Private Veräußerungsgeschäfte / 3.3.2 Grund und Boden

Der zu dem zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäude gehörende Grund und Boden fällt ebenfalls aus dem Anwendungsbereich des § 23 EStG heraus. Die Finanzverwaltung lässt in diesem Zusammenhang aber nur die für die entsprechende Gebäudenutzung erforderliche und übliche Fläche gelten.^[1] Dazu gehören auch Gartenflächen (Vor-, Nutz- und Hausgärten) in ortsüblichem Umfang. Als ortsüblich gilt grundsätzlich eine Gartenfläche von 1.000 m² (Nichtbeanstandungsregel der Finanzverwaltung^[2]). Eine steuerfreie Veräußerung der danach nicht zum Gebäude gehörenden weiteren Flächen ist selbst dann ausgeschlossen, wenn der Steuerpflichtige diese Flächen im Zeitpunkt der Veräußerung als Hausgarten genutzt hat. Ob diese Teilflächen parzelliert worden sind und dadurch ein verkehrsfähiges, bebaubares Grundstück entstanden ist, spielt nach Auffassung der Finanzverwaltung keine Rolle.

Veräußert der Steuerpflichtige ein gemischt genutztes Gebäude, ist nur der nach dem Verhältnis der Nutzflächen des Gebäudes auf den zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäudeteil entfallende Grund und Boden von der Steuer befreit.

Welchem Zweck der Grund und Boden vor Bebauung eines Grundstücks gedient hat, ist hierbei unbedeutend.

Praxis-Beispiel

Verkauf eines selbst genutzten Einfamilienhauses

A hat im Jahr 2016 ein unbebautes Grundstück erworben, das er zunächst verpachtet. Nach Kündigung des Pachtvertrags zum 31.12.2016 errichtet er im Jahr 2017 auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus, das er bis zu seiner Veräußerung im Jahr 2024 mit seiner Familie bewohnt. Die Verpachtung des unbebauten Grundstücks ist steuerunschädlich. Entscheidend ist, dass A das Einfamilienhaus im Zeitraum zwischen Fertigstellung und Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat. Ein bei der Veräußerung erzielter Gewinn ist auch insoweit steuerfrei, als er auf den Grund und Boden entfällt.

Kein begünstigtes Wirtschaftsgut i. S. d. § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG ist das unbebaute Grundstück. Der Grund und Boden ist nur im Zusammenhang mit einem selbstgenutzten Gebäude von der Veräußerungsgewinnbesteuerung ausgenommen. Eine Nutzung des Grund und Bodens zu eigenen Wohnzwecken ist begrifflich ausgeschlossen.

Praxis-Beispiel

Verkauf eines unbebauten selbst genutzten Grundstücks

B hat im Jahr 2016 ein unbebautes Grundstück erworben. Bis zu dessen Veräußerung im Jahr 2024 nutzen er und seine Familie das Grundstück ausschließlich zu Erholungszwecken. Ein erzielter Veräußerungsgewinn unterliegt der Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 1 EStG.

Das gilt auch, wenn der Steuerpflichtige die geplante Bebauung mit einem selbstgenutzten Einfamilienhaus nicht realisieren konnte.

[1] BMF, Schreiben v. 5.10.2000, IV C 3 – S 2256 – 263/00, BStBl 2000 I S. 1383, Rz. 17.

[2] BMF, Schreiben v. 4.6.1997, IV B 9 – S 2135 – 7/97, BStBl 1997 I S. 630.