Bestellung und Abberufung des WEG-Verwalters, Verwalterv ... / 3.7.2 Unwirksame Vertragsklauseln

Salvatorische Klausel

Eine salvatorische Klausel, wonach "unwirksame Vertragsbestimmungen durch eine dem beabsichtigten Zweck in rechtlich zulässiger Weise am nächsten kommende Bestimmung zu ersetzen" seien, verstößt gegen das Transparenzgebot und ist unwirksam.^[1]

Selbstkontrahierungsverbot

Nach § 181 BGB darf der Vertreter in aller Regel kein Insichgeschäft tätigen. Er darf also nicht im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vornehmen. Allerdings lässt diese Bestimmung Ausnahmen für den Fall zu, dass dem Vertreter das Insichgeschäft gestattet ist. Eine entsprechende generelle Gestattung im Verwaltervertrag als Formularvertrag ist allerdings nicht möglich. Hierfür wäre eine Individualvereinbarung erforderlich.

Regelungen zum Insichgeschäft bedarf es im Verwaltervertrag bereits deshalb nicht mehr, da der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats nach § 9b Abs. 2 WEG als Vertreter der GdWE gegenüber dem Verwalter fungiert. Stattdessen können die Wohnungseigentümer auch einen anderen aus ihren Reihen hierzu bestellen. Eine Befreiung vom Selbstkontrahierungsverbot kann auch konkludent mit der Beschlussfassung über die Beauftragung des Verwalters erfolgen.

Praxis-Beispiel

Erhaltungsmaßnahme durch Verwalter

Der Verwalter betätigt sich auch als Maler. Im gemeinschaftlichen Treppenhaus stehen Anstricharbeiten an. Beschließen die Wohnungseigentümer, den Verwalter mit den Malerarbeiten zu beauftragen, haben sie ihn konkludent von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit und der Verwalter kann mit sich als Maler bzw. als Geschäftsführer des Malerunternehmens einen entsprechenden Vertrag namens der GdWE schließen.^[2]

Untervollmacht

Der Verwalter hat die Verwaltertätigkeit grundsätzlich "in Person" zu erbringen. Ist der Verwalter eine juristische Person, ist die besondere Vertrauensstellung an die Organisation und die Erfahrung der juristischen Person geknüpft. Selbstverständlich kann der Verwalter als Einzelunternehmer oder Geschäftsführer einer GmbH nicht sämtliche Tätigkeiten in persona erbringen. Lediglich innerhalb seines Unternehmens bzw. innerhalb seiner Firma kann er Aufgaben an seine Mitarbeiter delegieren. Möchte der Verwalter seine Tätigkeit oder auch Teile hiervon auf vom Verwaltungsunternehmen unabhängige Dritte übertragen, so bedarf es eines entsprechenden Genehmigungsbeschlusses der Wohnungseigentümer.

Praxis-Beispiel

Unwirksame Klausel

Die Klausel "Der Verwalter kann Untervollmacht erteilen" wäre nach § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 BGB nichtig, da sie eine in dieser umfassenden Form unzulässige Erteilung von Untervollmachten ermöglichen würde. Dies gilt auch für die Klausel: "Der Verwalter ist berechtigt, in Teilbereichen Untervollmacht an Sonderfachkräfte zu erteilen".^[3]

Zugangsfiktion

Eine Vertragsklausel, nach der die Ladung zur Eigentümerversammlung wirksam ist, wenn sie an die letzte dem Verwalter bekannte Adresse gerichtet ist, verstößt gegen § 308 Nr. 6 BGB. Hiernach ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine Bestimmung unwirksam, die vorsieht, dass eine Erklärung des Verwenders von besonderer Bedeutung dem anderen Vertragsteil als zugegangen gilt. Die Einladung zur Eigentümerversammlung ist eine Erklärung von besonderer Bedeutung in diesem Sinne.

[1] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, ZMR 2018, 62.

[2] OLG Schleswig Beschluss v. 31.5.2018, 7 U 40/18, ZMR 2018, 693.

[3] LG Frankfurt a. M., Urteil v. 27.9.2017, 2-13 S 49/16, ZMR 2018, 62.