Dr. Heinz Hader, Dr. Holger Naumann
Mit der Übernahme der jeweiligen Gebäude und Vermietung der ersten Räume beginnt die Nutzung und damit eine weitere Aufgabe für den Controllerservice, der in dieser Phase vor allem folgende Aufgabenschwerpunkte hat:
- Auswertung des Projekts hinsichtlich der Baukosten (Vorgabe/Ist) und der damit erreichten Leistung (Flächen, Räume)
- Ermittlung des endgültigen Finanzstatus und seiner Auswirkungen
- Dokumentation der ersten Vermietungsergebnisse und deren Folgen
- Schaffung der Grundlagen für die Mietbuchhaltung, Nebenkostenabrechnung und die Budgets für den laufenden Geschäftsbetrieb der Immobilie
- Abschließende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung mit Schlussfolgerung für die weitere Verwertung.
Abschließende Wirtschaftlich- keitsbetrachtung
Exemplarisch soll hier die abschließende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung behandelt werden. Dabei haben sich folgende Schritte bewährt:
- Ermittlung der Auswirkungen der Baukosten auf Finanzierung und AfA (Tabelle 10)
- Ermittlung der Mieterlöse nach Fertigstellung (Tabelle 11)
- Zusammenfassende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für das erste Jahr (Tabelle 12)
- Schlussfolgerungen.
| Gebäude |
1. Ansatz |
Vorgabe |
Ist nach Abschluss |
Abweichung |
| Gebäude 1 |
1.500.000 EUR |
1.320.000 EUR |
1.331.000 EUR |
11.000 EUR |
| Gebäude 2 |
2.000.000 EUR |
2.103.000 EUR |
2.248.000 EUR |
145.000 EUR |
| Gebäude 3 |
3.000.000 EUR |
3.160.000 EUR |
3.154.000 EUR |
- 6.000 EUR |
| |
|
6.583.000 EUR |
6.733.000 EUR |
150.000 EUR |
Entgegen den Erwartungen während der Bauphase stellte sich im Beispiel heraus, dass notwendige Zusatzaufwendungen zu tätigen waren, die die ursprünglich angenommene Einsparung bei Gebäude 3 zunichte machten. Die Überschreitung bei Gebäude 2 war frühzeitig erkannt worden.
Die Baukostenüberschreitung musste durch zusätzliches Fremdkapital finanziert werden, so dass sich folgende Finanzstruktur ergibt:
| |
Investition gesamt |
Förderung |
Eigenkapital |
Fremdkapital |
Zins auf FK |
| |
|
|
|
|
5% |
| Grundstück |
1.000.000 EUR |
- EUR |
1.000.000 EUR |
- EUR |
|
| Gebäude 1 |
1.331.000 EUR |
500.000 EUR |
500.000 EUR |
331.000 EUR |
16.550 EUR |
| Gebäude 2 |
2.248.000 EUR |
- EUR |
1.000.000 EUR |
1.248.000 EUR |
62.400 EUR |
| Gebäude 3 |
3.154.000 EUR |
- EUR |
1.500.000 EUR |
1.654.000 EUR |
82.700 EUR |
| |
7.733.000 EUR |
500.000 EUR |
4.000.000 EUR |
3.233.000 EUR |
161.650 EUR |
| Vorgabe aus Phase Entscheidungsfindung |
154.150 EUR |
| Abweichung zur Wirtschaftlichkeitsberechnung aus Entscheidungsphase |
7.500 EUR |
Durch die Baukostenüberschreitung entsteht eine höhere Zinsbelastung von 7.500 EUR/a.
Auf die AfA entstehen folgende Auswirkungen:
| |
Vorgabe |
Ist |
Abweichung |
| Baukosten |
6.583.000 EUR |
6.733.000 EUR |
150.000 EUR |
| AfA 3 % |
197.490 EUR |
201.990 EUR |
4.500 EUR |
Tab. 10: Abschließende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung/Auswirkung der Baukosten auf Finanzierung und AfA
Durch die Baukostenüberschreitung entsteht eine höhere AfA von 4.500 EUR/a.
