Entscheidungsstichwort (Thema)
Grundbuchsache: Eintragung einer Auflassung
Leitsatz (amtlich)
1. Die Auflassung bedarf gegenüber dem Grundbuchamt des Nachweises durch öffentliche Urkunden.
2. Zum Nachweis eignen sich nur solche öffentliche Urkunden, die den zwingenden Formerfordernissen des Beurkundungsgesetzes genügen.
3. Fehlt die Unterschrift der Käufer unter der Niederschrift der abgeschlossenen Auflassungsverhandlung, kann dieser zur Unwirksamkeit der Beurkundung führende Mangel nicht durch eine notarielle Eigenerklärung geheilt werden.
Normenkette
BGB § 925 Abs. 1; ZPO § 415; GBO §§ 20, 29; BeurkG § 13 Abs. 1, §§ 36-37, 44a
Verfahrensgang
LG Weiden i.d.OPf. (Aktenzeichen 2 T 1063/00) |
AG Weiden i.d. OPf. |
Tenor
Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluß des Landgerichts Weiden i.d.OPf. vom 30. November 2000 wird zurückgewiesen.
Gründe
I.
Mit notarieller Urkunde vom 16.8.2000 veräußerten die im Grundbuch als Eigentümer eingetragenen Beteiligten zu 1 an die Beteiligten zu 2 zu gleichen Teilen ein Grundstück sowie einen Miteigentumsanteil an einer Verkehrsfläche. Die Vertragsurkunde enthält neben dem Verkauf die Auflassung und die grundbuchrechtliche Bewilligung. Sie trägt die eigenhändigen Unterschriften der Veräußerer und des Notars, nicht jedoch die der Erwerber.
Dem Grundbuchamt wurde die Urkunde mit folgender vom Notar und von den beiden Erwerbern eigenhändig am 24.8.2000 unterzeichneter Feststellung zum Vollzug vorgelegt:
Am 16.8.2000 habe ich, Notar …, einen Kaufvertrag mit Auflassung zwischen den Ehegatten … (Verkäufer) und den Ehegatten … (Käufer) hinsichtlich des im Grundbuch des Amtsgerichts … vorgetragenen Grundbesitzes beurkundet.
Bei der Beurkundung wurde übersehen, die Käufer die Urkunde unterzeichnen zu lassen. Der Vertrag enthält lediglich die Unterschriften der Verkäufer.
Ich, der Notar, bestätige, daß die Käufer während der gesamten Beurkundung anwesend waren.
Wir, die Ehegatten … (Käufer), genehmigen den gesamten Inhalt des genannten Vertrages und bestätigen das Rechtsgeschäft rein vorsorglich gemäß § 141 BGB. Damit ist das Rechtsgeschäft am 16.8.2000 rechtswirksam zwischen uns und den Ehegatten … (Verkäufer) zustande gekommen.
Mit Beschluß vom 5.10.2000 wies das Grundbuchamt den Antrag zurück, weil die in den Erklärungen enthaltene Auflassung mangels eigenhändiger Unterschrift der Erwerber in der Vertragsurkunde formnichtig und durch die Nachtragsfeststellung nicht geheilt sei. Die Beschwerde wies das Landgericht durch Beschluß vom 30.11.2000 zurück. Hiergegen richtet sich die weitere Beschwerde der Beteiligten.
II.
Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg.
1. Das Landgericht hat ausgeführt:
Die zur Eintragung notwendigen Erklärungen seien nicht in der gesetzlich erforderlichen Form nachgewiesen. Zwar sei eine Schriftform oder Beurkundung für die Grundstücksauflassung nicht vorgeschrieben; eine fehlende oder fehlerhafte Beurkundung sei deshalb für die Wirksamkeit des Rechtsgeschäfts unschädlich. Jedoch sei aus verfahrensrechtlichen Gründen der Nachweis einer formgerechten Beurkundung der Auflassung zu erbringen. Eine solche sei nur dann nachgewiesen, wenn die beurkundungsrechtlichen Vorschriften erfüllt seien. Hier sei eine neue, formgerechte Beurkundung erforderlich.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.
a) § 20 GBO verlangt im Falle der Grundstücksauflassung auch den Nachweis der materiellen Einigungserklärungen (§ 925 Abs. 1 BGB). Die Form des Nachweises regelt § 29 GBO. Nach dessen Satz 1 müssen die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Dazu gehören nach materiellem Recht jedenfalls die Erklärung der Einigung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar als einer zur Entgegennahme der Auflassung zuständigen Stelle (Demharter GBO 23. Aufl. § 29 Rn. 8 f.; Knothe in Bauer/von Oefele GBO § 29 Rn. 15).
Daß für die Auflassung dieser Nachweis jedenfalls nicht durch eine lediglich öffentlich beglaubigte Urkunde erbracht werden kann, entspricht allgemeiner Meinung (KG DNotZ 1934, 283; OLG Celle DNotZ 1979, 308 f.; Fuchs-Wissemann Rpfleger 1977, 9/11). Denn durch eine Beglaubigung wird mit öffentlichem Glauben nur bekräftigt, daß die Unterschriften von den Personen stammen, die sie in Gegenwart des Notars vollzogen oder anerkannt haben (§ 40 BeurkG). Nicht bewiesen wird damit, daß die Erklärungen gemäß § 925 BGB bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Vertragsteile vor dem Notar abgegeben worden sind (KG aaO). Demnach ist der Nachweis hier durch eine öffentliche Urkunde zu erbringen, deren Merkmale sich aus § 415 ZPO ergeben.
Die den Kaufvertrag mit Auflassung und grundbuchrechtlicher Bewilligung ausweisende Urkunde des Notars vom 16.8.2000 leidet an einem formalen Mangel. Willenserklärungen, aus welchen die Auflassung besteht, sind nämlich nach § 8 BeurkG durch Niederschrift über eine Verhandlung mit dem Inhalt der §§ 9 ff. BeurkG aufzunehmen; die Niederschrift ist nach § 13 A...