BGH Urteil vom 01.12.2006 - V ZR 112/06 | VerwalterPraxis Gold | Immobilien

Entscheidungsstichwort (Thema)

Verpflichtung des Mieters einer Wohnung, die Beseitigung der von dem Zustand der Wohnung ausgehenden Eigentumsstörung eines Dritten, die auf eine rechtswidrige Handlung des Wohnungseigentümers zurückgeht, zu dulden

Leitsatz (amtlich)

Beeinträchtigt der Zustand einer Wohnung das Eigentum eines Dritten und geht dies auf rechtswidriges Handeln des Wohnungseigentümers zurück, kann der Dritte den Mieter der Wohnung auf Duldung der Störungsbeseitigung in Anspruch nehmen.

Normenkette

BGB § 1004 Abs. 1 S. 1

Verfahrensgang

KG Berlin (Urteil vom 21.03.2006; Aktenzeichen 4 U 97/05)

LG Berlin (Entscheidung vom 03.06.2005; Aktenzeichen 3 O 474/04)

Tenor

Die Revision gegen das Urteil des 4. Zivilsenats des KG in Berlin vom 21.3.2006 wird auf Kosten der Beklagten zurückgewiesen.

Von Rechts wegen

Tatbestand

[1] Die Beklagten sind Mieter einer dem Streithelfer gehörenden Wohnung. Dieser hatte ohne die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einen Balkon der Wohnung zu einem Wintergarten umgebaut und Fenster durch einen Balkon ersetzt.

[2] Auf Antrag der Klägerin, die Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft ist, wurde der Streithelfer durch rechtskräftigen Beschluss des KG zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands der Wohnung verpflichtet. Die Klägerin beabsichtigt, die hierfür erforderlichen Arbeiten im Wege der Ersatzvornahme durchführen zu lassen. Sie hat die Beklagten deshalb auf Duldung des Rückbaus in Anspruch genommen.

[3] Die Vorinstanzen haben der Klage stattgegeben. Mit der von dem KG zugelassenen Revision, deren Zurückweisung die Klägerin beantragt, verfolgen die Beklagten ihren Antrag auf Klageabweisung weiter.

Entscheidungsgründe

[4] Das Berufungsgericht hält die Beklagten nach § 1004 Abs. 1 BGB für verpflichtet, den Rückbau zu dulden. Sie seien Zustandsstörer, da die Beseitigung des das Miteigentum der Klägerin beeinträchtigenden baulichen Zustands der Wohnung allein von ihrem Willen abhänge. Auf eine Handlungspflicht der Beklagten komme es nicht an. Diese zusätzliche Voraussetzung sei nur von Bedeutung, wenn von einem Untätigen die Herstellung des rechtmäßigen Zustands verlangt, nicht aber, wenn dieser, wie hier, lediglich auf Duldung der notwendigen Maßnahmen in Anspruch genommen werde. Die gegenteilige Auffassung des OLG München (NZM 2003, 445) überzeuge nicht. Sie lasse unberücksichtigt, dass der Vermieter dem Mieter nicht mehr an Rechten übertragen könne, als er selber habe, und führe dazu, dass ein Wohnungseigentümer einen eigenmächtig geschaffenen baulichen Zustand seiner Wohnung durch deren Vermietung auf unbegrenzte Zeit aufrechterhalten könne.

II.

[5] Diese Erwägungen halten revisionsrechtlicher Nachprüfung im Ergebnis stand.

[6] Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, dass die Beklagten verpflichtet sind, die Baumaßnahmen zu dulden, die zur Beseitigung des das Eigentumsrecht der Klägerin beeinträchtigenden Zustands der von ihnen gemieteten Wohnung erforderlich sind. Das folgt aus der Vorschrift des § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach derjenige, dessen Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt wird, von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen kann.

[7] 1. Die erforderliche Eigentumsbeeinträchtigung - hierunter fällt jeder dem Inhalt des Eigentums (§ 903 BGB) widersprechende Zustand (vgl. BGH, Urt. v. 4.2.2005 - V ZR 142/04, BGHReport 2005, 770 = MDR 2005, 745 = NJW 2005, 1366, 1367 m.w.N.) - ist gegeben. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Streithelfer durch den Anbau eines Wintergartens und eines Balkons im Gemeinschaftseigentum stehende Bauteile des Hauses massiv verändert; hierdurch hat er, weil die nach § 22 Abs. 1 WEG erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer fehlte, in rechtswidriger Weise in das Miteigentum der Klägerin eingegriffen.

