Nach § 538 BGB hat der Mieter für Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Sache, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht einzustehen. Zu den Veränderungen und Verschlechterungen in diesem Sinne gehören zunächst diejenigen Abnutzungen und Verschleißerscheinungen, die im Verlauf der Mietzeit infolge des üblichen Mietgebrauchs eintreten. Hierzu zählen insbesondere
- die Abnutzung der Fußböden,
- die Verfleckung der Tapeten,
- kleinere Risse im Verputz,
- das Verblassen der Anstriche,
- altersbedingte Verformungen von Fenstern, Türen und Rollläden,
- brüchige Wasserschläuche in Bädern und Duschen sowie
- gebrauchstypische Defekte an den Sanitärgegenständen usw.
Für solche Verschlechterungen kann der Vermieter keinen Ersatz verlangen.
Raucher
Ein vertragswidriger Gebrauch liegt auch dann nicht vor, wenn die Wohnung aufgrund der besonderen Lebensgewohnheiten des Mieters stärker als üblich abgenutzt wird (starker Raucher, häufiger Besuch usw.). Damit ist auch exzessives Rauchen noch vertragsgemäß. Der Mieter macht sich erst dann schadensersatzpflichtig, wenn er Schäden an der Wohnung verursacht, die sich durch Schönheitsreparaturen nicht mehr beseitigen lassen, sondern darüber hinausgehende Instandsetzungsarbeiten erfordern.[1]
Dasselbe gilt, wenn wegen des besonderen Gewichts der Möbel der Bodenbelag Druckspuren zeigt. Die Abgrenzung kann im Einzelfall zweifelhaft sein.
"Pfennigabsätze"
Beschädigungen durch "Pfennigabsätze" sind bei Geschäftsraum mit Publikumsverkehr vertragsgemäß, bei der Wohnraummiete dagegen nicht. Außer es handelt sich um geringfügige Eindrücke von Schuhen mit Pfennigabsätzen im allgemein zugänglichen Hausflur. Erhebliche Schäden dadurch in der Wohnung muss der Mieter jedoch durch Verlegen von Teppichböden oder Ähnlichem vermeiden.[2]
Für Schäden, die durch das Haustier des Mieters verursacht werden, hat der Mieter immer einzustehen, und zwar auch dann, wenn ihm die Tierhaltung erlaubt worden ist. Insoweit kann davon ausgegangen werden, dass der Mieter im Gegenzug für die Gestattung der Tierhaltung die Haftung für eventuelle Beschädigungen durch das Tier übernimmt. Dies entspricht im Übrigen der gesetzlichen Gefährdungshaftung nach § 833 BGB.
Auch hier hat der Mieter zumutbare Schutzmaßnahmen durchzuführen. Unterlässt er diese, ist er schadensersatzpflichtig.[3]
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