Trotz zusätzlicher Aufwendungen für die Verbesserung der Attraktivität von Gebäude 3 gelang es nicht, die vorgesehenen Mieten zu erzielen und alle Einheiten zu vermieten.
| |
|
Vorgabe |
Ist |
| Gebäude/ Nutzung |
Fläche in qm |
erwartete Miete pro qm |
Jahresmiete |
Miete pro qm |
Miete/a |
| Gebäude 3: kleinteilig Läden / Praxen/ Büro |
|
|
|
|
|
| Laden 1 |
50 |
25 EUR |
15.000 EUR |
25 EUR |
15.000 EUR |
| Laden 2 |
60 |
25 EUR |
18.000 EUR |
25 EUR |
18.000 EUR |
| Laden 3 |
70 |
25 EUR |
21.000 EUR |
25 EUR |
21.000 EUR |
| Laden 4 |
100 |
24 EUR |
28.800 EUR |
24 EUR |
28.800 EUR |
| Praxis 1 |
120 |
22 EUR |
31.680 EUR |
20 EUR |
28.800 EUR |
| Praxis 2 |
120 |
22 EUR |
31.680 EUR |
20 EUR |
28.800 EUR |
| Praxis 3 |
200 |
22 EUR |
52.800 EUR |
20 EUR |
48.000 EUR |
| Büro 1 |
30 |
20 EUR |
7.200 EUR |
19 EUR |
6.840 EUR |
| Büro 2 |
30 |
20 EUR |
7.200 EUR |
19 EUR |
6.840 EUR |
| Büro 3 |
60 |
20 EUR |
14.400 EUR |
19 EUR |
13.680 EUR |
| Büro 4 |
120 |
19 EUR |
27.360 EUR |
17 EUR |
24.480 EUR |
| Büro 5 |
120 |
19 EUR |
27.360 EUR |
- EUR |
- EUR |
| Büro 6 |
120 |
19 EUR |
27.360 EUR |
- EUR |
- EUR |
| Summe Gebäude 3 |
1200 |
21,52 EUR |
309.840 EUR |
233 EUR |
240.240 EUR |
Abweichung Vorgabe / Ist bezogen auf die Jahresmiete: -69.600 EUR
Nachdem sich die anderen Gebäude in etwa der Vorgabe angenähert haben , ergibt sich folgendes Bild:
| |
aktuelle Vorgabe |
Ist |
Abweichung |
| Miete Gebäude 1 |
116.400 EUR |
120.000 EUR |
3.600 EUR |
| Miete Gebäude 2 |
186.240 EUR |
180.000 EUR |
-6.240 EUR |
| Miete Gebäude 3 |
309.840 EUR |
240.240 EUR |
-69.600 EUR |
| |
|
|
-72.240 EUR |
Tab. 11: Mieterlösbetrachtung nach Fertigstellung
Gelingt unterjährig keine Verbesserung der Mietsituation, so muss mit Erlöseinbußen von 72.240 EUR im ersten Jahr gerechnet werden.
| |
Vorgabe |
Ist |
|
| Miete Gebäude 1 |
116.400 EUR |
120.000 EUR |
|
| Miete Gebäude 2 |
186.240 EUR |
180.000 EUR |
|
| Miete Gebäude 3 |
309.840 EUR |
240.240 EUR |
|
| Erlöse |
612.480 EUR |
540.240 EUR |
|
| Afa ( 3%) |
197.490 EUR |
201.990 EUR |
|
| Verwaltung |
30.624 EUR |
30.000 EUR |
|
| Werbung |
44.000 EUR |
60.000 EUR |
16.000 EUR |
| lfd. Instandhaltung |
100.000 EUR |
90.000 EUR |
-10.000 EUR |
| sonstige Kosten |
40.000 EUR |
40.000 EUR |
|
| Zinsen |
154.150 EUR |
161.650 EUR |
|
| Kosten |
566.264 EUR |
583.640 EUR |
|
| Ergebnis |
46.216 EUR |
-43.400 EUR |
|
Tab. 12: Abschließende Wirtschaftlichkeitsbetrachtung für das erste Jahr
Interpretation
Das Ergebnis erfordert eine gründliche Interpretation. Drei Aspekte sind besonders hervorzuheben:
- Der Interpretation l...