosten
• Ermittlung der Baukosten in Abhängigkeit von bautechnischen und baurechtlichen Besonderheiten
• Bemessung des Eigenkapitaleinsatzes
• Strukturierung der Fremdfinanzierung.

Wirtschaftlichkeitsermittlung

5. Erster Ansatz einer zusammengefassten Wirtschaftlichkeitsermittlung. Sie vereint alle verwertbaren Zahlen sowie ermittelten Ansatzwerte dieser Phase und liefert die Antworten auf folgende Kernfragen:

• Ist das Projekt finanzierbar?
• Kann das Objekt wirtschaftlich betrieben werden?
• Wie hoch ist die Eigenkapitalrendite?

Beispielberechnungen

Die wichtigsten Berechnungen werden in einer Gesamtübersicht zu Investitionen (Tabelle 1), Finanzierung (Tabelle 2) und Betreibung (Tabelle 3) beispielhaft in folgender Form aufbereitet:

Gebäude/ Nutzung	Fläche in qm	erwartete Baukosten/qm	Investitionsvolumen	Miete/qm	Jahresmiete
Gebäude 1
Hauptnutzungsart 1	1.000	1.500 EUR	1.500.000 EUR	10,00 EUR	120.000 EUR
Gebäude 2
Hauptnutzungsart 2	1.000	2.000 EUR	2.000.000 EUR	18,00 EUR	216.000 EUR
Gebäude 3
Hauptnutzungsart 3	1.200	2.500 EUR	3.000.000 EUR	20,00 EUR	288.000 EUR
Zwischensumme 1	3.200		6.500.000 EUR		624.000 EUR

Tab. 1: Gesamtübersicht Investitionen

	Investition gesamt	Förderung	Eigenkapital	Fremdkapital	Zins auf FK
					5%
Grundstück	1.000.000 EUR	- EUR	1.000.000 EUR	- EUR	0
Gebäude 1	1.500.000 EUR	500.000 EUR	500.000 EUR	500.000 EUR	25.000 EUR
Gebäude 2	2.000.000 EUR	- EUR	1.000.000 EUR	1.000.000 EUR	50.000 EUR
Gebäude 3	3.000.000 EUR	- EUR	1.500.000 EUR	1.500.000 EUR	75.000 EUR
	7.500.000 EUR	500.000 EUR	4.000.000 EUR	3.000.000 EUR	150.000 EUR

Tab. 2: Gesamtübersicht Finanzierung

Miete Gebäude 1	120.000 EUR
Miete Gebäude 2	216.000 EUR
Miete Gebäude 3	288.000 EUR
Erlöse	624.000 EUR
AfA 3 %	195.000 EUR
Verwaltung 5 %	31.200 EUR
Werbung	50.000 EUR
lfd. Instandhaltung	100.000 EUR
sonstige Kosten	50.000 EUR
Zinsen	150.000 EUR
Kosten	576.200 EUR
Ergebnis	47.800 EUR
EK-Rendite	1,20%
Cash-flow	242.800 EUR

Tab. 3: Gesamtübersicht Betreibung

Unmittelbare Entscheidungsvorbereitung

Sind die Fragen nach der Finanzierbarkeit und Wirtschaftlichkeit, gemessen an der Sollrendite sowie möglichen weichen Faktoren, im Grundsatz positiv beantwortet, folgt für den Controllerservice die Phase der unmittelbaren Entscheidungsvorbereitung, d.h. Suche nach der besten Variante und Vorgabe der Budgets. Parallel müssen die Daten der Wirtschaftlichkeitsberechnung fortgeschrieben werden. Bis zur Rechtsgültigkeit der Verträge kann die beste Variante, z.B. infolge plötzlicher Verschlechterung von Rahmendaten (z.B. drastische Zinserhöhungen), sogar der Rücktritt von der Investition sein.