Übertragung einer Immobilie gegen Versorgungsleistungen: Ansatz von Werbungskosten

Wann ist der richtige Zeitpunkt, Immobilienvermögen an Nachkommen weiterzugeben? Und wie sollte dies am besten geschehen? Diese Fragen stellen sich viele Eigentümer vor allem, wenn sie selbst und ihre Kinder älter werden. Dies gilt erst recht, wenn es sich um vermietete Häuser handelt und steuerliche Gestaltungsspielräume genutzt werden sollen. Immerhin lassen sich im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge Freibeträge gleich mehrfach ausschöpfen. Und die Freude der Beschenkten noch erleben zu können, kommt für viele als gewichtiges Argument hinzu.

Übertragung einer vermieteten Immobilie gegen Versorgungsleistungen

Gerne genutzt wurde in der Vergangenheit die Möglichkeit, das Vermögen – oder zumindest einen Teil davon – gegen Versorgungsleistungen zu übergeben. Denn dadurch war auch das Bedürfnis nach eigener Absicherung bestens bedient. Wie sehr es steuerlich dabei auf die Einzelheiten der Übergabe ankommt, mussten ein Vater und seine Tochter erfahren, über deren Fall zuletzt der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 29.9.2021, IX R 11/19) entschieden hat. Laut Vertrag wurde dabei ein vermietetes Mehrfamilienhaus unentgeltlich übertragen. Gegenleistung dafür sollte eine lebenslang monatlich zu zahlende Rente i.H.v. 2.000 EUR sein. Zusätzlich vereinbarten die beiden, dass eine Reallast zu Gunsten des Vaters eingetragen und seine Mithaftung für im Grundbuch eingetragene Belastungen gelöscht würden.

Finanzamt betrachtete den Beitrag als Leibrente

Anders als gedacht, genehmigte eine Grundpfandgläubigerin die Schuldübernahme jedoch nicht. Darauf änderten Vater und Tochter die ursprünglich geplanten Vereinbarungen. Der Vater löste das Darlehen i.H.v. 50.000 EUR ab und seine Tochter verpflichtete sich, ihm diesen Betrag zu ersetzen. Außerdem erhöhten die beiden die monatlich verabredete Zahlung auf 2.500 EUR. Diese Zahlungen von insgesamt 30.000 EUR im Jahr machte die Tochter schließlich 2013 als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung geltend. Das zuständige Finanzamt betrachtete den Betrag jedoch als Leibrente, die es i.H.d. Ertragsanteils von 3.900 EUR als Sonderausgaben berücksichtigte.

BFH: Einstufung als teilentgeltliche Vermögensübergabe

Gegen diese Einschätzung wehrte sich die Tochter vor dem Finanzgericht Bremen. Die Richter konnten in den Zahlungen jedoch weder Werbungskosten noch Sonderausgaben erkennen und ordneten sie dem privaten Bereich zu, weswegen sie die Klage abwiesen. Anders beurteilte aber der Bundesfinanzhof den Fall in der Revision. Hier sahen die Richter die gezahlten Beträge zumindest als Bestandteil einer teilentgeltlichen Vermögensübergabe und stuften sie daher als Werbungskosten ein.

Nach Einschätzung der Richter sind die Zahlungen nicht dem privaten Bereich zuzuordnen, da sie weder Unterhaltsleistungen sind, noch aus einer freiwillig begründeten Rechtspflicht bestehen. Um Sonderausgaben handelt es sich ebenfalls nicht, da sie nicht bei der Übergabe von begünstigtem Vermögen angefallen sind. Dabei würde es sich um Versorgungsleistungen im Zusammenhang mit der Übertragung eines Mitunternehmeranteils an einer Personengesellschaft, eines Betriebs oder Teilbetriebs oder eines mindestens 50 % betragenden Anteils an einer GmbH handeln.

Form der Übertragung bestimmt den Ansatz als Werbungskosten

Zur weiteren Überprüfung der Vermögensübertragung hat der Bundesfinanzhof den Fall an das Finanzgericht Bremen zurücküberwiesen. Dabei kommt es nun darauf an, ob die Tochter die Immobilie entgeltlich oder unentgeltlich erworben hat:

• Bei einer entgeltlichen oder teilentgeltlichen Übertragung sind die monatlichen Zahlungen in Höhe ihres Barwerts als verrentete Anschaffungskosten zu betrachten und im Rahmen der Abschreibung zu berücksichtigen. Hierzu würde dann auch der Aufwand für die Ablösung des Darlehens führen, wogegen der Ertragsanteil (= der Zinsanteil) der monatlichen Zahlungen zu den sofort abziehbaren Werbungskosten zählt.
• Im Fall einer unentgeltlichen Vermögensübernahme sind der Tochter keine eigenen Abschreibungen zuzurechnen. Stattdessen könnte sie dann die von ihrem Vater als Vorbesitzer noch nicht ausgeschöpften Abschreibungen fortführen.

Praxistipp: Übergabevertrag zur Absicherung

Wer sein Vermögen vorzeitig an seine Kinder weitergeben will, sollte sich unbedingt mit einem Übergabevertrag absichern. Darin lassen sich Vereinbarungen zwischen Schenker und Beschenktem rechtssicher festlegen. So können die Beteiligten z.B. ein Nießbrauchs- oder ein Wohnrecht vereinbaren. Selbst ein Rücktrittsrecht von der Schenkung ist denkbar für den Fall, dass bestimmte Voraussetzungen eintreten.

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