Bauliche Veränderung: Grundlegende Umgestaltung

1 Leitsatz

Eine grundlegende Umgestaltung ist bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG dient, zumindest typischerweise nicht anzunehmen.

2 Normenkette

§ 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG

3 Das Problem

Wohnungseigentümer K wendet sich gegen einen Gestattungsbeschluss, mit dem Wohnungseigentümer S gestattet wird, als privilegierte Maßnahme gemäß § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG eine Rampe als barrierefreien Zugang sowie eine etwa 65 cm aufzuschüttende Terrasse zu errichten und ein Doppelfenster im Wohnzimmer durch eine verschließbare Tür zu ersetzen. Fraglich ist, ob diese baulichen Veränderungen zu einer "grundlegenden Umgestaltung" der Wohnungseigentumsanlage führen.

4 Die Entscheidung

Der BGH verneint die Frage! Der Begriff der grundlegenden Umgestaltung sei zum einen enger zu verstehen als der Begriff der Änderung der Eigenart im bisherigen Recht. Zum anderen sei eine grundlegende Umgestaltung bei einer Maßnahme, die der Verwirklichung eines Zwecks im Sinne des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG diene, zumindest typischerweise nicht anzunehmen. Gestattet werde lediglich die Errichtung eines untergeordneten Anbaus an ein bestehendes Gebäude einer Mehrhausanlage, wobei die Errichtung einer Terrasse schon nach der Gemeinschaftsordnung erlaubt sei. Den Lichtbildern lasse sich auch keine Veränderung zu einem "luxuriöseren Gepräge" entnehmen.

5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es vor allem um die Frage, wann eine grundlegende Umgestaltung vorliegt. Der BGH lässt (auch) hier eine Definition vermissen (siehe auch BGH, Urteil v. 9.2.2024, V ZR 244/22). Bei einer Maßnahme nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG liegt sie nach Auffassung des BGH in der Regel aber nicht vor. Ausnahmen dürften dort mithin mit der Lupe zu suchen sein!

Prüfungsprogramm einer Anfechtungsklage

Der BGH hat den Fall dazu genutzt, zu klären, was die Gerichte bei einer Anfechtungsklage gegen einen Beschluss, der eine bauliche Veränderung bestimmt oder gestattet, zu prüfen haben. Danach gilt unter anderem Folgendes:

Wird die Durchführung oder Gestattung einer baulichen Veränderung, die ein Wohnungseigentümer unter Berufung auf § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG verlangt, beschlossen, ist der Beschluss nur dann für ungültig zu erklären, wenn die beschlossene Maßnahme entgegen § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG die Wohnungseigentumsanlage grundlegend umgestaltet bzw. einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligt oder der Beschluss an einem anderen (allgemeinen) Beschlussmangel leidet (§ 18 Abs. 2 WEG).

Ob die Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG vorliegen, ist bei einer Anfechtungsklage gegen einen Gestattungsbeschluss bedeutungslos.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Beschlusskompetenz, eine bauliche Veränderung zu gestatten, folgt allein aus § 20 Abs. 1 WEG. Wann der Beschluss ordnungsmäßig ist, bestimmt § 20 Abs. 4 Hs. 1 WEG (und ein wenig § 18 Abs. 2 WEG). § 20 Abs. 2, Abs. 3 WEG sind demgegenüber Anspruchsgrundlagen für eine bauliche Veränderung. Ihre Tatbestandsvoraussetzungen kommen erst dann ins Spiel, wenn es keine Gestattung gibt und ein Wohnungseigentümer eine Beschlussersetzungsklage erhebt.

6 Entscheidung

BGH, Urteil v. 9.2.2024, V ZR 33/23