AG München Urteil vom 06.10.2009 - 483 C 663/09

Nachgehend

LG München I (Urteil vom 02.01.2012; Aktenzeichen 1 S 21470/09)

Tenor

1) Die Klage wird abgewiesen.

2) Die Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger.

3) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, für die Beklagten jedoch nur gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden.

4) Der Streitwert wird auf EUR 20.000,– festgesetzt.

Tatbestand

Der Kläger und die Beklagten bilden zusammen die WEG gemäß Bezeichnung im Rubrum. Hausverwalterin der WEG ist die Beigeladene. Der Kläger ist unter anderem Eigentümer der sich überwiegend im Keller befindlichen Sondereigentumseinheit mit der Nr. 1 gemäß Aufteilungsplan. In der Teilungserklärung vom 14. April 1983 ist diese wie folgt beschrieben:

Miteigentumsanteil von 105,8/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an dem im Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichneten Lokal und allen im Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichneten Räumlichkeiten.

In § 2 der Gemeinschaftsordnung (Anlage 1 zur Teilungserklärung) heißt es u.a. wie folgt:

1. Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, die in seinem Sondereigentum stehenden Räume und neben den übrigen Miteigentümern auch das gemeinschaftliche Eigentum in einer Weise zu nutzen, die nicht die Rechte der übrigen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigt und die nicht im Widerspruch steht zu den nachstehenden Bestimmungen, durch welche das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geregelt werden. ….

Gemäß § 16 der Gemeinschaftsordnung ist für die Einheit des Klägers ein Sondernutzungsrecht im Außenbereich sowie an Räumen in einem Anbau begründet.

Der Kläger hat seine Einheit mit der Nummer 1 an eine im Gerichtsverfahren nicht genannte Person verpachtet. Diese wiederum hat einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Latino's Bar abgeschlossen. Die Eingangssituation stellt sich derzeit wie in der Anlage B 1 genannt dar. Dieses Lokal ist 23 h/Tag offen. Geruchs- und Geräuschbelästigungen wurden diesbezüglich von den Miteigentümern gerügt. Der Kläger überlegt, einen neuen Unterpächter zunehmen.

Mit Schreiben vom 22. April 2009 lud die Hausverwaltung zu einer Eigentümerversammlung am 25. Mai 2009 ein. Zum vom Kläger beantragten Tagesordnungspunkt 7 legte die Hausverwalterin umfangreiche Informationen über eine Firma Novomatic Group vor (siehe Anlageheft).

Auf der Eigentümerversammlung vom 25.05.2009 wurde unter Top 7/8 nachfolgende Antrag 1 mehrheitlich abgelehnt:

Die Wohnungseigentümer genehmigen die Nutzung der Teileigentumseinheit Nr. 1 als Spielothek durch die Firma Novamatik BPAb GmbH oder einer ihrer Tochtergesellschaften mit der Maßgabe, dass die für das Lokal geltende Sperrstundenregelung nicht überschritten, kein Alkohol ausgeschenkt wird und keine Musik – und/oder Tanzbetrieb stattfindet.

Folgender Antrag 3 wurde mehrheitlich angenommen:

Die Wohnungseigentümergemeinschaft bittet den Eigentümer der Gewerbeeinheit Nr. 1, Herrn Döbert, bei einer eventuellen Pachtverlängerung diese so zu regeln, dass keine weiteren Beschwerden auftreten können.

Der Kläger trägt im Wesentlichen vor:

Die Ablehnung des Antrags 1 widerspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. § 2 der Gemeinschaftsordnung werde eingehalten. Die geplante Nutzung sei weniger störend als die in der Teilungserklärung beschriebene Nutzung als Lokal. Aus dem Konzept der Firma Novomatik werde deutlich, dass keine Bahnhofsklientel angezogen werde. Zu berücksichtigen sei auch, dass kein Alkohol ausgeschenkt werden sowie keine Musik und/oder Tanzbetrieb stattfinden solle. Es solle keine gastronomische Küche geben, sondern nur belegte Semmeln und Pizza aus der Mikrowelle beziehungsweise Obst. Die Ladenöffnungszeiten seien hier kein Problem, weil nur 1 h als Sperrstunde einzuhalten sei. Der Antrag zu 3 sei zu unbestimmt, im übrigen habe die Eigengemeinschaft insoweit keine Beschlusskompetenz, weil sie nicht auf das Vertragsverhältnis des Klägers zu dritten Einfluss nehmen dürfe. Auch die Person des Betreibers sei von Bedeutung. Es sei nicht nur eine abstrakt generelle typisierender Betrachtung vorzunehmen. Die Anschauungen der Beklagten sei nicht aus dem einer 20. Jahrhundert. Da die … die Vergnügungsmeile von … sei, sei keine Abwertung des Wohnumfelds zu befürchten, eine Casinothek füge sich in das Umfeld der … ein. Eine Casinothek sei auch nicht mit einem Bordell vergleichbar. Das Freizeitverhalten sei jetzt auch ein anderes als früher.

Der Kläger beantragt zuletzt wie im Termin v. 24.09.2009 die Ungültigerklärung der beiden Beschlüsse zu den Anträgen 1 und 3 zu Top 7/8 sowie eine Verpflichtung der Beklagten gemäß Antrag II in der Klageschrift vom 17.6.2009.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt.

Sie haben im Wesentlichen vorgetragen:

Das derzeitige Tanzlokal/Diskothek sei nicht genehmigt. Die geplante Nutzung als Spielothek sei unvereinbar mit der Zweckbestimmung „Lokal” in der Teilungserklärung. Ein Lokal sei eine Gastwirtschaft, in der Speisen und Getränke ausge...