Instandsetzungsaufwand als Veräußerungskosten

Leitsatz

Werden im Rahmen einer Grundstücksveräußerung vom Verkäufer übernommene Reparaturen durchgeführt, sind die dafür zu erbringenden Aufwendungen nicht mehr der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung, sondern der nicht einkommensteuerbaren Vermögensumschichtung zuzurechnen. Die Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit, die darin besteht, dass das Mietobjekt während der Nutzung durch den Veräußerer reparaturbedürftig geworden ist, reicht nicht aus, um den Werbungskostenabzug bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu rechtfertigen. Der objektive Zusammenhang der Aufwendungen mit der früheren Einkunftserzielung wird vielmehr durch die Verknüpfung mit der nicht einkommensteuerbaren Grundstücksveräußerung überlagert.

Sachverhalt

Die Steuerpflichtigen waren als Miterben seit 1972 zu je ½ Miteigentümer von drei Mietwohngrundstücken, die sie 1997 veräußerten. Sie hatten sich im Kaufvertrag verpflichtet, verschiedene Maßnahmen bis zum Besitzübergang am 30.6.1997 auf eigene Rechnung durchzuführen. Es handelte sich dabei um die Sanierung der Balkone, den Ersatz der Haustüren sowie die Nachrüstung mit Etagenheizungen in drei Wohnungen, in denen solche Heizungen noch nicht installiert waren. Die Arbeiten wurden vor dem Besitzübergang durchgeführt und nach diesem Zeitpunkt bezahlt. Mieteinnahmen flossen den Steuerpflichtigen bis zum 30.6.1997 zu.

In der Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung der Einkünfte für 1997 machten die Steuerpflichtigen die streitigen Instandsetzungsaufwendungen i. H. v. 148 823 DM als Werbungskosten geltend. Das Finanzamt versagte deren Berücksichtigung mit der Begründung, die Kosten seien durch die Veräußerung der Mietwohngrundstücke veranlasst.

Entscheidung

Das FG hat entschieden, dass die Aufwendungen für die Instandsetzungsmaßnahmen nicht als Werbungskosten abzugsfähig sind, da sie objektiv und subjektiv durch die Veräußerung veranlasst sind. Der Begriff der Werbungskosten ist nur insoweit erfüllt, als objektiv eine Mitveranlassung der Aufwendungen durch die bisherige Vermietungstätigkeit zu bejahen ist. Die Aufwendungen sind nicht subjektiv zur Förderung der Nutzungsüberlassung bzw. zur Erzielung von Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung gemacht worden. Es kommt entscheidend allein darauf an, dass Motivation für die Instandsetzungsmaßnahmen ein diesbezüglicher Wunsch der Käufer war. Dies bedeutet zugleich, dass die Aufwendungen nicht subjektiv zur Einkunftserzielung gemacht sein können.

Hinweis

Bereits das FG Rheinland-Pfalz (FG Rheinland-Pfalz, Urteil v. 16.12.1998, 1 K 1701/98) ist davon ausgegangen, dass ein Verkäufer eines Grundstücks, der nach Eingang eines Kaufangebots noch Renovierungsaufträge für das Gebäude vergibt, dies vornehmlich nur im Hinblick auf die Verbesserung der Verkaufsfähigkeit bzw. auf die Möglichkeit zur Erzielung eines entsprechend höheren Kaufpreises tut. Demzufolge hat es die Renovierungskosten ebenfalls nicht zum Werbungskostenabzug zugelassen. Der BFH hat allerdings - wenn auch in einem anderen Zusammenhang (BFH, Urteil v. 10.10.2000, IX R 15/96, BStBl 2001 II S. 787) - , eine Beurteilung von Erhaltungsmaßnahmen nach der Zweckbestimmung ausdrücklich abgelehnt und entschieden, dass bei während der Vermietungszeit durchgeführten Erhaltungsaufwendungen typisierend anzunehmen ist, dass sie noch der Einkünfteerzielung dienen. Da gegen das Urteil des FG Düsseldorf unter dem Az. IX R 34/03 Revision eingelegt worden ist, muss abgewartet werden, ob der BFH an seiner typisierenden Betrachtungsweise festhält.

Link zur Entscheidung

FG Düsseldorf, Urteil vom 28.05.2003, 16 K 770/01 F