Vermietungseinkünfte: Einkunftserzielungsabsicht / 2 Sonderfälle der Einkünfteerzielungsabsicht

Praktische Schwierigkeiten bereiten die Fälle, in denen die Einkunftserzielungsabsicht nicht typisierend bejaht werden kann. Dies ist insbesondere der Fall, wenn die Vermietung von vornherein nicht auf Dauer angelegt ist oder wenn die vereinbarte Miete die ortsübliche Miete (wesentlich) unterschreitet. Ausnahmsweise kann auch ein langfristig angelegtes Mietverhältnis zwischen nahen Angehörigen wegen § 42 AO steuerlich nicht anerkannt werden, obwohl die Vermietung zu fremdüblichen Bedingungen erfolgt.

2.1 Keine dauerhafte Vermietung

Es fehlt die Absicht, einen Überschuss zu erzielen, wenn der Steuerpflichtige sich noch nicht entschieden hat, ob er das Grundstück langfristig vermieten oder kurzfristig veräußern will. Als Indiz für Letzteres hat der BFH (bei einer Beteiligung an einem Bauherrenmodell) die beim Erwerb getroffene Vereinbarung eines Rückkaufsrechts, einer Rückkaufgarantie oder einer Wiederverkaufsgarantie angesehen, wenn sie für den Zeitraum gilt, in dem planmäßig nur Werbungskostenüberschüsse erwirtschaftet werden und der vereinbarte Preis in etwa den Gesamtkosten entspricht oder sie sogar übersteigt.

Voraussetzung für die Indizwirkung des Rückkaufangebots oder der Verkaufsgarantie ist jedoch, dass diese auf Wunsch oder Anregung des Anlegers abgegeben worden sind, oder dass sich aus anderen Umständen – etwa aus Verhandlungen über die Absicherung und Beurkundung des Angebots oder der Garantie mit dem Anleger – folgern lässt, dass diese für den Anleger bei seiner Entscheidung für oder gegen die Beteiligung an dem Bauherrenmodell bedeutsam waren. Nur dann kann davon ausgegangen werden, dass der Anleger mindestens erwogen hat, von dem Rückkaufangebot oder der Garantie auch Gebrauch zu machen. Lässt sich nicht feststellen, dass das Rückkaufangebot bzw. die Verkaufsgarantie auf Wunsch oder auf Anregung des Anlegers hin abgegeben wurde oder sonst für die Anlageentscheidung bedeutsam war, ist zu prüfen, ob sich aus den gesamten Umständen, insbesondere aus der Gestaltung der Verträge (des Bauherrenmodells), folgern lässt, der Anleger habe (bei seiner Beteiligung an dem Bauherrenmodell) mindestens mit der Möglichkeit gerechnet, von dem Angebot Gebrauch zu machen.^[1]

Bei Immobilienfonds mit hohen Steuervorteilen genügt es, wenn der garantierte Kaufpreis zwar geringer ist als die vormaligen Aufwendungen, aber gemeinsam mit anderen Faktoren jedenfalls zu einem wirtschaftlich ausgeglichenen Ergebnis führt.^[2] Für die Verneinung der Einkunftserzielungsabsicht muss erkennbar sein, dass der Steuerpflichtige bereits beim Erwerb des Objekts ernsthaft in Betracht gezogen hat, sich mit Rücksicht auf die Garantie von dem Objekt wieder zu trennen. In die Prüfung, ob einer Wiederverkaufsgarantie Indizwirkung für eine von Anfang an bestehende Verkaufsabsicht zukommt, müssen im Rahmen der Gesamtwürdigung auch spätere Ereignisse und Tatsachen wie z. B. der Umstand mit einbezogen werden, dass die Garantie tatsächlich nicht in Anspruch genommen worden ist. Dem entspricht es, wenn man der Tatsache, dass der Erwerber von einer ihm eingeräumten Garantie keinen Gebrauch gemacht hat und nach wie vor Eigentümer des bebauten Grundstücks ist, die Bedeutung eines Beweisanzeichens für eine von Anfang an bestehende Einkünfteerzielungsabsicht beimisst.^[3] Gleiches gilt auch außerhalb modellhafter Gestaltungen, denn es kann sich bei jeglichem Erwerb einer Immobilie ein Anzeichen für eine fehlende Einkunftserzielungsabsicht daraus ergeben, dass der Erwerber ersichtlich die Kaufentscheidung davon abhängig macht, dass ihm durch den Verkäufer oder auch einen Dritten die Möglichkeit eingeräumt wird, sich ohne Schwierigkeiten und ohne größere Verluste innerhalb eines Zeitraums wieder von der Immobilie zu trennen, indem planmäßig nur Werbungskostenüberschüsse erzielt werden.^[4]

Weitere, gegen die Einkunftserzielungsabsicht sprechende Umstände können sein:

• Abschluss eines entsprechenden Zeitmietvertrags,
• eine entsprechend kurze Finanzierung,
• die Suche nach einem Käufer schon kurze Zeit nach der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes,
• Kündigung eines bestehenden Mietverhältnisses, in das der Erwerber bei der Anschaffung des Objekts eingetreten ist,^[5]
• Betrieb eines Mehrgenerationenprojekts im Rahmen einer Hausgemeinschaft und Wohnungsvermietung zur Kostenmiete an einen Nichtgesellschafter,^[6]
• Durchführung umfangreicher Renovierungs- und Erweiterungsarbeiten an einer vermieteten Immobilie und unentgeltliche Übertragung auf den Mieter (Sohn des Vermieters) kurze Zeit nach tatsächlichem Mietbeginn, ohne dass festgestellt werden kann, dass die Übertragung auf einem neu gefassten Entschluss beruhte.^[7]

Hinweis

Änderung von Steuerbescheiden zuungunsten des Steuerpflichtigen

Steuerbescheide sind nach § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO – zuungunsten des Steuerpflichtigen – aufzuheben oder zu ändern, soweit Tatsachen oder Beweismittel nachträglich, d. h. nach dem Zeitpunkt der Steuerfestsetzung, bekannt werden, die zu einer höheren Steuer führen. Zu den Tatsachen in diesem Sinne gehören auch sog. innere...