Alexander C. Blankenstein
§ 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG verleiht jedem Wohnungseigentümer einen Anspruch auf angemessene bauliche Veränderung, die dem Einbruchschutz dient. Einbruchschutz kann insoweit nicht nur bezüglich der jeweiligen Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers begehrt werden, sondern auch bezüglich der Wohnanlage insgesamt. Nach Auffassung des Gesetzgebers dienen bauliche Veränderungen dann dem Einbruchschutz, wenn sie geeignet sind, den widerrechtlichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu der Wohnanlage insgesamt
- zu verhindern,
- zu erschweren oder
- auch nur unwahrscheinlicher zu machen.
Allerdings stellt sich die Frage, wie weit der Begriff des Einbruchschutzes zu verstehen sein wird. Fraglos dient z. B. ein Gitterschutz an Fenstern im Erdgeschoss der Wohnanlage dem Einbruchschutz in besonderem Maße. Entsprechendes gilt für eine Eingangstür zur Wohnanlage, die derzeitigen Sicherheitsstandards entspricht. Anders sieht es bei dem Thema "Videoüberwachung" aus, denn hier bestehen datenschutzrechtliche Probleme. Eine Videoüberwachung des Gemeinschaftseigentums ist deshalb nur sehr eingeschränkt möglich. Da eine Videoüberwachung aber zweifellos dem Einbruchschutz dient, könnte zumindest nach dem Wortlaut der Norm nunmehr ein Anspruch auf Anbringen von Kameras bestehen – eine Problematik, die Abgrenzungsprobleme aufwirft.
5.1.4.1 Fenstergitter
Zweifellos dienen Fenstergitter dem Einbruchschutz. Allerdings stellt sich die Frage, ob ein uneinheitlicher "Flickenteppich" von Fenstergittern im Erdgeschoss einer Wohnanlage eine "grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage" darstellt. Dies dürfte nicht anzunehmen sein. Ein einzelner Wohnungseigentümer wäre gegenüber anderen auch nicht unbillig benachteiligt. In diesem Zusammenhang ist zu beachten, dass einzelne Wohnungseigentümer zwar einen Anspruch auf bauliche Veränderungen haben, die auch dem Einbruchschutz dienen. Über die Ausführung der Maßnahme entscheiden aber die Wohnungseigentümer nach § 20 Abs. 2 Satz 2 WEG gemeinschaftlich im Wege der Gestattungsbeschlussfassung. Durch einheitliche Gestaltung anzubringender Fenstergitter in den Erdgeschosseinheiten, kann einer optischen Beeinträchtigung des Erscheinungsbilds der Wohnanlage insoweit bereits entgegengewirkt werden.
5.1.4.2 Videoüberwachung
Bereits nach alter Rechtslage bejahte die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseigentum und gegen Wohnungseigentümer abwehren möchte. Nicht zulässig wäre dagegen eine Videoüberwachung, um beispielsweise Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer wegen einer unzulässigen Nutzung ihrer Wohnung durchsetzen zu können. Aus diesem Grund wäre es unverhältnismäßig und mit den verfassungsrechtlich verbürgten Persönlichkeitsrechten der betroffenen Personen auch nicht zu vereinbaren, wenn etwa die Benutzer des Müllraums durch eine Videoüberwachung "diszipliniert" werden sollen, ihren Müll ordnungsgemäß zu entsorgen.
Auch wenn es zulässig ist, den Eingangsbereich der Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, besteht nicht unbedingt nur dort die Gefahr von Einbrüchen. Ob die Wohnungseigentümer insoweit beschließen können, dass auch sonstige Gemeinschaftsflächen, insbesondere im Bereich der Gebäuderückseite, einer Videoüberwachung zugänglich sein sollen, wird die Rechtsprechung zu klären haben. Problematisch könnte es hier jedenfalls dann werden, wenn einzelnen Wohnungseigentümern an zu überwachenden Bereichen Sondernutzungsrechte eingeräumt sind. Dann jedenfalls könnten sich diese gegenüber anderen erheblich benachteiligt fühlen und eine Anfechtungsklage erfolgreich sein.
Probleme einer Videoüberwachung können sich auch dann ergeben, wenn sie von einem Wohnungseigentümer zur Überwachung des Bereichs vor seiner Wohnungstür oder des Außenbereichs seiner Sondereigentumseinheit begehrt wird und dieser Wohnungseigentümer die Überwachung selbst steuert. Dem Verwalter oder anderen Wohnungseigentümern wird insoweit keine Kontrollmöglichkeit offenstehen, um zu überprüfen, ob der Wohnungseigentümer tatsächlich nur die angesprochenen Bereiche überwacht oder die Möglichkeiten rechtsmissbräuchlich nutzt.
5.1.4.3 Alarmanlage
Kein Problem dürfte die Installation einer Alarmanlage im Bereich der jeweiligen Sondereigentumseinheit darstellen. Anders verhält es sich aber dann, wenn einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf eine Alarmsicherung auch des gemeinschaftlichen Eingangs- und Treppenhausbereichs geltend machen. Freilich wäre mit einer entsprechenden Maßnahme keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage verbunden. Ebenso würde keiner der Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig benachteiligt. Hier stellt sich vielmehr die F...