[8] 2. Die Beklagten sind Störer i.S.d. § 1004 BGB.

[9] a) Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass sie allerdings keine Handlungsstörer sind. Hierunter ist nur derjenige zu verstehen, der die Eigentumsbeeinträchtigung durch sein Verhalten, d.h. durch positives Tun oder pflichtwidriges Unterlassen, adäquat verursacht hat (vgl. BGH, Urt. v. 7.4.2000 - V ZR 39/99, BGHZ 144, 200, 203 = MDR 2000, 1069; Urt. v. 22.9.2000 - V ZR 443/99, MDR 2001, 25 = NJW-RR 2001, 232; Urt. v. 4.2.2005 - V ZR 142/04, BGHReport 2005, 770 = MDR 2005, 745 = NJW 2005, 1366, 1368 m.w.N.). Die Beklagten haben die baulichen Veränderungen an der von ihnen gemieteten Wohnung und damit den Eingriff in das Gemeinschaftseigentum aber weder selbst vorgenommen noch in irgendeiner Weise veranlasst.

[10] b) Die Beklagten sind jedoch Zustandsstörer.

[11] aa) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts folgt das allerdings nicht schon daraus, dass sie sich weigern, den zur Störungsbeseitigung erforderlichen Rückbau zu dulden. Nach ständiger Rechtsprechung des BGH genügt für sich genommen weder die Sachherrschaft über die störende Sache noch die damit einhergehende Möglichkeit, die Störung zu beenden, um jemanden als Störer i.S.d. § 1004 BGB anzusehen (BGHZ 28, 110, 112; BGH v. 2.3.1984 - V ZR 54/83, BGHZ 90, 255, 260 = MDR 1984, 745; v. 18.4.1991 - III ZR 1/90, BGHZ 114, 183, 187 = MDR 1991, 869). Denn es gibt keinen Rechtssatz des Inhalts, dass der Eigentümer oder der Besitzer allein kraft seines Eigentums bzw. seines Besitzes für beeinträchtigende Einwirkungen einer Sache verantwortlich ist (vgl. BGHZ 28, 110, 112; BGH v. 2.3.1984 - V ZR 54/83, BGHZ 90, 255, 260 = MDR 1984, 745; Urt. v. 23.4.1993 - V ZR 250/92, BGHZ 122, 283, 284 = MDR 1993, 760; v. 18.4.1991 - III ZR 1/90, BGHZ 114, 183, 187 = MDR 1991, 869; Medicus in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 1004 Rz. 46).

[12] Zustandsstörer ist vielmehr derjenige, der die Beeinträchtigung zwar nicht verursacht hat, durch dessen maßgebenden Willen der beeinträchtigende Zustand aber aufrechterhalten wird (BGH, Urt. v. 22.3.1966 - V ZR 126/63, NJW 1966, 1360, 1361; Urt. v. 22.9.2000 - V ZR 443/99, MDR 2001, 25 = NJW-RR 2001, 232; Urt. v. 24.1.2003 - V ZR 175/02, BGHReport 2003, 477 = NJW-RR 2003, 953, 955). Das setzt Zweierlei voraus:

[13] (1) Notwendig ist zunächst, dass der Inanspruchgenommene die Quelle der Störung beherrscht, also die Möglichkeit zu deren Beseitigung hat (vgl. BGHZ 62, 388, 393; BGH v. 12.7.1985 - V ZR 172/84, BGHZ 95, 307, 308 = MDR 1985, 1011; Erman/Ebbing, BGB, 11. Aufl., § 1004 Rz. 120). Diese Voraussetzung ist hier erfüllt, da die Beklagten als unmittelbare Besitzer der Wohnung, deren baulicher Zustand dem Eigentumsrecht der Klägerin widerspricht, in der Lage sind, die Beeinträchtigung zu beseitigen. Dem steht der Einwand der Revision, die Beklagten seien als Mieter nicht berechtigt, wesentliche bauliche Veränderung an der Wohnung vorzunehmen, nicht entgegen. Denn die Beklagten werden nicht auf Beseitigung der Störung, sondern lediglich auf deren Duldung und damit auf eine ihnen auch rechtlich mögliche Handlung in Anspruch genommen.

