ImmoWertV-Anwendungshinweise / Zu § 50 (Finanzmathematischer Wert des Erbbaurechts)

50.1	Ist ein angemessener Erbbauzinssatz nicht feststellbar, kann es sachgerecht sein, hilfsweise zur Ermittlung des angemessenen Erbbauzinses einen geeigneten Liegenschaftszinssatz zugrunde zu legen.

50.2

Mit dem Ansatz der kapitalisierten Differenz aus angemessenem und erzielbarem Erbbauzins soll der wirtschaftliche Vor- oder Nachteil für den Erbbauberechtigten berücksichtigt werden, der sich ergibt, wenn der tatsächlich gezahlte Erbbauzins von dem Erbbauzins, der bei Neuabschluss zu zahlen wäre, abweicht. Dies betrifft insbesondere Erbbaurechte, die für eine Wohnnutzung bestellt wurden, weil hier eine Anpassung des Erbbauzinses in der Regel nur entsprechend der Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse, nicht aber entsprechend der Entwicklung der Bodenwerte erfolgen kann.

50.3	Nach dem Grundsatz der Modellkonformität sind bei der Wertermittlung für die Kapitalisierung und Abzinsung die Zinssätze zu verwenden, die der Ermittlung des Erbbaurechtsfaktors zugrunde lagen.

50.4	Für Beispielrechnungen zur Ermittlung des Vergleichswerts des Erbbaurechts auf der Grundlage des finanzmathematischen Werts siehe Anhang G.

50.(2).1

Für die Kapitalisierung nach § 50 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 kommen der Liegenschaftszinssatz, der angemessene Erbbauzinssatz oder ein anderer geeigneter Zinssatz in Betracht. Die Wahl des Zinssatzes ist zu begründen.

50.(2).2

Soweit die Modellkonformität dem nicht entgegensteht, können für die nach § 50 Absatz 2 Satz 1 Nummer 2 Variante 2 ausnahmsweise mögliche Kapitalisierung unterschiedliche Zinssätze verwendet werden. Die Differenz aus angemessenem und erzielbaren Erbbauzins kann aus der Differenz der jeweiligen Barwerte ermittelt werden.

50.(2).3

Der nach § 50 Absatz 2 Satz 2 nicht zu entschädigende Wertanteil der baulichen Anlagen ist unter Berücksichtigung der vertraglichen Vereinbarungen aus dem auf den Wertermittlungsstichtag abgezinsten Wert des fiktiven Volleigentums bei Vertragsablauf unter Abzug des Bodenwerts des fiktiv unbebauten Grundstücks zu ermitteln. Dabei ist die verbleibende Restnutzungsdauer der baulichen Anlage bei Vertragsablauf zugrunde zu legen. Der Abzinsung ist der Zeitpunkt des Ablaufs des Erbbaurechts zugrunde zu legen.

50.(2).4

Für die Ermittlung des nicht zu entschädigenden Wertanteils der baulichen Anlagen gelten die Grundsätze zur Verfahrenswahl nach § 6; ggf. sind abweichende Regelungen des Erbbaurechtsvertrags zu berücksichtigen.

50.(2).5

Der Abzinsung nach § 50 Absatz 2 Satz 2 kann grundsätzlich der marktübliche Liegenschaftszinssatz für das fiktive Volleigentum zugrunde gelegt werden.

50.(2).6

In den Fällen, bei denen die Restlaufzeit des Erbbaurechts die Restnutzungsdauer des Gebäudes übersteigt, ist dies in geeigneter Weise zu berücksichtigen.