Bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (WEMoG) / 3.1.4.2 Videoüberwachung

Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseigentum und gegen Wohnungseigentümer abwehren möchte. Nicht zulässig wäre dagegen eine Videoüberwachung, um beispielsweise Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer wegen einer unzulässigen Nutzung ihrer Wohnung durchsetzen zu können.^[1] Aus diesem Grund wäre es freilich unverhältnismäßig und mit den verfassungsrechtlich verbürgten Persönlichkeitsrechten der betroffenen Personen auch nicht zu vereinbaren, wenn etwa die Benutzer des Müllraums durch eine Videoüberwachung "diszipliniert" werden sollen, ihren Müll ordnungsgemäß zu entsorgen.^[2] Auch darf ein Wohnungseigentümer in seinem Pkw keine Kamera installieren, die mittels Bewegungsmelder ausgelöst wird und Aufzeichnungen und Bilder anderer Kfz oder Personen macht, die sich dem Tiefgaragenstellplatz des Wohnungseigentümers nähern, sich aber noch auf der Gemeinschaftsfläche des Gemeinschaftseigentums in der Tiefgarage befinden.^[3]

Auch wenn der BGH die Möglichkeit bejaht, den Eingangsbereich der Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, besteht nicht unbedingt nur dort die Gefahr von Einbrüchen. Ob die Wohnungseigentümer insoweit nunmehr beschließen können, dass auch sonstige Gemeinschaftsflächen, insbesondere im Bereich der Gebäuderückseite, einer Videoüberwachung zugänglich sein werden, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Problematisch könnte es hier jedenfalls dann werden, wenn einzelnen Wohnungseigentümern an zu überwachenden Bereichen Sondernutzungsrechte eingeräumt sind. Dann jedenfalls könnten sich diese gegenüber anderen erheblich benachteiligt fühlen und eine Anfechtungsklage erfolgreich sein.

Probleme einer Videoüberwachung können sich auch dann ergeben, wenn sie von einem Wohnungseigentümer zur Überwachung des Bereichs vor seiner Wohnungstür oder des Außenbereichs seiner Sondereigentumseinheit begehrt wird und dieser Wohnungseigentümer die Überwachung selbst steuert. Dem Verwalter oder anderen Wohnungseigentümern wird insoweit keine Kontrollmöglichkeit offenstehen, um zu überprüfen, ob der Wohnungseigentümer tatsächlich nur die angesprochenen Bereiche überwacht oder die Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich nutzt. Auch hier können Konflikte entstehen, die die Rechtsprechung zu klären haben wird.

[1] BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12, ZMR 2013, 909.

[2] AG Hamburg-St. Georg, Urteil v. 9.8.2019, 980b C 1/19.

[3] AG Hamburg-Barmbek, Urteil v. 14.10.2016, 880 C 9/16.