[14] (2) Darüber hinaus muss dem Inanspruchgenommenen die Beeinträchtigung zurechenbar sein (vgl. Medicus in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 1004 Rz. 45; Erman/Ebbing, BGB, 11. Aufl., § 1004 Rz. 122). Hierzu genügt es - wie dargelegt - nicht, dass der Inanspruchgenommene Eigentümer oder Besitzer der Sache ist, von der die Störung ausgeht. Für die erforderliche Zurechnung der Beeinträchtigung ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH vielmehr erforderlich, dass die Beeinträchtigung wenigstens mittelbar auf den Willen des Eigentümers oder Besitzers der störenden Sache zurückgeht (BGHZ 28, 110, 111; BGH v. 2.3.1984 - V ZR 54/83, BGHZ 90, 255, 266 = MDR 1984, 745; Urt. v. 20.11.1992 - V ZR 82/91, BGHZ 120, 239, 254 = MDR 1993, 868; Urt. v. 23.4.1993 - V ZR 250/92, BGHZ 122, 283, 284 = MDR 1993, 760; Urt. v. 7.7.1995 - V ZR 213/94, MDR 1995, 1118 = NJW 1995, 2633, 2634; Urt. v. 4.2.2005 - V ZR 142/04, BGHReport 2005, 770 = MDR 2005, 745 = NJW 2005, 1366, 1368; Urt. v. 12.2.1985 - VI ZR 193/83, MDR 1986, 42 = NJW 1985, 1773, 1774; Urt. v. 18.4.1991 - III ZR 1/90, MDR 1991, 869 = WM 1991, 1609, 1610). Ob dies der Fall ist, kann nicht begrifflich, sondern nur in wertender Betrachtung von Fall zu Fall festgestellt werden. Entscheidend ist, ob es Sachgründe dafür gibt, dem Eigentümer oder Nutzer der störenden Sache die Verantwortung für ein Geschehen aufzuerlegen (BGH, Urt. v. 11.6.1999 - V ZR 377/98, BGHZ 142, 66, 69 f. = MDR 1999, 1132; Urt. v. 30.5.2003 - V ZR 37/02, BGHZ 155, 99, 105 = BGHReport 2003, 932 m. Anm. Dören = MDR 2003, 1225; vgl. auch Wenzel, NJW 2005, 241).

[15] Das gilt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts unabhängig davon, ob der Beeinträchtigte die Beseitigung der Störung oder lediglich deren Duldung verlangt. Die Störereigenschaft des Inanspruchgenommenen gehört zu den unverzichtbaren Voraussetzungen eines auf § 1004 BGB gestützten Anspruchs (zu sonstigen auf Duldung der Beseitigung gerichteten Ansprüchen: Medicus in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 1004 Rz. 94).

[16] bb) Das angefochtene Urteil erweist sich in diesem Punkt gleichwohl als richtig (§ 561 ZPO), da den Beklagten die Aufrechterhaltung der Beeinträchtigung des Eigentums der Klägerin zuzurechnen ist.

[17] Allerdings kann den Beklagten als Mietern die Verantwortung für den - von ihnen nicht geschaffenen - baulichen Zustand der Wohnung nicht auferlegt werden. Eine Zurechnung der davon ausgehenden Beeinträchtigung kommt jedoch unter dem Gesichtspunkt in Betracht, dass sie die Beeinträchtigung willentlich aufrechterhalten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass sich die Beklagten rein passiv verhalten. Sie tragen nur insoweit zur Aufrechterhaltung des baulichen Zustands der Wohnung bei, als sie die aufgrund ihrer Sachherrschaft tatsächlich und im Übrigen auch rechtlich gegebene Möglichkeit, die Störung durch den Eigentümer beseitigen zu lassen, nicht nutzen. Da dies ein bloßes Unterlassen darstellt, kann ihnen ihr Verhalten nur zugerechnet werden, wenn sie aus irgendeinem Rechtsgrund zur Duldung der Störungsbeseitigung verpflichtet sind (vgl. BGHZ 28, 110, 111; BGHZ 41, 393, 397 f.; BGH, Urt. v. 7.7.1995 - V ZR 213/94, MDR 1995, 1118 = NJW 1995 2633, 2634; Urt. v. 16.2.2001 - V ZR 422/99, BGHReport 2001, 393 = MDR 2001, 628 = NJW-RR 2001, 1208). Das folgt aus dem allgemeinen Rechtsgrundsatz, wonach ein Unterlassen nur zu einer Haftung führen kann, wenn eine Pflicht zum Handeln - bzw. hier zur Duldung - besteht.

