Bauliche Veränderungen (ZertVerwV) / 3.3 Unbillige Benachteiligung

3.3.1 Benachteiligung durch die Maßnahme selbst

Ein Verstoß gegen das Verbot der unbilligen Benachteiligung setzt zunächst voraus, dass einem Wohnungseigentümer Nachteile zugemutet werden, die bei wertender Betrachtung nicht durch die mit der baulichen Veränderung verfolgten Vorteile ausgeglichen werden.^[1] Darüber hinaus ist erforderlich, dass die bauliche Veränderung zu einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer führt, indem die Nachteile einem oder mehreren Wohnungseigentümern in größerem Umfang zugemutet werden, als den übrigen Wohnungseigentümern.^[2]

Praxis-Beispiel

Das Klimagerät

Einer der Wohnungseigentümer beabsichtigt die Montage eines Klimageräts im Bereich seines Balkons. Die beiden benachbarten Wohnungen werden entsprechenden Geräuschimmissionen ausgesetzt sein.

Zunächst ist hier zu berücksichtigen, dass die beiden benachbarten Wohnungseigentümer keinen Vorteil von dem Klimagerät haben. Die Baumaßnahme wäre auch mit einer treuwidrigen Ungleichbehandlung der Wohnungseigentümer verbunden, denn es sind lediglich die beiden benachbarten Wohnungseigentümer beeinträchtigt und keiner der übrigen Wohnungseigentümer.

Eine erste zu diesem Themenbereich ergangene Rechtsprechung^[3] sieht allerdings allein in der Gestattung der Montage eines Klimageräts noch keine unbillige Benachteiligung. Eine solche könne erst beim Betrieb des Klimageräts beurteilt werden. Den Wohnungseigentümern stehe dann ein Unterlassungsanspruch unter den Voraussetzungen des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG zu. Solange der Gestattungsbeschluss diesen ausdrücklich bestätige, würde der Beschluss über die Genehmigung der Montage eines Klimageräts nicht zu einer unbilligen Benachteiligung führen.

Praxis-Beispiel

Der Balkonanbau

Einer der Wohnungseigentümer beabsichtigt, an seine im 1. Obergeschoss gelegene Wohnung einen Balkon anzubauen. Hierdurch würde es zu einer Verschattung des Wohnzimmers der darunter liegenden Wohnung kommen.

Zweifellos kann die Gefahr einer Verdunkelung von Räumen im Zuge der Errichtung von Balkonen zu einer unbilligen Beeinträchtigung führen.^[4] Hier wird einem der Wohnungseigentümer allein ein Nachteil zugemutet, der nicht durch den Vorteil der Baumaßnahme ausgeglichen wird, da der Erdgeschosseigentümer schlicht nicht von einem Balkon einer Wohnung im 1. Obergeschoss profitiert.

Auch kann eine Terrassenüberdachung im Einzelfall eine unbillige Benachteiligung des Eigentümers der darüber liegenden Wohnung darstellen. Dies wurde angenommen, weil mögliche Einbrecher vom Terrassendach über den Balkon der Wohnung ins Innere gelangen könnten.^[5]

Grenzen baulicher Veränderungen

[1] BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17, NZM 2018, 794.

[2] BGH, Urteil v. 18.2.2011, V ZR 82/10, NJW 2011, 1221.

[3] AG Ludwigshafen, Urteil v. 26.1.2022, 2p C 88/21, ZMR 2022, 507.

[4] LG Lüneburg, Urteil v. 31.5.2011, 9 S 75/10, ZMR 2011, 830; a. A. AG Hannover, Urteil v. 26.10.2010, 483 C 3145/10, ZMR 2011, 334.

[5] AG Heidelberg, Urteil v. 16.3.2022, 45 C 119/21, ZMR 2023, 242.

3.3.2 Benachteiligung durch die Kosten der Maßnahme

Die mit einer Maßnahme der baulichen Veränderung verbundenen Kosten können zunächst keine unbillige Benachteiligung von Wohnungseigentümern zur Folge haben, da nur die bauwilligen und zustimmenden Wohnungseigentümer sowohl die Kosten der Maßnahme selbst als auch deren Folgekosten zu tragen haben.

Was bauliche Veränderungen gemäß § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG betrifft, die mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen werden, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, so dürfen die Kosten zwar nicht unverhältnismäßig sein. Allerdings regelt § 21 WEG allgemein nur die Folgen einer Beschlussfassung auf Grundlage von § 20 Abs. 1 WEG in Form von Kosten- und Nutzungsregelungen, nicht aber die Rechtmäßigkeitsvoraussetzung einer Beschlussfassung über eine bauliche Veränderung (siehe hierzu vertiefend Kap. B.I.6.6.2.1).