Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.7 Regelungen im Verwaltervertrag

3.7.1 Grundsätze

Unzulässige Regelungen

Im Verwaltervertrag können rechtswirksam keine Regelungen vereinbart werden, die einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer entzogen sind. Im Verwaltervertrag können auch keine Regelungen vereinbart werden, die das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen, auch wenn diese nicht Gegenstand einer Vereinbarung sind. Derartige Regelungen wären als unzulässige Regelungen zulasten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, unwirksam.^[1] So können im Verwaltervertrag insbesondere keine

• Vorgaben zur Einberufungsfrist einer Wohnungseigentümerversammlung gemacht werden^[2] und

• keine Leistungspflichten der Wohnungseigentümer begründet werden, etwa in Form der Verpflichtung

  • dem Verwalter Zutritt zur Sondereigentumseinheit verschaffen zu müssen, damit dieser prüfen kann, ob Instandsetzungsbedarf im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums besteht,^[3]
  • zur Zahlung von Sonderhonoraren,^[4]
  • zur Mitteilung von Anschriftenänderungen^[5] oder
  • einen gemeinsamen Bevollmächtigten zu bestellen und dem Verwalter bekannt zu geben, wenn eine Sondereigentumseinheit im Eigentum mehrerer Personen steht.^[6]

Zulässige Regelungen

Die bereits im WEG ausdrücklich dem Verwalter übertragenen Aufgaben, wie etwa Einberufung der Eigentümerversammlung, Erstellung von Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung sowie Vermögensbericht, dürften auch nochmals im Vertrag wiederholt werden müssen. Nach Auffassung des BGH^[7] muss nämlich der abzuschließende Verwaltervertrag sicherstellen, dass der Verwalter zu allen Leistungen verpflichtet ist, die die ihm mit dem Bestellungsbeschluss übertragene Organstellung als Verwalter mit sich bringt. Es ist derzeit jedenfalls unsicher, ob es insoweit ausreicht, wenn der Verwaltervertrag regelt, dass dem Verwalter sämtliche gesetzlichen, vereinbarten und sich aufgrund Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ergebenden Pflichten obliegen.

Im Übrigen obliegen dem Verwalter die in § 27 Abs. 1 WEG geregelten Befugnisse und Pflichten (siehe hierzu ausführlich B.I.9). Diese eigenständig vom Verwalter zu treffenden Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung werden in § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Maßnahmen von "untergeordneter Bedeutung", die "nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen", reichlich konturenlos benannt, weshalb es sich bereits im Verwaltervertrag anbieten kann, für klare Verhältnisse zu sorgen. In diesem Zusammenhang ist den Wohnungseigentümern in § 27 Abs. 2 WEG eine Beschlusskompetenz zur Erweiterung oder auch Begrenzung der Verwalterbefugnisse eingeräumt (siehe hierzu Kap. B.I.9.2.5). Eine entsprechende Erweiterung oder Begrenzung der Verwalterbefugnisse bedarf allerdings eines Beschlusses der Wohnungseigentümer.

Auf Erweiterungen/Beschränkungen der Verwalterbefugnisse im Verwaltervertrag ausdrücklich hinweisen

Zwar beschließen die Wohnungseigentümer über den Verwaltervertrag, allerdings werden sie nicht das Bewusstsein haben, über eine Erweiterung oder Begrenzung der Befugnisse des Verwalters zu beschließen. Regelt der Verwaltervertrag Erweiterungen oder Beschränkungen der Befugnisse, muss der Vertragsentwurf den Wohnungseigentümern mit dem Ladungsschreiben übersandt werden. Im Ladungsschreiben ist nicht nur der Beschluss über den Verwaltervertrag anzukündigen, sondern darüber hinaus auch, dass und inwieweit dem Verwalter gemäß § 27 Abs. 2 WEG hinaus zusätzliche Befugnisse eingeräumt werden oder gesetzliche Befugnisse beschränkt werden.

[1] BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 134/11, NJW 2012, 1152.

[2] OLG Dresden, Beschluss v. 30.10.2008, 3 W 845/08, ZMR 2009, 301.

[3] OLG Zweibrücken, Beschluss v. 24.11.2000, 3 W 184/00, ZMR 2001, 308.

[4] BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 134/11, NJW 2012, 1152.

[5] AG Nürnberg, Urteil v. 23.1.2015, 14 C 4961/14 WEG, ZMR 2015, 635.

[6] OLG München, Beschluss v. 20.3.2008, 34 Wx 46/07, ZWE 2009, 27.

[7] BGH, Urteil v. 5.7.2019, V ZR 278/17, NJW 2020, 988.

3.7.2 Unwirksame Vertragsklauseln

Salvatorische Klausel

Eine salvatorische Klausel, wonach "unwirksame Vertragsbestimmungen durch eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen" seien, verstößt gegen das Transparenzgebot und ist unwirksam.^[1]

Selbstkontrahierungsverbot

Nach § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf also nicht im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vornehmen. Allerdings lässt diese Bestimmung Ausnahmen für den Fall zu, dass dem Vertreter das Insichgeschäft gestattet ist. Eine entsprechende generelle Gestattung im Verwaltervertrag als Formularvertrag ist allerdings nicht möglich. Hierfür wäre eine Individualvereinbarung erforderlich.

Regelungen zum Insichgeschäft bedarf es im Verwaltervertrag bereits deshalb nicht mehr, da der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nach § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter fungiert. Stattdessen können die Wohnungseigentümer auch einen anderen aus ihren Reihen hierzu bestellen. Eine Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbo...