BayObLG Beschluss vom 12.09.2002 - 2Z BR 64/02

Leitsatz (amtlich)

Wenn die Gemeinschaftsordnung einer Eigentumswohnanlage vorsieht, dass die Kosten der Erneuerung der Tiefgarage, an der Nutzungsrechte bestehen, – ausgenommen Fundamente, Boden, tragende Mauern und Decken – von den Nutzungsberechtigten allein zu tragen sind, entspricht es der nächstliegenden Bedeutung dieser Regelung, dass die Kosten für die Erneuerung des Tors und der Beleuchtung der Tiefgarage allein von den Nutzungsberechtigten zu tragen sind.

Normenkette

BGB §§ 133, 157; WEG § 16 Abs. 2

Verfahrensgang

LG München I (Aktenzeichen 1 T 2955/02)

AG München (Aktenzeichen 484 UR II 654/01)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss des LG München I vom 10.6.2002 wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben als Gesamtschuldner die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 15.652,87 Euro festgesetzt.

Gründe

I. Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer größeren Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird. Die Anlage verfügt über eine Tiefgarage, zu der die Teilungserklärung im Abschn. A II 2 folgendes bestimmt:

Hinsichtlich der Abstellplätze in der Tiefgarage und der oberirdischen Standplätze wird gem. § 15 WEG die in der Anlage C II. enthaltene Gebrauchsregelung getroffen.

Die als Teil B der Teilungserklärung niedergelegte Gemeinschaftsordnung bestimmt in § 7 (Lasten und Kosten des Wohnungseigentums) Nr. 3:

Für die PKW-Abstellplätze besteht folgende Regelung:

a) die laufenden Kosten für den Betrieb einschließlich Heizung und Strom, des Unterhalts und der Erneuerung der Tiefgaragenanlage – von den Teilen des Gemeinschaftseigentums wie Fundamente, Boden, tragende Mauern und Decken nur die Innenflächen – sind anteilig nach der Zahl der Abstellplätze durch die Nutzungsberechtigten der Tiefgarage zu tragen.

Auf der Eigentümerversammlung vom 19.6.2001 wurden von der Mehrheit der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer u.a. folgende Beschlüsse gefasst:

Zu Tagesordnungspunkt (TOP) 5.3 Beschluss Nr. 7:

Die Hausverwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, das Garagentor nach folgender Maßgabe zu erneuern: Es wird ein Betrag von DM 20.000 zu Lasten der Instandhaltungsrücklage zur Verfügung gestellt, über den die Hausverwaltung … verfügen darf.

Zu TOP 5.4 Beschluss Nr. 9:

Im Zuge der Erneuerung des Garagentors wird auch gleich die Erneuerung der Beleuchtung in der Tiefgarage vorgenommen … Die Kosten der Maßnahme werden zu Lasten der Instandhaltungsrücklage finanziert.

Die beiden Antragsteller, denen ein Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz in der Tiefgarage nicht zusteht, haben beim Wohnungseigentumsgericht beantragt, die Eigentümerbeschlüsse Nr. 7 und 9 für ungültig zu erklären, weil die Kosten für die Erneuerung des Tiefgaragentors und der Beleuchtung in der Tiefgarage nach der Gemeinschaftsordnung von den Sondernutzungsberechtigten der Tiefgarage allein zu tragen seien. Das AG hat mit Beschluss vom 23.1.2002 die Eigentümerbeschlüsse Nr. 7 und 9 vom 19.6.2001 für unwirksam erklärt. Die sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das LG mit Beschluss vom 10.6.2002 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner.

II. Das zulässige Rechtsmittel ist unbegründet.

1. Das LG hat ausgeführt:

Die Eigentümerbeschlüsse Nr. 7 und 9 verstießen gegen § 7 Nr. 3a der Gemeinschaftsordnung. Danach seien die Kosten der Erneuerung der Tiefgaragenanlage von den Nutzungsberechtigten zu tragen. Vorliegend gehe es um die Erneuerung von Tiefgaragentor und -beleuchtung. Zur Tiefgaragenanlage gehöre die eigentliche Bausubstanz sowie sämtliche Einbauten für die Funktion als Tiefgarage, also auch Garagentor und Beleuchtung. Bei Tor und Beleuchtung handele es sich aber nicht um Teile des Gemeinschaftseigentums wie Fundamente, Boden, tragende Mauern und Decken. Die in der Gemeinschaftsordnung gemachte Einschränkung beziehe sich nur auf die tragenden Bauteile. Tor und Beleuchtung seien aber nicht tragende Bauteile, so dass es bei der Regelung bleibe, dass die Kosten der Erneuerung von den Nutzungsberechtigten zu tragen seien. Diese Auslegung entspreche auch dem Sinn und Zweck der Regelung, wonach derjenige, der den Nutzen habe, auch die Lasten zu tragen habe. Die Auslegung von § 7 Nr. 3a der Gemeinschaftsordnung durch die Antragsgegner ergebe keinen Sinn, da an den Stellplätzen der Tiefgarage kein Sondereigentum bestehe.

2. Die Entscheidung des LG hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

Die vorliegende Gemeinschaftsordnung enthält in § 7 eine von § 16 WEG zulässigerweise abweichende Regelung der Tragung der Kosten und Lasten von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Die Auslegung von § 7 Nr. 3a der Gemeinschaftsordnung, um die allein die Beteiligten streiten, wie sie vom LG vorgenommen wurde, ist die einzig sinnvolle, weil sie der nächstliegenden Bedeutung des Wortlauts entspricht. Das ergibt sich zum einen aus d...