Nießbrauch bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung / 3.6 Weitere Vertragsgestaltungen

3.6.1 Vermächtnisnießbrauch

Für den Vermächtnisnießbrauch^[1] gelten die Ausführungen zum unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch entsprechend.^[2] Dabei ist auch der Vermächtnisnehmer nicht berechtigt, die AfA für das vom Erblasser hinterlassene Gebäude in Anspruch zu nehmen.^[3]

[1] Ein Vermächtnisnießbrauch liegt vor, wenn aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Grundstückseigentümers durch dessen Erben einem Dritten der Nießbrauch an dem Grundstück eingeräumt worden ist.

[2] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 32.

[3] BFH, Urteil v. 28.9.1993, IX R 156/88, BStBl 1994 II S. 319;FG Hamburg, Urteil v. 17.3.2021, 2 K 2/19, DStRE 2022 S. 200.

3.6.2 Zugewendetes dingliches Wohnrecht

Ein Grundstück kann auch in der Weise belastet werden, dass an einer Wohnung ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht zugunsten eines anderen begründet wird. Bei einem zugewendeten dinglichen Wohnrecht sind die für einen Zuwendungsnießbrauch geltenden Grundsätze insoweit entsprechend anzuwenden.^[1] Zu beachten ist, dass der Eigentümer auch hier AfA und sonstige Aufwendungen nur abziehen darf, soweit das Wohnrecht entgeltlich bestellt worden ist. Ob ein unentgeltlich, entgeltlich und teilentgeltlich zugewendetes dingliches Wohnrecht vorliegt, ist wie bei der Nießbrauchsbestellung anhand der vereinbarten Gegenleistung zu beantworten.^[2]

Achtung

Übertragung eines Grundstücks mit Bebauungsverpflichtung

Die Übertragung eines Grundstücks gegen die Verpflichtung, dieses mit einem Wohngebäude zu bebauen und dem Veräußerer ein dingliches Wohnrecht an einer Wohnung zu bestellen, stellt keine entgeltliche Überlassung des Wohnrechts, sondern ein auf die Anschaffung des Grundstücks gerichtetes Rechtsgeschäft dar.^[3]

[1] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 33.

[2] S. Abschnitt 3.1.

[3] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 33.

3.6.3 Zugewendetes obligatorisches Nutzungsrecht

Die Zuwendung eines obligatorischen Nutzungsrechts ist folgendermaßen steuerlich zu beurteilen:

Behandlung beim Nutzenden^[1]

Der Nutzungsberechtigte hat die Einnahmen aus der Vermietung des Grundstücks zu versteuern. Im Gegenzug darf er die vertraglich übernommenen und von ihm getragenen Aufwendungen einschließlich des an den Eigentümer gezahlten Entgelts als Werbungskosten abziehen. Im Übrigen gelten die Ausführungen unter Tz. 3.4 entsprechend. Besteht bereits ein Nutzungsvertrag mit dem Eigentümer, sind dem Nutzungsberechtigten die Einnahmen nur dann zuzurechnen, wenn er durch eine rechtsgeschäftliche Vertragsübernahme in die Vermieterstellung eintritt.^[2]

Behandlung beim Eigentümer^[3]

Der Eigentümer hat das für die Einräumung des Nutzungsrechts gezahlte Entgelt im Jahr des Zuflusses als Einnahme aus Vermietung und Verpachtung zu erfassen. Im Übrigen gelten die Ausführungen zum Zuwendungsnießbrauch unter Tz. 3.5 entsprechend.

Nutzt der Berechtigte eine ihm überlassene Wohnung aufgrund einer gesicherten Rechtsposition^[4], darf der Eigentümer AfA auf das Gebäude und andere Aufwendungen nicht in Anspruch nehmen, soweit sie auf den Gebäudeteil entfallen, auf den sich das Nutzungsrecht erstreckt. Entsprechendes gilt für den Abzug anderer Aufwendungen.

[1] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 36.

[2] BFH, Urteil v. 26.4.1983, VIII R 205/80, BStBl 1983 II S. 502;BFH, Urteil v. 24.10.2012, IX R 24/11, BFH/NV 2013 S. 1228.

[3] BMF, Schreiben v. 30.9.2013, IV C 1 – S 2253/07/10004, BStBl 2013 I S. 1184, Rz. 37 und 38.

[4] Eine gesicherte Rechtsposition ist gegeben, wenn der Eigentümer dem Nutzenden den Gebrauch für eine festgelegte Zeit nicht entziehen kann. Diese Rechtsposition kann der Nutzende durch die Einräumung eines sachenrechtlichen oder schuldrechtlichen Nutzungsrechts erlangen, vgl. BFH, Urteil v. 29.11.1983, VIII R 215/79, BStBl 1984 II S. 366. Eine Mindestlaufzeit (von einem Jahr) ist nicht erforderlich, vgl. BFH, Urteil v. 24.10.2012, IX R 24/11, BFH/NV 2013 S. 1228.