Baumangel (WEMoG) / 3.1.2 Gemeinschaftseigentum

Zum Gemeinschaftseigentum gehören nach § 5 Abs. 2 WEG alle wesentlichen Bestandteile des Gebäudes sowie alle Anlagen und Einrichtungen, welche dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen.

Anspruch auf Mängelbeseitigung

Nach der Rechtsprechung des BGH ist jeder Erwerber berechtigt, Beseitigung der Baumängel am Gemeinschaftseigentum auf der Grundlage des mit ihm geschlossenen Vertrags zu beanspruchen.^[1]

Der einzelne Erwerber ist auch berechtigt, ohne Mitwirkung der Eigentümergemeinschaft dem Bauträger eine Frist zur Beseitigung der Baumängel zu setzen. Es ist daher durchaus möglich, dass die einzelnen Erwerber dem Bauträger unterschiedliche Fristen zur Mängelbeseitigung setzen.

Hinweis

Anspruch steht jedem Erwerber zu

Jeder Erwerber hat einen Anspruch auf Beseitigung aller Baumängel. Die Erwerber bilden insoweit eine Mitgläubigergemeinschaft gemäß § 432 BGB. Die Forderung zur Beseitigung von Baumängeln stellt deshalb eine Forderung auf Leistung an alle Miteigentümer dar.

Selbstvornahme

Kommt der Bauträger der Aufforderung zur Mängelbeseitigung innerhalb der ihm gesetzten Frist nicht nach, so ist der einzelne Erwerber auf der Grundlage seines Vertrags an sich berechtigt, den Baumangel selbst oder durch einen Drittunternehmer beseitigen zu lassen. Hieran ist der einzelne Erwerber allerdings gemäß §§ 18 Abs. 1, 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG gehindert. Die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Regelbeispiel ordnungsmäßiger Verwaltung stellt nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums dar. Für die Durchführung von Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum ist danach zwingend der Verwalter nach Maßgabe der Beschlüsse der Wohnungseigentümer zuständig. Der einzelne Erwerber kann von dem Bauträger deshalb bei nicht fristgerechter Mängelbeseitigung einen Kostenvorschuss an die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Durchführung der Beseitigung von Baumängeln beanspruchen. Die Ersatzvornahme ist sodann durch die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, durchzuführen. Der einzelne Erwerber hat gegen die Eigentümergemeinschaft nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG einen Anspruch auf Mängelbeseitigung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung.

Anspruchsverfolgung durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

Mit Blick auf die primären Mängelrechte der Erwerber fehlt es zwar an einer Gemeinschaftsbezogenheit. Hierbei handelt es sich um die Nacherfüllung, Selbstvornahme und das Verlangen eines Kostenvorschusses. Bereits nach alter Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG handelte es sich diesbezüglich also nicht um eine "geborene" Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Für sie bestand aber eine "gekorene" Ausübungsbefugnis nach § 10 Abs. 6 Satz 3 Alt. 2 WEG a. F.^[2] Mit Blick auf die Neuregelungen durch das WEMoG ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass bereits auf Grundlage der früheren Rechtslage die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung in aller Regel sogar erforderten, die auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Erfüllungs- und Nacherfüllungsansprüche zur Ausübung auf die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu übertragen, da es hierbei einer gemeinschaftlichen Willensbildung bedarf. Nur bei Vorliegen besonderer Gründe konnte von einer Rechtsverfolgung durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abgesehen werden.^[3] Die Rechtslage nach Inkrafttreten des WEMoG hat der BGH insoweit geklärt, dass sich die Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zwar nicht aus § 9a Abs. 2 WEG ergibt, sondern aus § 18 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Auch im Übrigen hätte sich die Rechtslage bezüglich der Mängelrechte durch das WEMoG nicht geändert.^[4]

Rücktritt

Das Recht auf Rücktritt vom Vertrag mit dem Bauträger, weil dieser nicht fristgerecht Mängel am Gemeinschaftseigentum beseitigt hat, ist jedem Erwerber vorbehalten. Hierdurch werden die Rechte der Gemeinschaft nicht berührt, weil lediglich der individuelle Vertrag zwischen Bauträger und Erwerber rückabgewickelt wird.

Großer Schadensersatz

Wie oben dargelegt beinhaltet der Anspruch auf großen Schadensersatz die Rückgängigmachung des Vertrags mit dem Bauträger sowie die Erstattung des darüber hinausgehend entstandenen Schadens. In diesem Fall gibt der Erwerber die Wohnung also an den Bauträger zurück und fordert die Erstattung der bereits gezahlten Vergütungen sowie möglicherweise die Erstattung weiter gehender Schäden. Auch dieser Anspruch berührt die Interessen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht. Jeder Erwerber kann diesen Anspruch also individuell, geltend machen.

Minderung und "kleiner Schadensersatz"

Etwas anderes gilt bezüglich der Minderung und dem "kleinen Schadensersatz". Insoweit obliegt die Entscheidung, ob Minderung oder der so genannte kleine Schadensersatzanspruch geltend gemacht werden soll, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, weil beide Gewährleistungsrechte nicht miteinander vereinbar sind. Dem Veräußerer ist es nicht zuzumuten, einigen Wohnungseigentümern Minderung ...