Vermietungsunternehmen / 2.1 Steuerbarkeit der Umsätze

Eine steuerbare Vermietung eines Grundstücks setzt voraus, dass ein Unternehmer im Rahmen seines Unternehmens an einen Dritten gegen Entgelt eine sonstige Leistung im Inland ausführt. Die Unternehmereigenschaft des Vermieters ergibt sich dabei nach den allgemeinen Grundsätzen des UStG, wenn der Vermieter nachhaltig Leistungen ausführt. Diese Voraussetzung ist bei einer Vermietung im Regelfall erfüllt.

Praxis-Tipp

Unternehmereigenschaft

Auch wenn eine Person nur eine Eigentumswohnung vermietet, ansonsten aber keine weitere selbstständige Tätigkeit ausführt, erlangt sie schon Unternehmereigenschaft nach § 2 Abs. 1 UStG. Anders als im Ertragsteuerrecht kann eine entgeltliche Vermietung somit nie "privat" ausgeführt werden.

Die Leistung des Unternehmers muss – damit es sich um einen steuerbaren Umsatz handelt – auch im Inland ausgeführt werden. Dabei sind Leistungen, die im Zusammenhang mit einem Grundstück ausgeführt werden, immer dort erbracht, wo das Grundstück liegt (sog. Belegenheitsprinzip^[1]). Der Grundstücksbegriff ist genauso wie der Vermietungsbegriff unionsrechtlich auszulegen.^[2] Als Grundstück i. S. d. § 3 a Abs. 3 Nr. 1 UStG sind danach zu verstehen:

• ein bestimmter über- oder unterirdischer Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden kann;
• jedes mit oder im Boden, über oder unter dem Meeresspiegel befestigte Gebäude oder jedes derartige Bauwerk, das nicht leicht abgebaut oder bewegt werden kann;
• jede Sache, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Bauwerks bildet, ohne die das Gebäude oder das Bauwerk unvollständig ist, wie z. B. Türen, Fenster, Dächer, Treppenhäuser und Aufzüge;
• Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder einem Bauwerk installiert sind und nicht bewegt werden können, ohne das Gebäude oder das Bauwerk zu zerstören oder zu verändern.

Wichtig

Grundstücksort entscheidend

Für die Ortsbestimmung im Zusammenhang mit einer Vermietung kommt es nicht darauf an, wo der Vermieter seinen Sitz hat oder ob die Leistung unter Verwendung einer USt-IdNr. erbracht wird. Es ist immer auf den Ort des Grundstücks abzustellen.

Die Vermietung eines Grundstücks setzt voraus, dass dem Mieter vom Vermieter auf bestimmte Zeit gegen eine Vergütung das Recht eingeräumt wird, das Grundstück oder einen bestimmten Grundstücksteil so in Besitz zu nehmen, als ob er dessen Eigentümer wäre, und jede andere Person von diesem Recht auszuschließen. Dabei sind alle Umstände des Einzelfalls, vor allem der tatsächlich verwirklichte Sachverhalt zu berücksichtigen. Maßgebend ist der objektive Inhalt des Vorgangs, unabhängig von der Bezeichnung durch die Parteien.^[3] Diese Voraussetzungen gelten auch für die Verpachtung eines Grundstücks^[4] und die hierdurch typischerweise eingeräumten Berechtigungen an dem Grundstück zur Ausübung einer sachgerechten und nachhaltigen Bewirtschaftung. Eine Vermietung in diesem Sinne setzt nicht voraus, dass die vermietete Grundstücksfläche bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags bestimmt ist. Auch muss nicht die Dauer der Überlassung des Grundstücks von vornherein festgelegt sein.

[1] § 3 a Abs. 3 Nr. 1 UStG.

[2] Abschn. 3a.3 Abs. 2 UStAE.

[3] EuGH, Urteil v. 16.12.2010, C-270/09 (Macdonald Resorts Limited), BFH/NV 2011 S. 397 sowie auch EuGH, Urteil v. 2.7.2020, C-215/19 (A Oy), BFH/NV 2020 S. 1231.

[4] EuGH, Urteil v. 6.12.2007, C-451/06 (Gabrielle Walderdorff), BFH/NV Beilage 2008 S. 146.