Schwarz/Widmann/Radeisen, UStG § 13b Leistungsempfänger ... / 3.4.2 Betroffene Grundstücksumsätze

Rz. 53

§ 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG gilt nur für stpfl. Grundstücksumsätze, die unter das GrEStG fallen. Zu den Umsätzen, die unter das GrEStG fallen (grunderwerbsteuerbare Umsätze), gehören insbes. die Umsätze von unbebauten und bebauten Grundstücken. Hierzu gehören aber auch^[1]

• die Bestellung von Erbbaurechten und die Übertragung von Erbbaurechten gegen Einmalzahlung oder regelmäßig wiederkehrende Erbbauzinsen,
• die Übertragung von Miteigentumsanteilen an einem Grundstück,
• das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren,
• Tauschvorgänge, die den beiderseitigen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründen,
• die Lieferung von auf fremdem Boden errichteten Gebäuden nach Ablauf der Miet- oder Pachtzeit,
• die Übertragung eines Betriebsgrundstücks zur Vermeidung einer drohenden Enteignung,
• die Umsätze von Grundstücken und von Gebäuden nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz.

Rz. 54

Da die Bestellung von Erbbaurechten zu den Umsätzen gehört, die unter das GrEStG fallen (Rz. 53), sollen nach Auffassung der Verwaltung auch die monatlichen oder jährlichen Erbbauzinszahlungen als Teilleistungen unter das Steuerschuldnerverfahren fallen.^[2] Voraussetzung ist, dass der Erbbauverpflichtete auf die Steuerfreiheit des Umsatzes verzichtet (Rz. 55). Die Verlagerung der Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger (Erbbauberechtigter) soll unabhängig davon gelten, ob der Erbbauzinsvertrag vor oder nach dem 1.4.2004 abgeschlossen wurde.^[3]

Rz. 55

Da die Umsätze, die unter das GrEStG fallen, nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG steuerfrei sind, ist für die Verlagerung der Steuerschuldnerschaft auf den Leistungsempfänger (Abnehmer) Voraussetzung, dass ein wirksamer Verzicht auf die Steuerbefreiung (Option) durch den Lieferer vorliegt. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung bei Lieferungen von Grundstücken im Zwangsversteigerungsverfahren durch den Vollstreckungsschuldner an den Ersteher ist bis zur Aufforderung zur Abgabe von Geboten im Versteigerungstermin zulässig (§ 9 Abs. 3 S. 1 UStG). Die Vorschrift des § 9 Abs. 3 S. 1 UStG enthält zwar keine Aussage darüber, gegenüber wem die Option zu erklären ist. Allgemein kann aber davon ausgegangen werden, dass sie gegenüber dem zuständigen Vollstreckungsgericht erklärt werden sollte, da der Erwerber im Zeitpunkt der Aufforderung zur Abgabe von Geboten nicht bekannt sein kann.^[4]

Beispiel (Abschn. 13b.1 Abs. 2 Nr. 5 UStAE):

Unternehmer U ist Eigentümer eines Werkstattgebäudes, dessen Errichtung mit Darlehen der Bank B finanziert wurde. Da U seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt, betreibt B die Zwangsversteigerung des Grundstücks. Den Zuschlag erhält Unternehmer E. U verzichtet rechtzeitig auf die Steuerbefreiung der Grundstückslieferung (§ 9 Abs. 3 S. 1 UStG). Mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung erbringt U an E eine stpfl. Lieferung. E schuldet als Leistungsempfänger die USt (§ 13b Abs. 5 S. 1 i. V. m. Abs. 2 Nr. 3 UStG).

Rz. 56

Bei anderen Umsätzen, die unter das GrEStG fallen, ist die Option zwingend im notariell zu beurkundenden Vertrag^[5] zu erklären (§ 9 Abs. 3 S. 2 UStG). Die Vorschrift des § 9 Abs. 3 S. 2 UStG dient dem Schutz des Leistungsempfängers vor einer nachträglichen Option durch den leistenden Unternehmer, durch die eine nachträgliche Steuerschuld beim Leistungsempfänger entstehen würde. Die Verwaltung lässt es zu, dass die Option auch noch in einer späteren Vertragsergänzung oder -änderung ausgeübt wird, sofern diese notariell beurkundet wird.^[6]

Rz. 57

Bei Grundstückslieferungen, die als Geschäftsveräußerung im Ganzen (§ 1 Abs. 1a UStG) anzusehen sind, kommt wegen der Nichtsteuerbarkeit des Vorgangs kein Verzicht auf die Steuerbefreiung und auch keine Übertragung der Steuerschuld in Betracht. Zur Abgrenzung von steuerpflichtigen Grundstückslieferungen und nicht steuerbarer Geschäftsveräußerung vgl. Hättlich/Renz.^[7]

[1] Abschn. 13b.1 Abs. 2 Nr. 5 i. V. m. Abschn. 4.9.1 UStAE.

[2] OFD Hannover v. 5.10.2009, S 7279 – 27 – StO 183, DStR 2009, 2318.

[3] OFD Koblenz v. 9.2.2006, S 7279 A – St 44.4, DStR 2006, 472.

[4] Widmann, DB 2002, 166/170.

[5] § 311b Abs. 1 BGB.

[6] BMF v. 31.3.2004, IV D 1 – S 7279 – 107/04, BStBl I 2004, 453 Rz. 4.

[7] NWB Nr. 4/2011, 268.