Bauliche Veränderung: Balkonkraftwerk / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall bittet ein Wohnungseigentümer für seinen Mieter, also einen Drittnutzer, um die Gestattung der Anbringung eines "Balkonkraftwerks". Insoweit ist zunächst zu fragen, ob es sich hierbei um einen bloßen Gebrauch handelt oder, wie es das AG annimmt, um eine bauliche Veränderung. Geht es um eine bauliche Veränderung, ist dann zu fragen, ob der Verlangende insoweit nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG privilegiert ist.

Balkonkraftwerke

Derzeit wird diskutiert, ob entsprechend § 20 Abs. 2 Satz 1 "Balkonkraftwerke" (eine vergleichsweise kleine Anlage aus Photovoltaikmodulen) privilegiert sein können (siehe Greiner, ZMR 2023, S. 622 ff. und Klimesch, ZMR 2023, S. 522 ff.). Dies wird überwiegend abgelehnt. Insoweit ist zu unterscheiden:

• "Balkonkraftwerke" im Bereich des Sondereigentums können § 13 WEG unterfallen. Dies ist der Fall, wenn das gemeinschaftliche Eigentum nicht betroffen ist. Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt dann § 20 WEG mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.
• "Balkonkraftwerke", die ohne Verankerung aufgestellt werden, stellen keine bauliche Veränderung dar, da kein Substanzeingriff in das gemeinschaftliche Eigentum vorliegt (das wird auch anders gesehen).
• Ein Substanzeingriff liegt vor, wenn das "Balkonkraftwerk" an den Wohnungs- bzw. Hausstrom angeschlossen wird und ein Wechselrichter sowie eine Energiesteckdose benötigt werden. Diese und die dafür notwendige Verkabelung stellen in der Regel eine bauliche Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum dar. Streitig ist, ob dieser Eingriff entsprechend § 20 Abs. 2 Satz 1 privilegiert ist. Das AG verneint die Frage. Es gibt auch Gegenstimmen.

Was ist für die Verwaltung besonders wichtig?

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen vorgelegt (BR-Drs. 508/23). Danach soll jeder Wohnungseigentümer künftig angemessene bauliche Veränderungen verlangen können, die der Stromerzeugung durch Steckersolargeräte dienen (siehe dazu u. a. Häublein, ZWE 2023, S. 302 ff.).