Entscheidungsstichwort (Thema)
Verwaltervertrag. Kündigung
Normenkette
WEG § 27 Abs. 1 Nr. 7, § 43 Nr. 5; BGB § 314 III
Tenor
Der auf der Eigentümerversammlung vom 03.03.2009 zu TOP 3 gefasste
Es wird festgestellt, dass die Kündigung des Verwaltervertrages vom 03.03.2009 unwirksam ist.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin zu 75 % und die Beklagten zu 25%.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages geleistet hat.
Tatbestand
Die Beklagten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft Q1-Str. … in …1 C.
Das Objekt der beklagten Eigentümer befindet sich unmittelbar neben dem Haus Q-Str. …. Eine Giebelwand sowie Bereiche eines Anbaus grenzen unmittelbar an den Garten des Objektes der Beklagten. Diese Giebelwand und die Mauer sowie der Anbau sind mit wildem Wein und Efeu bewachsen.
Ausweislich der Teilungserklärung (Anlage K 4, Bl. 79 ff d.A.) verfügen die Inhaber des Sondereigentums Nr. 1 (Frau P) sowie die Inhaber des Sondereigentums Nr. 2 (Herr M) über die Sondernutzungsrechte an der hinter dem Haus gelegenen gesamten Gartenfläche. Von dieser Gartenfläche aus wächst das Efeu auf das Nachbargrundstück. Gemäß Teil B IV. Nr. 4 obliegt die Instandhaltung der Teile des Grundstücks oder Gebäudes, an dem einem Wohnungseigentümer ein Sondernutzungsrecht zusteht, dem jeweiligen Wohnungseigentümer, der auch die Kosten der laufenden Unterhaltung zu tragen hat.
Im Jahre 2005 war der Bewuchs an der im Eigentum des Nachbarn stehenden Giebelwand so stark geworden, dass sich dieser an die Beklagten wandte, um eine vollständige Entfernung der Pflanzen zur Vermeidung von Schäden an dem Gebäude zu erreichen. Es wurde ein Kompromiss dahingehend gefunden, dass der Nachbar einer Beibehaltung des Efeubewuchses zustimmte unter der Voraussetzung, dass der Pflanzenbewuchs von den Beklagten regelmäßig kontrolliert und falls notwendig, zurückgeschnitten werde.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 24.04.2006 wurde die Klägerin erstmals für den Zeitraum vom 01.08.2006 bis 31.12.2008 zur Verwalterin bestellt.
Nachdem in den folgenden zwei Jahren kein Rückschnitt des Efeubewuchs seitens der Beklagten erfolgt war, wandte sich die Hausverwaltung des Nachbarn, die Hausverwaltung I, mit Faxschreiben vom 02.06.2007 (Bl. 33 d.A.) an die Klägerin in deren Funktion ais Verwalterin der WEG und wies auf notwendigen Beischnitt hin. Ferner wurde auf eine eintretende Schimmelbildung in dem Gebäude verwiesen. Mit weiterem Faxschreiben vom 06.07.2007 (Bl. 34 d.A.) wandte sich die Hausverwaltung I erneut an die Klägerin und setzte eine Frist zur Stellungnahme bis zum 13.07.2007. Eine Reaktion der Klägerin auf dieses Schreiben erfolgte nicht.
Daraufhin beauftragte der Nachbar eine Rechtsanwaltskanzlei, die mit Schreiben vom 09.04.2008 (Bl. 35 f. d.A.) die Klägerin erneut unter Fristsetzung zur Beseitigung des Pflanzenbewuchses aufforderte. Ferner wurde mitgeteilt, dass aufgrund des Efeubewuchses bereits erhebliche Schäden im Umfange von etwa 8.000,00 – 10.000,00 Euro entstanden seien. Die Klägerin wandte sich daraufhin mit Schreiben vom 30.04.2008 (Bl. 38 d.A.) an den Bevollmächtigten des Nachbarn und machte darauf aufmerksam, dass eine Eigentümerversammlung im Juni 2008 stattfinden werde, auf der ein Rückschnitt seitens der Wohnungseigentümer beschlossen werde. Dies sei indes aufgrund der Vogelbrutzeit voraussichtlich erst ab Mitte August 2008 durchführbar.
Auf der Eigentümerversammlung am 02.06.2008 wurde unter TOP 8 ein Beschluss über den Rückschnitt des Efeus am Nachbarhaus gefasst. Im Protokoll (Anlage K 1, Bl. 3 ff. d.A.) heißt es wie folgt:
„Rückschnitt des Efeu: Herr P2 berichtet, dass sich der Nachbar über den Efeubewuchs beschwert hat. Das Efeu ragt bereits auf das Dach und die Fassade des Nachbars. Ferner vermutet der Nachbar, dass es bereits Schäden am Gebäude gibt, die vermutlich durch das Efeu verursacht worden sind. Die Hausverwaltung hat ein Angebot für einen Rückschnitt eingeholt. Die Kosten betragen 750,00 EUR (netto) für den Rückschnitt des Efeus auf dem Nachbargebäude und ca. 3 m unterhalb der Dachkante. Die Kosten für den Rückschnitt des Efeus bis zur Hälfte der Wand betragen 1.500,00 EUR (netto). Es wird folgender Antrag gestellt: „Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt den Rückschnitt des Efeus bis zur Hälfte der Wand. Es sollen zwei weitere Angebote eingeholt werden. Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt zu Lasten der Instandhaltungsrücklage. Abstimmung: einstimmig angenommen”.
In der Eigentümerversammlung vom 02.06.2008 wurde ferner unter TOP 7 die Klägerin vom 01.01.2009 bis einschließlich 31.12.2013 zur Verwalterin der WEG bestellt.
Die Klägerin informierte wederden Nachbarn bzw. die Hausverwaltung I noch das beauftragte Anwaltsbüro über ...