Immobilienübertragungen zwischen Angehörigen gegen Zeitr ... / 4 Teilentgeltliche Übertragung der Immobilie

4.1 Allgemeines

Grundstücksübertragungen auf Kinder erfolgen i.  d.  R. im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Unter vorweggenommener Erbfolge sind Vermögensübertragungen unter Lebenden mit Rücksicht auf die künftige Erbfolge zu verstehen. Der Empfänger erhält etwas, was ihm sonst in einem späteren Erbgang zufallen würde, schon zu Lebzeiten des Erblassers. Der Übernehmer soll hierbei nach dem Willen der Beteiligten wenigstens teilweise eine unentgeltliche Zuwendung erhalten. Je nach Gestaltung kann bei privaten Grundstücksübertragungen im Wege der vorweggenommenen Erbfolge steuerlich eine vollunentgeltliche oder eine teilentgeltliche Übertragung vorliegen.

Die Übertragung eines zur Vermietung bestimmten Grundstücks im Wege der reinen Schenkung von Eltern auf Kinder wirft einkommensteuerlich keine Probleme auf. Das Kind muss nach der Schenkung die Mieteinkünfte versteuern. Dabei hat es die AfA-Bemessungsgrundlage des Schenkers fortzuführen.^[1] Eine vollunentgeltliche Übertragung liegt steuerlich auch vor, wenn die Grundstücksübertragung gegen Einräumung des Nießbrauchs oder eines dinglichen Wohnrechts erfolgt. Die Einräumung des Nutzungsrechts stellt keine Gegenleistung des Übernehmers für die Übertragung des Grundstücks dar; sie mindert von vornherein das übertragene Vermögen.^[2]

[1] § 11d Abs. 1 EStDV.

[2] BFH, Urteil v. 24.4.1991, XI R 9/84, BStBl 1991 II S. 793, Rn. 11; BFH, Beschluss v. 22.5.2013, IX B 187/12, BFH/NV 2013 S. 1405.,,

BMF, Schreiben v. 13.1.1993, IV B 3-S 2190-37/92, BStBl 1993 I S. 80, Rn. 10; BMF, Schreiben v. 30.9.2019, IV C 1-S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rn. 40.

4.2 Gleichstellungsgelder, Einmalbeträge und Übernahme von Verbindlichkeiten

Immobilienschenkungen sind häufig mit anderen Auflagen verbunden. Wer in vorweggenommener Erbfolge eine Immobilie übernimmt, muss oft an den Übergeber einen Einmalbetrag zahlen, ein Grundschulddarlehen mit übernehmen und später zurückzahlen oder an die Geschwister Gleichstellungsgelder bezahlen. In diesen Fällen liegt eine teilentgeltliche Übertragung vor, weil der Übertragung des Grundstücks ein – wenn auch nur teilweiser – Gegenwert gegenübersteht.^[1]

Eine teilentgeltliche Übertragung ist im Bereich des Privatvermögens aufzuteilen in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Vorgang. Dabei berechnen sich der entgeltlich und der unentgeltlich erworbene Teil des Wirtschaftsguts nach dem Verhältnis des Entgelts (ohne Anschaffungsnebenkosten) zu dem Verkehrswert des Wirtschaftsguts.^[2]  Hat das übertragene Grundstück z.  B. einen Verkehrswert von 500.000 EUR und betragen die vom Erwerber übernommenen Schulden 250.000 EUR, hat er das Grundstück zu 50 % entgeltlich und zu 50 % unentgeltlich erworben. Er muss dann die AfA-Bemessungsgrundlage des Rechtsvorgängers i.  H.  v. 50 % fortführen.

I. H. d. übernommenen Schulden hat er Anschaffungskosten, die – soweit sie auf das Gebäude entfallen – abgeschrieben werden dürfen, wenn das Grundstück vermietet wird.

Praxis-Tipp

Anschaffungsnebenkosten bei teilentgeltlichem Erwerb

Im Rahmen eines teilentgeltlichen Erwerbs aufgewandte Anschaffungsnebenkosten, z.  B. Notar- und Gerichtsgebühren, werden in voller Höhe den Anschaffungskosten zugerechnet.^[3]

Die Nebenkosten sind jedoch nur insoweit im Wege der AfA berücksichtigungsfähig, als sie auf das Gebäude entfallen.^[4]

Hinweis

Teilentgeltliche Veräußerung kann zu privatem Veräußerungsgeschäft führen

Eltern, die eine vermietete Immobilie seit Anschaffung noch nicht länger als 10 Jahre besitzen, dürfen nicht übersehen, dass durch die teilentgeltliche Übertragung des Hauses oder der Eigentumswohnung auf ihr Kind ein steuerpflichtiger Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft entstehen kann.^[5]

Der Erwerber muss beachten, dass er im Fall eines teilentgeltlichen Erwerbs hinsichtlich des unentgeltlichen Teils in die noch laufende 10-Jahresfrist des Rechtsvorgängers eintritt.^[6]

Praxis-Tipp

Abzinsung bei teilentgeltlicher Übertragung gegen Kaufpreisraten?

Das FG Düsseldorf^[7] hat entschieden, dass eine gestundete Kaufpreisforderung (in Bezug auf ein Grundstück) einen Zinsanteil enthält, obwohl der Kaufpreis geringer ist als der Verkehrswert des übertragenen Grundstücks. Nun muss sich der BFH mit der Frage befassen, ob im Fall einer teilentgeltlichen Grundstücksübertragung unter nahen Angehörigen im Privatvermögen gegen Kaufpreisraten in Bezug auf das gestundete (Teil-)Entgelt ein zu versteuernder Zinsvorteil anzusetzen ist.

Abzinsung von Gleichstellungsgeldern

Die Übertragung eines Grundstücks im Wege der vorweggenommenen Erbfolge gegen die Zusage von Gleichstellungsgeldern und einer Abstandszahlung ist – wie erwähnt – ein teilentgeltliches Rechtsgeschäft. In Höhe der zugesagten Gleichstellungsgelder bzw. der Abstandszahlung entstehen dem Übernehmer Anschaffungskosten. Gleichstellungsgelder mit einer hinausgeschobenen Fälligkeit von mehr als 1 Jahre sind zur Ermittlung der Anschaffungskosten abzuzinsen.^[8]

[1] BFH, Beschluss v. 5.7.1990, GrS 4-6/89, BStBl 1990 II S. 847.

[2] BMF, Schreiben v. 26.2.2007, IV C 2-S 2230-46/06, BStBl 2007 I S. 269, Rn. 14.

[3] BFH, Urtei...