Bauliche Veränderung: Genehmigung und Folgekosten / 4 Die Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten die Anbringung durch den Beschluss aus dem Jahr 2018 der Sache nach genehmigt. Zwar habe der Beschluss bei vordergründiger Betrachtung nur einen in die Zukunft gerichteten Inhalt. Den Wohnungseigentümern sei es jedoch erkennbar darum gegangen, im Hinblick auf die Anbringung von Verschattungsanlagen eine einheitliche Regelung für alle Wohnungseigentümer zu treffen. Eine Differenzierung zwischen den Wohnungseigentümern, die eine Verschattungsanlage bereits angebracht hatten, und den übrigen Wohnungseigentümer sei erkennbar nicht gewollt gewesen. Der Beschluss sei nicht nichtig, obwohl K ihm nicht zugestimmt habe. Zwar sei es vorstellbar, dass der Beschluss aus dem Jahr 2018 noch für ungültig erklärt werde, weil K ihm nicht zugestimmt und ihn auch angefochten habe. So liege es aber derzeit noch nicht. Die Nichtigkeit der Genehmigung folge auch nicht daraus, dass sie nur zusammen mit der in dem Beschluss enthaltenen Kostenregelung Bestand habe. Denn die Wohnungseigentümer hätten keine Änderung der Kostenverteilung beschlossen. Zwar hätten die Wohnungseigentümer die Gestattung der baulichen Veränderung (auch) an die Übernahme der Folgekosten geknüpft. § 16 Abs. 4 WEG erfasse solche Sachverhalte aber nicht. Sollten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer doch Folgekosten entstehen, weil beispielsweise im Rahmen der Wahrnehmung der Verkehrssicherungspflicht sofortiges Handeln geboten sei, dürfe dies nicht zulasten der Wohnungseigentümer gehen, die der baulichen Veränderung nur im Hinblick auf die Kostenregelung zugestimmt hatten. Diese Wohnungseigentümer seien entsprechend § 16 Abs. 6 WEG einem Wohnungseigentümer, der nicht zustimmt, gleichzustellen und deshalb zur Kostentragung nicht verpflichtet.

Hinweis

Die Entscheidung enthält 2 Aussagen. Die eine ist, dass ich mich nicht gegen eine bauliche Veränderung wehren kann, die durch einen Beschluss legitimiert ist. Diese Aussage ist absolut richtig und fast unstreitig! Die andere Aussage betritt hingegen absolutes Neuland. Denn der BGH schafft einen "Maßgabenbeschluss", der nichts mit § 16 Abs. 4 WEG zu tun haben soll. Die Maßgabe soll es sein, dass ein bauwilliger Wohnungseigentümer bauen darf – aber nur, wenn er die Kosten und die Folgekosten trägt. Dieses Denken ist meines Erachtens eine "Nebelkerze". Tatsächlich haben die Wohnungseigentümer einen Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG gefasst und es war zu fragen, ob dies geht, wenn er die Folgekosten erfasst. Um diese Frage zu umgehen, betreibt der WEG-Senat eine Art Begriffsjurisprudenz – zugunsten der Wohnungseigentümer! Denn der BGH zeigt begrifflich elegant auf, wie man einem Wohnungseigentümer die Folgekosten einer baulichen Veränderung auferlegen kann. Dies toppt er mit einer mehr als fragwürdigen Analogie zu § 16 Abs. 6 WEG. Auch dies für die Wohnungseigentümer und zur Erleichterung der Verwaltung, ist aber dogmatisch kaum haltbar.

Ausblick WEG-Reform

Die WEG-Reform ändert die Rechtslage! § 16 Abs. 4 WEG wird es nicht mehr geben. An seine Stelle sollen nach dem WEMoG gleich mehrere Bestimmungen treten, nämlich § 21 Abs. 1 bis Abs. 5. Diese sind sehr umstritten und lauten derzeit wie folgt:

"(1) Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen."

"(2) Vorbehaltlich des Absatzes 1 haben alle Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen,"

1. "die mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde, es sei denn, die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden, oder"
2. "deren Kosten sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren."

"Für die Nutzungen gilt § 16 Absatz 1."

"(3) Die Kosten anderer als der in den Absätzen 1 und 2 bezeichneten baulichen Veränderungen haben die Wohnungseigentümer, die sie beschlossen haben, nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Absatz 1 Satz 2) zu tragen. Ihnen gebühren die Nutzungen entsprechend § 16 Absatz 1."

"(4) Ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, kann verlangen, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird. Für seine Beteiligung an den Nutzungen und Kosten gilt Absatz 3 entsprechend."

"(5) Die Wohnungseigentümer können eine abweichende Verteilung der Kosten und Nutzungen beschließen. Durch einen solchen Beschluss dürfen einem Wohnungseigentümer, der nach den vorstehenden Absätzen Kosten nicht zu tragen hat, keine Kosten auferlegt werden. "

Im Fall wäre der Absatz 1 anwendbar. Die bauwilligen Wohnungseigentümer müssten also die Kosten tragen, auch die Folgekosten. Eben das Ergebnis, das der BGH bereits im geltenden Recht erreichen will!