Ulf Wollenzin

Will der Mieter einer Eigentumswohnung bauliche Maßnahmen im Gemeinschaftseigentum durchführen, so ist zu beachten, dass dabei die Rechte der Eigentümergemeinschaft tangiert werden. Deshalb sind in diesem Fall einige Besonderheiten zu beachten.[1] Es gelten folgende Grundsätze:

  1. Der Mieter einer Eigentumswohnung kann nur seinen Vermieter, nicht aber die Gemeinschaft auf Erteilung der Erlaubnis in Anspruch nehmen. Im Streitfall ist der Anspruch vor dem Zivilgericht geltend zu machen.
  2. Der Vermieter kann einwenden, dass er im Verhältnis zu den übrigen Wohnungseigentümern zu der Erteilung der Erlaubnis nicht berechtigt sei.

  3. In einem solchen Fall ist zu fragen, ob der Vermieter einen Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Durchführung der baulichen Änderung hat. Besteht eine realistische Chance, dass die Gemeinschaft die bauliche Änderung hinnehmen muss oder hinnehmen will, so ist es Sache des Vermieters, diesen Anspruch – gegebenenfalls gerichtlich – geltend zu machen. Zuständig hierfür ist das Wohnungseigentumsgericht.

     
    Achtung

    Grundlegende Neuregelung des WEG beachten

    Nach § 20 Abs. 2 Nr. 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen.

    Der unbestimmte Begriff der "Angemessenheit" ist offen und von den Gerichten auszulegen. Die anderen Wohnungseigentümer können noch einwenden, dass die Wohnanlage durch die Veränderung grundlegend umgestaltet wird oder einer durch die Zustimmung gegenüber anderen unbillig beeinträchtigt wird.[2]

  4. Bis zum Abschluss dieses Verfahrens kann das Zivilgericht den Rechtsstreit aussetzen.
  5. Die Parteien können sich dahingehend einigen, dass der Mieter den Anspruch des Vermieters gegen die Eigentümergemeinschaft im Wege der gewillkürten Prozessstandschaft geltend macht.[3] Ein eigenes rechtliches Interesse des Mieters liegt vor, da er aufgrund des Mietvertrags einen Anspruch auf Mitbenutzung des Gemeinschaftseigentums hat und da die aus § 554 BGB folgenden Rechte von der Entscheidung berührt werden können.[4]
[1] Vgl. dazu BVerfG, NJW 1996 S. 2858 zum rechtsähnlichen Fall der Installation einer Parabolantenne im Gemeinschaftseigentum.
[3] Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, § 554a BGB Rn. 69.

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