Die Lage am Wohnungsmarkt ist kritisch und wird sich noch verschärfen. Die sogenannten Immobilienweisen sprechen von einer tiefgreifenden Krise – liefern der Politik aber auch Ideen, wie es wieder zum Aufschwung kommen kann.
Im Jahr 2025 werden voraussichtlich nur 230.000 Wohnungen gebaut werden – 2023 waren es 294.000 und 2024 geschätzt 260.000. Das verschärft die Knappheit in vielen Städten, schon mit der bisherigen Bautätigkeit lässt sich der für den Zeitraum 2021 bis 2025 geschätzte jährliche Bedarf von 372.600 Wohnungen nicht decken, heißt es im Frühjahrsgutachten 2025 des Rats der Immobilienweisen, das am 11. Februar in Berlin vorgestellt wurde. Auftraggeber der seit 2003 jährlich erscheinenden Publikation ist der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA).
Zu den Immobilienweisen gehören unter anderem Professor Lars Feld, Direktor des Walter Eucken Instituts an der Universität Freiburg, der bis 2024 auch persönlicher Berater von Ex-Finanzminister Christian Lindner (FDP) war, Prof. Dr. Harald Simons, Vorstand bei Empirica, und Ralph Henger vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) in Köln als Experte für Wohnimmobilien.
Immobilienwirtschaft beklagt starre Regulierung
"Deutschland braucht eine ökonomische Kehrtwende, und die Immobilienbranche hat die Kraft, hier eine Schlüsselrolle zu übernehmen", sagte ZIA-Präsidentin Iris Schöberl. "Wenn in diesem Frühjahr politisch die Weichen klug gestellt werden, kann die Immobilienbranche, die knapp 20 % des Bruttoinlandsprodukts liefert, schon 2025 wieder zur Wirtschaftslokomotive werden."
Dem Gutachten zufolge nimmt die Kluft zwischen Wohnungsbedarf und Bautätigkeit bedrohliche Ausmaße an. Es brauche einen Befreiungsschlag, so die ZIA-Präsidentin: "Weg mit dem Wust an starren Regulierungen!" Die neue Bundesregierung könne mit Entlastungen schon in den ersten 100 Tagen Veränderungen mit Soforteffekt auf den Weg bringen. Dass der Staat bei etwa 37 % finanziell oder durch Auflagen die Branche beim Neubau fessle, sei "Deutschlands Dauerbremse für Investitionen". Nötig sei ein politischer Reboot. Baukosten, die laut Gutachten "in Deutschland im internationalen Vergleich mit am teuersten" sind, kommen dazu.
Der Immobilienweise Feld benennt eine ganze Reihe von Problemen: "Hohe Energiepreise, gesunkene Kapazitätsauslastung und Arbeitsproduktivität drücken auf die Wettbewerbsfähigkeit des Landes. Sie dämpfen in Zeiten überdurchschnittlich hoher Unsicherheit die Investitionsbereitschaft." Unternehmen sähen sich "einem toxischen Gemisch überhöhter Kosten" gegenüber. Die Bauwirtschaft sei am stärksten vom Rückgang der Bruttowertschöpfung betroffen und die Regulierungsintensität schnüre den Unternehmen die Luft ab.
Experten: Kosten und Mietenregulierung abbauen
Eine neue Bundesregierung mit einem klaren wirtschaftspolitischen Kurs könnte laut Feld stabilisierend wirken und die Unsicherheit in den kommenden Jahren sinken lassen. Positive Trends zeichneten sich bereits ab: Ab Mitte 2025 könnten sich die Wohnungsbauinvestitionen den Experten zufolge erholen – wenn die Rahmenbedingungen stimmen.
Ein Belastungsfaktor sind dem Gutachten zufolge die Baukosten, die nach dem Baupreisindex für den Neubau von Wohngebäuden im 4. Quartal 2024 um 43,7 % höher lagen als 5 Jahre zuvor (Ende 2019), heißt es im Gutachten. Ein Grund dafür habe bei den Baumaterialien gelegen. Zusätzlich habe die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) die Kosten erhöht. Niedrigere Baukosten können demnach durch eine stärkere Förderung von standardisierten Bauverfahren wie Modulbau erreicht werden.
"Zusätzlich sollte es zu einer weiteren Harmonisierung der Landesbauordnungen kommen, was auch dazu beitragen kann, dass es zukünftig zu einem verstärkten Einsatz von seriellem und modularem Bauen kommt und dadurch weitere Kostensenkungen ermöglicht", schreiben die Autoren. Ein erheblicher Teil der Kostensteigerungen der vergangenen Jahre sei außerdem auf striktere Vorgaben zurückzuführen.
Kritik üben die Immobilienweisen in ihrem Gutachten auch an der Mietpreisbremse. Die sei im Jahr 2015 zu Recht nur temporär eingeführt worden, da sie Gefahr laufe, Investitionen in den Neubau zu verringern. Von einer dauerhaften Etablierung der Mietpreisbremse raten die Experten ab. Zudem würde eine Lockerung der Kappungsgrenzen dafür sorgen, dass eine bessere Allokation von Wohnraum entsteht, weil Mieter in für sie überdimensionierten Wohnungen einen Anreiz zum Umzug in kleinere Wohnungen hätten.
Steueranreize und Impulse für Sanierungen schaffen
Darüber hinaus schlagen die Ökonomen vor, für Investitionen im Bausektor mit steuerlichen Maßnahmen zusätzliche Anreize zu schaffen. Durch die Absetzung von Kosten für die energetische Sanierung und den Abbau von steuerlichen Hemmnissen beim Betrieb von Photovoltaik etwa könnten weitere Impulse gesetzt werden.
Ein wesentliches Hemmnis auf dem Wohnungsmarkt für den Kauf von selbst genutztem Wohneigentum ergibt sich dem Gutachten zufolge durch die Grunderwerbsteuer. Trotz finanzpolitischer Sorgen vieler Bund...
