AG München Urteil vom 23.01.2020 - 411 C 17585/16

Tenor

Endurteil

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, die zuviel gezahlte Miete in Höhe von 725,19 EUR zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit 15.03.2017 an die Kläger zu erstatten.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, folgende Mängel in der Wohnung der Kläger in der …, gemäß dem Urteil beigefügten Grundrissplan zu beseitigen:

1. verzogene Zimmertüren:

   • in der Speisekammer (SPKAM. H),
   • im Badezimmer (K)
   • im Abstellraum = Arbeitszimmer/Büro (ABSTELL L);

2. nicht erreichbare Mindesttemperatur von 20 °C bei Außentemperaturen von bis zu -16 °C

   • im Wohnzimmer,
   • in beiden Kinderzimmern
   • in der Küche
   • im Badezimmer

3. Es wird festgestellt, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, einmal pro Jahr die Gastherme für Heizung – und Warmwasserversorgung fachmännisch warten zu lassen.

4. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

5. Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger gesamtschuldnerisch 90 % und die Beklagten gesamtschuldnerisch 10 % zu tragen.

6. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beide Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.000 EUR (Beklagte) bzw. 12.000 EUR (Kläger) abwenden, wenn nicht die jeweilige Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 28.963 EUR festgesetzt.

Tatbestand

Die Kläger begehren zuletzt von den Beklagten die Rückzahlung überzahlter Mieten auf Grund Minderung in Höhe von 7.794,36 EUR für den Zeitraum vom 11.04.2015 bzw. 13.01.2016 bzw. 02.05.2016 bis zum 28.02.2017 sowie die Beseitigung verschiedener Mängel der Mietsache, die Feststellung, dass die Kläger nicht verpflichtet sind, eine Gastherme einmal jährlich fachmännisch warten zu lassen, und die Feststellung, dass eine Mieterhöhung zum 01.08.2015 auf 1.450,00 EUR netto unwirksam ist, sowie die Erstattung von Aufwendungen für ein WC und die Erstattung vorgerichtlicher Rechtsanwaltskosten.

Der Antrag auf Beseitigung von Mängeln an der Fassade und am Balkongitter wurde übereinstimmend für erledigt erklärt.

Der Antrag auf Feststellung, dass die Kläger aufgrund von Mängeln berechtigt sind, die Bruttowarmmiete rückwirkend ab dem 11.04.2015 um mindestens 30 % zu mindern, und der Antrag, die Beklagten nach Feststellung der Höhe der Minderung zu verpflichten, in der Zeit vom 01.04.2016 bis zur Rechtskraft des Urteils zu viel entrichtete Miete zurückzuzahlen, wurden abgeändert in einen Antrag auf Rückzahlung überzahlter Mieten, wie er oben aufgeführt ist.

Zunächst wurde die Klage gegen die Erbengemeinschaft, noch vor Zustellung der Klageschrift jedoch gegen die drei Mitglieder der Erbengemeinschaft persönlich gerichtet.

Die Kläger mieteten mit Vertrag vom 10.07.2007 von den Beklagten ab dem 01.08.2007 eine 4,5 -Zimmer-Wohnung im Anwesen in der …. Das Gebäude wurde ca. 1900/1910 errichtet.

Die Kläger zahlen hierfür seit dem 01.08.2015 eine Bruttomiete in Höhe von 1.615 EUR (1.450 EUR netto kalt zzgl. 165,00 EUR Nebenkosten – Vorauszahlungen). In der Zeit von April bis einschließlich Dezember 2016 haben die Kläger von dieser Bruttomiete monatlich jeweils 20 %, d.h. 323 EUR, gemindert.

Am 31.07.2007 wurde gemeinsam ein Übergabeprotokoll unterzeichnet, in dem u.a. festgehalten wurde, dass von den Vermietern in der Küche, im Speiseraum, in der Diele und in einem kleinen Raum neben dem Bad ein neuer Laminatboden verlegt sowie im Wohnzimmer, im Schlafzimmer und im Kinderzimmer der vorhandene Parkettboden abgeschliffen und versiegelt wird.

Weiter verpflichteten sich die Vermieter u.a., folgende Mängel auf ihre Kosten zu beheben: „Fenster werden abgedichtet und auf Verschließbarkeit, ebenso Türen, geprüft”

…

„3 Türschwellen werden befestigt”

…

„Balkon-Außentüre wird neu gestrichen”.

Die Mieter verpflichteten sich, sämtliche Malerarbeiten in der Wohnung zu übernehmen.

Mit Schreiben vom 04.08.2007 (K 15/B 2, Bl. 194) teilten die Kläger der Hausverwaltung der Beklagten unter dem Betreff „Auswechslung der Toilette und Waschbecken” mit:

„wie mit Ihnen klärend besprochen, werden wir die Toilette inkl. Toilettendeckel, als auch das Waschbecken im Bad in unserer oben genannten Wohnung auf unsere Kosten aus Hygienischen und altersbedingten Gründen auswechseln und Gleichsamt entsorgen.”

Der weitere Text: „Über eine event. anfallende Ablöse wird zwischen den Parteien gegebenenfalls bei Auszug verhandelt.” ist durchgestrichen. Daneben ist handschriftlich vermerkt: „gestrichen”. Dies ist unterzeichnet. Darunter befindet sich ein Stempelaufdruck der Immobilienverwaltung … mit einer Unterschrift vom 08.08.07 unter dem Text: „Zur Kenntnis genommen und einverstanden”. Das Wort „einverstanden” ist ebenfalls durchgestrichen und an die dortige Stelle handschriftlich eingefügt: „aktenkundig gemacht”.

Mit Schreiben vom 29.05.2015 forderten die Beklagten die Kläger auf, einer Mieterhöhung auf 1.500 EUR Grundmiete ab dem 01.08.2015 – festgelegt für 3 Jahre – zuzustimmen.

Mit E-Mail vom 27.07.2015 teilte der Hausverwalter Herr … dem Klä...