Vorsteueraufteilung – auf den Maßstab kommt es an / 3.3 Lösung

I ist Unternehmer nach § 2 Abs. 1 UStG, der selbstständig, nachhaltig und mit Einnahmeerzielungsabsicht Umsätze tätigt. Er wird im Rahmen seines Unternehmens tätig. Sein einheitliches Unternehmen umfasst die beiden Mietobjekte.

Die Vermietungsumsätze sind sonstige Leistungen nach § 3 Abs. 9 Satz 1 und Satz 2 UStG, die dort ausgeführt sind, wo die Grundstücke belegen sind.^[1] Es handelt sich um nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG steuerbare Umsätze. Die Vermietung ist grds. nach § 4 Nr. 12 Satz 1 UStG steuerfrei.

Bei der Vermietung der Mietwohnungen (in beiden Objekten) kann nicht auf die Steuerbefreiung verzichtet werden, da die Mieter nicht Unternehmer sind bzw. die Vermietungsleistungen nicht für Zwecke ihres Unternehmens beziehen.^[2] Die Vermietungsumsätze für die Wohnungen bleiben damit steuerfrei und schließen folglich den Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UStG aus, ein Ausnahmetatbestand nach § 15 Abs. 3 UStG liegt nicht vor.

Bei der Vermietung der Gewerbe- bzw. Büroräume kann nach § 9 Abs. 1 UStG auf die Steuerbefreiung verzichtet werden, da die Mieter Unternehmer sind und die Leistungen auch für Zwecke ihres Unternehmens beziehen. Da sowohl das Medienhaus in Freiburg als auch der Lebensmittelhandel in München vorsteuerabzugsberechtigende Ausgangsleistungen ausführen, steht auch § 9 Abs. 2 UStG der Option (Verzicht auf die Steuerbefreiung) nicht entgegen.

Praxis-Tipp

Baujahr des Objekts für die Option prüfen

In beiden Fällen handelt es sich um Gebäude, die erst vor einigen Jahren gebaut worden sind. Damit sind für die Option die aktuellen Regelungen des § 9 Abs. 2 UStG anzuwenden, nach der der Leistungsempfänger die Räume ausschließlich für den Vorsteuerabzug nicht ausschließende Ausgangsleistungen verwenden muss. Würde es sich um "Altgebäude" handeln – dies wären Gebäude, bei denen mit dem Bau vor dem 1.1.1993 begonnen wurde und die auch vor dem 1.1.1998 fertiggestellt wurden – würde die Vorsteuerabzugsberechtigung des Mieters nicht von Bedeutung sein, es dürfte sich nur nicht um Räume handeln, die für Mietwohnzwecke oder andere nichtunternehmerische Zwecke verwendet werden.

Durch die zulässige Option erfolgt die Vermietung der Büroräume (Freiburg) bzw. der Gewerberäume (München) steuerpflichtig, sodass die damit im Zusammenhang stehenden Vorsteuerbeträge nicht vom Abzug ausgeschlossen sind.

Damit werden beide Objekte sowohl für den Vorsteuerabzug berechtigende als auch den Vorsteuerabzug ausschließende Umsätze verwendet. Eingangsleistungen, die mit bestimmten Mieteinheiten in unmittelbarem Zusammenhang stehen, sind bezüglich des Vorsteuerabzugs danach zu beurteilen, wie diese Einheit vermietet wird.

Wichtig

Unterschiedliche Grundsätze für unterschiedliche Kosten

Bei Immobilien muss beachtet werden, dass für unterschiedliche Kosten unterschiedliche Aufteilungsverfahren anzuwenden sind. Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie auch nachträgliche Herstellungskosten sind immer nach einem einheitlichen Aufteilungsmaßstab aufzuteilen (sog. "Eintopftheorie"), insbesondere sind nicht einzelne Baukosten bestimmten Gebäudeteilen zuzuordnen. Bei allen laufenden Aufwendungen (Instandsetzungskosten, Betriebskosten, Verwaltungskosten) gilt der Grundsatz "Zuordnung geht vor Aufteilung". Soweit einzelne Aufwendungen einer bestimmten Mieteinheit zuzuordnen sind, beurteilt sich der Vorsteuerabzug nach der Besteuerung dieser Mieteinheit. Nur die nicht einer bestimmten Einheit zuzurechnenden Aufwendungen sind nach § 15 Abs. 4 UStG aufzuteilen.

Soweit I einzelne Bewirtschaftungskosten nicht einzelnen Mieteinheiten zuordnen kann, muss er die Vorsteuerbeträge aufteilen. Grundsätzlich soll nach Auffassung der Finanzverwaltung^[3] die Aufteilung nach einem Flächenschlüssel eine präzisere Aufteilungsmethode sein als nach einem Umsatzschlüssel. Nur wenn aufgrund unterschiedlicher Ausstattungsstandards der Flächenschlüssel nicht präziser ist, kann ein objektbezogener Umsatzschlüssel angewendet werden.

Hinweis

Kein unternehmenseinheitlicher Umsatzschlüssel bei Vermietungsunternehmen

Bei Vermietungsunternehmen wird es nicht zur Anwendung eines unternehmensbezogenen Gesamtumsatzschlüssels kommen, da ein Flächenschlüssel in diesen Fällen zu einem präziseren Ergebnis führen wird. Soweit unterschiedliche Ausstattungsstandards oder andere relevante Unterschiede vorhanden sein sollten, wird auch ein objektbezogener Umsatzschlüssel präziser sein als ein Gesamtumsatzschlüssel.

Da bei dem Büro- und Mietwohngebäude in Freiburg offensichtlich keine relevanten unterschiedlichen Ausstattungsstandards vorhanden sind, werden die nicht individuell einzelnen Einheiten zuzuordnenden Eingangsleistungen nach einem Flächenschlüssel aufgeteilt. Insgesamt werden 1.450 m² vermietet, davon 800 m² durch Option steuerpflichtig, sodass sich ein Vorsteueraufteilungsschlüssel von (800 m² : 1450 m² × 100 =) 55,17 % ergibt. Da es sich nicht um einen Gesamtumsatzschlüssel handelt, wird der Prozentsatz nicht auf volle Prozentpunkte zugunsten des Unternehmers gerundet.

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