Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oblag, sie in das Vertragsverhältnis selbst jedoch nicht eingebunden waren und im Rahmen des mit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bestehenden Vertragsverhältnisses ebenfalls Vertragspflichtverletzungen ausgesetzt waren.[1]
Zwar besteht das Vertragsverhältnis (selbstverständlich!) weiterhin zwischen dem Verwalter und der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Da dieser jedoch nunmehr nach § 18 Abs. 1 WEG die Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt und ihr entsprechend § 31 BGB das Handeln des Verwalters als deren Organ zugerechnet wird, kommt als Anspruchsgegnerin für Schadensersatzansprüche nunmehr stets die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer infrage. Streitig ist also, ob anstatt der Gemeinschaft auch der Verwalter weiterhin direkt von in ihrem Sondereigentum geschädigten Wohnungseigentümern in Anspruch genommen werden kann.[2]
Voraussetzungen
Der "Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter" ist gesetzlich nicht geregelt, längst aber von der Rechtsprechung als eigenständiger Vertragstyp anerkannt. Durch einen Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter erhält der Dritte einen eigenständigen vertraglichen Anspruch gegen den Schuldner, wenn dieser Vertragspflichten verletzt.
Leistungsnähe des Dritten
Voraussetzung ist zunächst – neben einem wirksamen Vertragsverhältnis zwischen Gläubiger und Schuldner – eine unbedingte Leistungsnähe des Dritten. Der Dritte muss folglich mit der Leistung in Berührung kommen und den Gefahren einer Pflichtverletzung gleichermaßen ausgesetzt sein wie der direkte Vertragspartner. Übertragen auf den Verwaltervertrag, fungiert die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als Gläubigerin, der Verwalter als Schuldner. Da die Wohnungseigentümer den Gefahren einer Pflichtverletzung durch den Verwalter ebenso ausgesetzt sind wie die Gemeinschaft, ist die erforderliche unbedingte Leistungsnähe gegeben.
Schutzinteresse gegenüber dem Dritten
Seitens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer muss außerdem ein eigenes, berechtigtes Schutzinteresse gegenüber den Wohnungseigentümern bestehen. Auch diese Voraussetzung ist unproblematisch erfüllt, schließlich müsste nicht sie Schadensersatz leisten, sondern der Verwalter.
Schutzbedürfnis des Dritten
Schließlich ist Voraussetzung, dass tatsächlich ein Schutzbedürfnis der Wohnungseigentümer besteht. Ein Schutzbedürfnis ist im Allgemeinen dann zu verneinen, wenn dem Dritten eigene vertragliche Ansprüche – gleich gegen wen – zustehen, die denselben oder zumindest einen gleichwertigen Inhalt haben wie diejenigen Ansprüche, die ihm über eine Einbeziehung in den Schutzbereich eines Vertrags zukämen.[3] Allerdings entfällt der Drittschutz nicht, wenn der andere Anspruch andere Voraussetzungen hat oder nicht gleichwertig ist.[4]
Diejenigen Stimmen, die eine Schutzwirkung des Verwaltervertrags ablehnen, stützen sich im Wesentlichen auf den letzten Punkt einer fehlenden Schutzbedürftigkeit der Wohnungseigentümer. Diese könnten ihre Ansprüche stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer richten, die den Verwalter entsprechend in Regress nehmen könne.
Stimmen, die weiterhin eine Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer annehmen, argumentieren einerseits damit, die Tätigkeit des Verwalters beziehe sich auf das Gemeinschaftseigentum, das nicht der Gemeinschaft gehöre, sondern den Wohnungseigentümern. Weiter wird vertreten, die Ansprüche seien zunächst nicht gleichwertig, da der geschädigte Wohnungseigentümer entsprechend seinem Anteil seinen Schadensersatz selbst finanzieren müsste. Um Gleichwertigkeit herbeizuführen, müssten 2 Verfahren geführt werden:
- Klage des geschädigten Eigentümers gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und
- Klage der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter,
was der Prozessökonomie zuwiderlaufe.
Anspruchsinhalt
Unterscheidung zwischen Primär- und Sekundäransprüchen
Will man weiterhin von einer Schutzwirkung des Verwaltervertrags für die Wohnungseigentümer ausgehen, sind ausschließlich Ansprüche der sog. Sekundärebene umfasst. Der Dritte kann den Schuldner also allein auf Ersatz der infolge der Pflichtverletzung entstandenen Schäden in Anspruch nehmen und nicht auf vertragsgemäße Leistung (Primäranspruch).[5]
Abweichende Bauausführung
Die Wohnungseigentümer hatten beschlossen, einen Gestattungsvertrag mit den Stadtwerken zur Errichtung einer Lade-Infrastruktur im Keller/TG-Bereich zum Laden von Elektrofahrzeugen abzuschließen. Alsbald wurde mit der Baumaßnahme begonnen. Eine Wohnungseigentümerin bemerkte, dass die Baumaßnahmen nicht entsprechend dem Beschluss durchgeführt wurden und der Verwalter offensichtlich eigenmäc...
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