Betriebskostenabrechnung – Umlage und Abrechnungsfrist / 1.1.4 Änderung des Umlageschlüssels

Bloße Zweifel des Mieters an der Billigkeit der Wohnfläche als Umlagemaßstab genügen nicht, um eine Änderung dieses gesetzlichen Umlageschlüssels zu rechtfertigen. Lediglich für besondere Ausnahmefälle geht der Gesetzgeber davon aus, dass ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Umlagemaßstabs z. B. auf Kopfzahlen bestehen kann. Das setzt voraus, dass es im Einzelfall zu einer krassen Unbilligkeit kommt.^[1]

Hat der Mieter 2 Abrechnungsperioden lang einen bestimmten Umlagemaßstab unbeanstandet hingenommen, kann der Vermieter jedoch von einem Einverständnis des Mieters ausgehen.^[2]

Eine Formularklausel, die den Vermieter zur einseitigen Änderung des Verteilerschlüssels berechtigt, ist wegen Verstoßes gegen § 307 BGB (unangemessene Benachteiligung des Mieters) unwirksam, wenn die Änderungsbefugnis nicht an das Vorliegen sachlicher Gründe für die Änderung gebunden ist.^[3]

Dementsprechend ist bei Eigentumswohnungen eine Verteilung nach Miteigentumsanteilen ("Tausendstel") unzulässig, wenn im Mietvertrag eine Verteilung der Betriebskosten nach der Nutzfläche vereinbart ist. Dies gilt selbst dann, wenn die Hausverwaltung gegenüber den Wohnungseigentümern nach Miteigentumsanteilen abrechnet.^[4]

Wichtig

Identischen Verteilerschlüssel vereinbaren

Bei der Vermietung von Eigentumswohnungen ist daher darauf zu achten, dass mit dem Mieter derselbe Verteilerschlüssel vereinbart wird, der für die Verteilung der Betriebskosten zwischen den Wohnungseigentümern maßgeblich ist.

Wird der Verteilerschlüssel durch Beschluss der Eigentümergemeinschaft geändert, kann auch der einzelne Wohnungs- bzw. Teileigentümer gegenüber seinem Mieter einen Anspruch auf entsprechende Änderung des Verteilerschlüssels nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) haben, da die Geschäftsgrundlage, die der mietvertraglichen Vereinbarung des Verteilerschlüssels zugrunde lag, entfallen ist. Allerdings ist die Änderung nur für die Zukunft möglich, nicht aber für bereits abgelaufene Abrechnungsperioden. Die Änderung des Verteilerschlüssels muss dem Mieter vorweg vor Beginn der Abrechnungsperiode mitgeteilt werden. Eine nachträgliche Mitteilung nur im Rahmen der Nebenkostenabrechnung ist nicht zulässig.^[5]

Praxis-Beispiel

Unwirksame Vertragsklausel zu Verteilerschlüssel in WEG

Unwirksam ist eine Formularklausel, wonach bei vermieteten Eigentumswohnungen der Mieter den Betriebskostenanteil trägt, den die Verwalterabrechnung vorgibt, sowie die weiteren Betriebskosten, die außerhalb dieser Abrechnung unmittelbar auf die Wohnung entfallen, wie z. B. Grundsteuer.

Diese Klausel ist unbestimmt und unklar und verstößt gegen das Transparenzgebot (§ 307 BGB), da sie dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, dem Mieter Kosten in Rechnung zu stellen, die keinerlei Beschränkungen unterliegen, insbesondere nicht auf den Katalog der umlagefähigen Betriebskosten gem. der Betriebskostenverordnung.^[6]

Ist mietvertraglich die Geltung des von der Hausverwaltung praktizierten Umlageschlüssels vereinbart, muss dieser außerhalb oder innerhalb der Abrechnung dem Mieter erläutert worden sein.^[7]

Werden Betriebskosten über einen längeren Zeitraum nach dem Verhältnis der Wohnflächen abgerechnet und dementsprechend bei der Abrechnung eine bestimmte Wohnfläche zugrunde gelegt, kann daraus aber nicht die Vereinbarung einer bestimmten Wohnfläche gefolgert werden.^[8]

Praxis-Tipp

Änderung des Umlageschlüssels vorbehalten

Der Vermieter kann sich im Wohnungsmietvertrag die mehrfache Umstellung des Verteilerschlüssels verbrauchsabhängiger Betriebskosten vorbehalten.^[9]

Ferner kann in Ausnahmefällen der vereinbarte Verteilerschlüssel durch den Vermieter nach den Grundsätzen über die Störung der Geschäftsgrundlage einseitig geändert werden. Zwar trägt der Vermieter grundsätzlich das Risiko des Leerstands von Räumen und der darauf entfallenden Betriebskosten.

Praxis-Beispiel

Einseitige Änderung des Umlageschlüssels bei Leerstand

Führt der Leerstand jedoch zu einer groben Unbilligkeit, z. B. weil der Vermieter dauerhaft wesentliche Anteile des von den übrigen Mietern verbrauchten Stroms zu tragen hat, kann der Verteilerschlüssel vom Vermieter ausnahmsweise einseitig geändert werden.^[10]

[1] BGH, Urteil v. 12.3.2008, VIII ZR 188/07, WuM 2008, 288.

[2] So LG Düsseldorf, DWW 1990, 240.

[3] LG Hamburg, ZMR 1998, 98.

[4] LG München I, Urteil v. 17.4.2002, 14 S 17240/01, ZMR 2003, 431.

[5] OLG Frankfurt/M., Urteil v. 12.3.2003, 7 U 50/02, ZMR 2004, 182.

[6] LG Hamburg, Urteil v. 26.6.2008, 307 S 34/08, WuM 2008, 727.

[7] LG Frankfurt/M., Urteil v. 7.1.2011, 2-11 S 277/10, WuM 2011, 100; BGH, Urteil v. 11.8.2010, VIII ZR 45/10, WuM 2010, 627.

[8] LG Mannheim, Urteil v. 8.11.2006, 4 S 96/06, DWW 2007, 118.

[9] AG Wiesbaden, Urteil v. 28.9.2006, 92 C 1040/06-22, WuM 2007, 324.

[10] OLG Düsseldorf, Beschluss v. 28.10.2010, I-24 U 28/10, GE 2011, 689.