Miet- und Pachtverhältnisse in der Rechnungslegung / 3.2.2 Scheinbestandteile

Rz. 37

Scheinbestandteile werden gem. § 95 Abs. 2 BGB nur für einen vorübergehenden Zweck in ein Gebäude eingefügt. Dies ist dann der Fall, wenn der Wegfall der Verbindung oder Einfügung von vornherein beabsichtigt ist oder nach der Natur des Zwecks sicher ist. Der Wille, eine Verbindung nur zu einem vorübergehenden Zweck vorzunehmen, ist in der Regel zu bejahen, wenn der Verbindende in Ausübung eines zeitlich begrenzten Nutzungsrechts handelt, gleichgültig, ob dieses auf öffentlichem oder privatem Recht beruht. Kein vorübergehender Zweck ist anzunehmen, wenn zwischen den Parteien von vornherein feststeht, etwa aufgrund ausdrücklicher Vereinbarung, dass der Grundstückseigentümer nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses die Sache übernehmen soll. Entsprechendes gilt in der Regel, wenn dem Eigentümer insoweit ein Wahlrecht eingeräumt worden ist.^[1]

Rz. 38

Eine vorübergehende Einfügung wird daher dann angenommen, wenn die Nutzungsdauer der eingefügten beweglichen Wirtschaftsgüter länger ist, als die Nutzung im Rahmen ihres Einbaus. Dabei müssen die zunächst eingefügten beweglichen Vermögensgegenstände auch nach ihrem Ausbau noch einen nicht unerheblichen Wiederverwendungswert haben. Dies setzt voraus, dass eine hinreichende Wahrscheinlichkeit besteht, dass sie nach Art und Zweck der Verbindung zu einem späteren Zeitpunkt wieder entfernt werden können.^[2] Ein Scheinbestandteil bei Mietereinbauten ist ein gegenüber dem Gebäude gesondertes Wirtschaftsgut, das rechtlich und wirtschaftlich im Eigentum des Mieters oder Pächters steht und diesem zuzurechnen ist. Aus Sicht des Vermieters oder Verpächters in Erfüllung besonderer Bedürfnisse des Mieters oder Pächters eingefügte Anlagen können ebenfalls als Scheinbestandteile klassifiziert werden, wenn deren Nutzungszeit grundsätzlich nicht länger als die Laufzeit des Vertragsverhältnisses ist. Allerdings kann ein Scheinbestandteil auch dann vorliegen, wenn der Mieter verpflichtet ist, den eingebauten Gegenstand bei Beendigung des Mietverhältnisses wieder zu entfernen und diese Beseitigung nur unter Inkaufnahme der Zerstörung des Gegenstands erfolgen kann.^[3]

Rz. 39

Scheinbestandteile gehören nach § 95 Abs. 2 BGB nicht zu den wesentlichen Bestandteilen des Gebäudes. Sie verbleiben im bürgerlich-rechtlichen und wirtschaftlichen Eigentum des Mieters. Der Vermieter erlangt durch den Einbau kein Eigentum. Scheinbestandteile sind dem Mieter nach dem Kriterium des zivilrechtlichen Eigentums zuzurechnen. Scheinbestandteile sind somit im Sachanlagevermögen zu bilanzieren, wenn diese

• vom Kaufmann für eigene betriebliche Zwecke vorübergehend eingefügte Anlagen darstellen,
• vom Vermieter oder Verpächter zur Erfüllung besonderer Bedürfnisse des Mieters oder Pächters eingefügte Anlagen sind, deren Nutzungsdauer jedoch nicht länger als die Laufzeit des Miet- oder Pachtverhältnisses ist, sowie
• Einbauten des Mieters oder Pächters, die bei Vertragsende entschädigungslos zu entfernen sind.

[1] Vgl. Frotscher/Watrin, in Frotscher/Geurts, EStG, § 4 EStG Rz. 128, Stand: 8/2019.

[2] BFH, Urteil v. 24.11.1970, VI R 143/69, BStBl II 1971 S. 157; BFH, Urteil v. 4.12.1970, VI R 157/68, BStBl II 1971 S. 165.

[3] BFH, Urteil v. 9.4.1997, II R 95/94, BStBl 1997 II S. 452.