Vorsteuerabzug bei Lieferung von Mieterstrom

Ob Vermieter von Wohnraum Vorsteuer für den Einbau einer PV-Anlage geltend machen können, hängt davon ab, ob dies eine Haupt- oder Nebenleistung ist.

Wer freut sich nicht, wenn er seine Energiekosten senken kann? Anders als Eigentümer haben Mieter oft jedoch keine Wahl, Strom über eine Photovoltaikanlage (PV-Anlage) zu gewinnen. Umso mehr können sie sich freuen, wenn der Vermieter ihnen eine solche Gelegenheit anbietet. Da mit dem Einbau der Anlage aber erst einmal hohe Kosten verbunden sind, ist es allzu verständlich, dass er steuerlich alle Möglichkeiten ausschöpfen will. Dazu zählt auch der Vorsteuerabzug, wenn er den Mieterstrom gegen Entgelt zur Verfügung stellt.

Voraussetzung für einen Vorsteuerabzug ist allerdings, dass die Abgabe von Mieterstrom eine selbstständige Hauptleistung neben der Wohnraumvermietung darstellt. Handelt es sich dabei aber um eine bloße Nebenleistung, wäre die Stromlieferung genau wie die Vermietung umsatzsteuerfrei. Als Folge daraus könnte ein Vermieter keine Vorsteuer aus dem Einbau der PV-Anlage abziehen. Wie die Stromlieferung an Wohnungsmieter steuerlich zu bewerten ist, hatte daher zuletzt der Bundesfinanzhof (BFH, Urteil v. 17.7.2024, XI R 8/21) zu klären.

Umsatzsteuerfreie Wohnraumvermietung und Mieterstrom

Im konkreten Fall ging es um einen Vermieter, der mehrere Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus und einem Doppelhaus vermietete. Auf den Dächern der Häuser hatte er PV-Anlagen mit Batteriespeichern und entsprechenden Messeinrichtungen installieren lassen. So konnte er nicht nur ermitteln, wie viel Strom insgesamt erzeugt wurde. Erfasst wurde auch der an die Mieter abgegebene sowie der ins Netz eingespeiste Strom. Bei zusätzlichem Energiebedarf bezog der Vermieter diesen Strom über zwei externe Anbieter und berechnete die Lieferung mit einem Gewinnaufschlag an die Mieter weiter.

Grundlage der Stromlieferung durch den Vermieter war ein separater Vertrag in Form einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag. Darin enthalten war auch eine Frist, innerhalb der die Mieter den Strombezug kündigen konnten. Im Fall eines Wechsels zu einem anderen Anbieter hatten sie die Kosten für den Umbau an der Zähleranlage zu tragen. Ansonsten wurde die Stromlieferung jährlich abgerechnet, wobei monatlich Vorauszahlungen zu leisten waren.

Stromlieferung als Hauptleistung oder Nebenleistung

Nach dem Einbau machte der Vermieter in seiner Umsatzsteuervoranmeldung im Dezember 2018 die Vorsteuer für die PV-Anlage einschließlich der Speicher geltend. Das zuständige Finanzamt bewertete die Stromlieferung jedoch als Nebenleistung zur steuerfreien Wohnraumvermietung und lehnte daher den Vorsteuerabzug ab. Anders sah dies im Anschluss jedoch das Niedersächsische Finanzgericht. Dieser Einschätzung folgten danach auch die Richter am Bundesfinanzhof, die die Stromabgabe vor dem vertraglichen Hintergrund ebenfalls als Hauptleistung einstuften.

Maßgeblich für die Einordnung als Haupt- oder Nebenleistung ist die Möglichkeit des Mieters, den Lieferanten und die Nutzungsmodalitäten selbst auszuwählen. Ist dies der Fall, handelt es sich um zwei Hauptleistungen. Genau diese Wahl ließ die Vertragsgestaltung den Mietern des Klägers, sodass der Bundesfinanzhof die Voraussetzungen für den Vorsteuerabzug als erfüllt ansah. Zu beachten ist dabei allerdings, dass diese Entscheidung nur in Bezug auf die Stromversorgung gilt. Denn anders als Wärme und Warmwasser schuldet der Vermieter diese seinen Mietern nicht. Entsprechend kommt ein Vorsteuerabzug bei Heizungsanlagen auch nach höchstrichterlicher Entscheidung nicht in Frage.

Praxis-Tipp: Aktuelle Umsatzsteuerregelung zu PV-Anlagen berücksichtigen

Wer Vorsteuer in Zusammenhang mit Photovoltaik geltend macht, sollte auch die Umsatzsteuerzahlungen auf seine Stromlieferungen im Blick haben. Dies gilt vor allem, da 2023 die Nullsteuerpflicht auf PV-Anlagen eingeführt wurde. Besteht nun aber keine Möglichkeit mehr Vorsteuer abzuziehen, schmälert die Umsatzsteuer lediglich den Ertrag. So kann die Option zur Kleinunternehmerregelung für private Vermieter eine gute Wahl sein.

Grundsätzlich gilt aber: Wer unternehmerisch tätig wird, muss weitere Regelungen beachten. Dies gilt auch im Rahmen der Vermietung. Konkret bedeutet das z. B., dass Vermieter ebenfalls die ab Januar 2025 kommende Pflicht zur elektronischen Rechnung berücksichtigen müssen. Dabei werden sie in den meisten Fällen zwar von den großzügigen Übergangsregelungen profitieren. Dennoch müssen sie von Beginn an in der Lage sein, die sogenannten E-Rechnungen empfangen zu können. Selbst Kleinunternehmer sind davon nicht ausgenommen.