[18] Eine Duldungspflicht besteht indessen. Wie das Berufungsgericht der Sache nach zutreffend erkannt hat, folgt sie daraus, dass die Beklagten ihr Besitzrecht an der Wohnung von dem Streithelfer ableiten und deshalb gegenüber Dritten, die dingliche Ansprüche in Bezug auf die Wohnung geltend machen, keine weitergehenden Rechte als der Streithelfer haben (vgl. Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., Nach § 13 Rz. 4; Müller, ZMR 2001, 506, 510). Ebenso, wie ein Mieter die Wohnung gem. § 985 BGB an den wahren Eigentümer herausgeben muss, wenn sie dem Vermieter nicht gehört und dieser auch nicht zur Vermietung berechtigt ist (vgl. § 986 Abs. 1 BGB), beschränkt ein gegen den Vermieter gerichteter - mit dem Vindikationsanspruch des § 985 BGB eng verwandter (vgl. Staudinger/Gursky, BGB [2006], § 1004 Rz. 1 f.) - Eigentumsstörungsanspruch aus § 1004 BGB das Recht des Mieters an dem ungestörten Besitz der Wohnung und verpflichtet ihn, die Beseitigung einer von der Wohnung ausgehenden Störung zu dulden. Ein solcher Anspruch steht der Klägerin hier zu. Der Streithelfer hat die baulichen Veränderungen seiner Wohnung, die das (Mit-)Eigentum der Klägerin beeinträchtigen, selbst veranlasst und ist daher nicht nur aufgrund der zwischen Wohnungseigentümern bestehenden Sonderverbindung, sondern auch als Handlungsstörer gem. § 1004 Abs. 1 BGB zu deren Beseitigung verpflichtet. Dieser dingliche Anspruch der Klägerin gegen den Streithelfer begründet die Verpflichtung der Beklagten, den Rückbau zu dulden. Dass der Mietvertrag sie zur Nutzung der Wohnung in dem bestehenden Zustand berechtigt, führt zu keiner anderen Beurteilung. Der Vertrag wirkt nur schuldrechtlich, also lediglich in dem Verhältnis zwischen den Beklagten und dem Streithelfer (vgl. BGH, Urt. v. 18.1.1995 - XII ZR 30/93, NJW-RR 1995, 715; Urt. v. 29.11.1995 - XII ZR 230/94, MDR 1996, 355 = NJW 1996, 714, 715).

[19] 3. Rechtsfehlerfrei und von der Revision auch nicht angegriffen nimmt das Berufungsgericht schließlich an, dass der Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf bloße Duldung der Beseitigung des beeinträchtigenden Zustands gerichtet sein kann (vgl. BayObLG, Beschl. v. 28.12.2001 - 2Z BR 163/01, NJW-RR 2002, 660). Eine solche beschränkte Inanspruchnahme kommt insb. in Betracht, wenn mehrere Störer für die Beeinträchtigung verantwortlich sind, da jeder Störer nur in dem Maße haftet, wie er in zurechenbarer Weise an der Beeinträchtigung mitwirkt (vgl. BGH, Urt. v. 3.2.1976 - VI ZR 23/72, NJW 1976, 799, 800; Erman/Ebbing, BGB, 11. Aufl., § 1004 Rz. 122; Medicus in MünchKomm/BGB, 4. Aufl., § 1004 Rz. 75). Besteht der Beitrag des Besitzers - wie hier - nur darin, dass er sich kraft seiner Sachherrschaft der Beseitigung der Störung widersetzt, kann er deshalb - sofern er Störer ist - auf Duldung der Beseitigung in Anspruch genommen werden (vgl. BGHZ 41, 393, 398 f.; Staudinger/Gursky, BGB [2006], § 1004 Rz. 118 u. 150; Westermann, Lehrbuch des Sachenrechts, 7. Aufl., S. 267; Larenz/Canaris, Schuldrecht BT II 2, 13. Aufl., S. 687; a.A. OLG München v. 10.12.2002 - 5 U 4733/02, NZM 2003, 445).

III.

[20] Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.