Miet- und Pachtverhältnisse in der Rechnungslegung / 4.4.2 Berechnung angemessener Pachtzinsen

Rz. 83

Eines der schwierigsten Probleme der Betriebsaufspaltung ist die Ermittlung einer richtigen Pachthöhe. Zahlt die GmbH eine unangemessen hohe Pacht, so liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor. Der Pachtzins muss aus der Sicht des Verpächters vor allem 2 Elemente enthalten:

• Eine Vergütung für die Abnutzung der überlassenen Gegenstände. Hierfür werden regelmäßig die steuerlichen linearen AfA-Sätze zugrunde gelegt. Ist eine Substanzerhaltungsverpflichtung vereinbart, wird der Wertverzicht jedoch nicht berücksichtigt.
• Eine angemessene Verzinsung des eingesetzten Kapitals. Maßstab für die Angemessenheit sind die Zinssätze für risikofreie Kapitalanlagen, zuzüglich eines individuellen Risikozuschlags. Bemessungsgrundlage ist der tatsächliche Wert der verpachteten Wirtschaftsgüter. Zulässig wäre es auch, eine Verzinsung für die Mitverpachtung des Geschäftswertes bei der Bemessung des Pachtzinses zu berücksichtigen. Hier wäre – ebenso wie für sonstige immaterielle Wirtschaftsgüter – eine Umsatzpacht von 0,5 % bis 1,5 % anzusetzen.^[1]

Rz. 84

Im Übrigen ist die Angemessenheit der Pachthöhe auch aus der Sicht des Pächters zu beurteilen.^[2] Entscheidend ist, dass eine angemessene Kapitalverzinsung der Betriebs-GmbH verbleibt. Diese liegt vor, wenn der GmbH 10 % bis max. 15 % des festgelegten Stammkapitals als Rendite zusteht. Darüber hinaus muss noch die Chance einer Steigerung dieses Zinssatzes bestehen. Falls die Betriebs-GmbH lt. Pachtvertrag selbst zu investieren hat oder Kosten übernimmt, muss ihr eine entsprechend höhere Rendite zustehen.^[3]

Rz. 85

Praxis-Tipp

Um zu einer möglichst unangreifbaren Pachthöhe zu gelangen, muss man die voraussichtlichen Gewinne von Besitz- und Betriebsunternehmen schätzen und ermitteln, ob die Renditen unter den oben ausgeführten Maßstäben als angemessen betrachtet werden können. Vereinfacht dargestellt könnte folgendermaßen vorgegangen werden:

Besitzunternehmen:

vorläufiger Pachtzins (zusammengefasst aus Abschreibung und Kapitalverzinsung)

+	ggf. Erträge aus Erneuerungs- und Instandhaltungsansprüchen gegen Betriebskapitalgesellschaft
–	AfA-Gebäude
–	AfA-bewegliches Anlagevermögen
=	Gewinn nach Betriebsaufspaltung

Betriebskapitalgesellschaft:

erwartete Gewinne (geschätzt auf der Grundlage der Verpächtergewinne der letzten Jahre vor Betriebsaufspaltung)

–	vereinbarte Pacht
–	durchschnittliche Geschäftsführergehälter
–	ggf. Erneuerungs- und Instandhaltungsverpflichtungen gegenüber Besitzunternehmen
+	AfA, soweit vom Verpächter zu tragen
+	Zinsen und Kosten, die der Verpächter trägt
=	Gewinn der Betriebs-GmbH nach Betriebsaufspaltung

Rz. 86

Nach Feststellung der Gewinnerwartungen in Besitzunternehmen und Betriebskapitalgesellschaft sollte zunächst ermittelt werden, welche Beträge sich aus dem Wertverzehr der verpachteten Wirtschaftsgüter und einer angemessenen Kapitalverzinsung ergeben. Ist dieser Betrag ermittelt, so erfolgt die Angemessenheitsprüfung aus der Sicht der Betriebsgesellschaft.

Rz. 87

Erreicht der Gewinn der Betriebsgesellschaft die von der BFH-Rechtsprechung geforderte Mindestrendite (10 %–15 % des Stammkapitals), ist die Pachthöhe in der Regel angemessen. Liegt der erwartete Gewinn der Betriebs-GmbH unter dieser Renditeberechnung, so ist der Pachtzins zu hoch bemessen. Hier muss der Pachtzins gesenkt werden. Ein unangemessen niedriger Pachtzins führt nicht zu einer verdeckten Einlage.^[4] Ergibt die obige Berechnung, dass die Rendite der Betriebs-GmbH zu hoch ist, könnte man u. U. eine Erhöhung der Geschäftsführergehälter vornehmen. Es müssen jedoch auch hier die Angemessenheitsgrenzen für Geschäftsführergehälter beachtet werden.

[1] Vgl. Heinstein, in Frotscher/Geurts, EStG, Anhang 2 zu § 15 EStG Rz. 208, Stand: 5/2023 m. w. N.

[2] BFH, Urteil v. 4.5.1977, I R 11/75, BStBl 1977 II S. 679.

[3] Vgl. Heinstein, in Frotscher/Geurts, EStG, Anhang 2 zu § 15 EStG Rz. 206, Stand: 5/201723 m. w. N.

[4] BFH, Beschluss v. 26.10.1987, GrS 2/86, BStBl 1988 II S. 348.